律师观点分析

原告汤X与被告付XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告汤X、被告付XX及其委托诉讼代理人谢XX、第三人桂林市南北房地产经纪有限公司委托诉讼代理人陈XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汤X向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告出售桂林市秀峰区东华XX房屋的售房款49.8万元；2.判决被告支付原告因迟延支付产生的违约金，按日息万分之五计算，从2019年10月13日起至被告支付售房款49.8万元日止；3.本案涉及的所有法律诉讼等费用全部由被告承担。事实与理由：原告与被告共有桂林市秀峰区东华XX房屋，其中原告占30%，被告占70%产权。2018年3月14日被告与买方XX、岳X及中介签订《房地产买卖合同》，将双方共有房屋以170万元转让给买方；同年5月28日，原告、被告、第三人与钟X、岳X四方经协商又签订了《补充协议书》，约定买方分两期付款，第一期90万元，第二期80万元，均先给付给被告，被告在收到第二期房款后当日应给付原告房款51万元，扣除原告应承担的交易费1.2万元，实际被告应给付原告49.8万元。合同签订后，买方将房款170万元分次全部给付给被告，但被告收到房款后一直未给付原告应有的49.8万元，原告多次与被告沟通未果诉至法院，请法院支持原告的诉讼请求。
付XX辩称：1.被告只应给原告36万元即可。原告起诉隐瞒了已将涉诉房屋其占30%产权份额作价36万元卖断给被告的重要事实。涉案房屋为被告婚前个人财产，于2007年5月购买所得，在双方离婚时，法院错判给原告30%份额。2017年5月原告起诉被告索要该房屋租金的30%时，在法院双方于2017年5月22日签订一份《合同》，《合同》载明：“甲方（汤X）同意将桂林市秀峰区东华XX房屋30%的产权给乙方（付XX）。二年卖掉房子后，乙方付XX给付甲方（汤X）房屋产权款人民币叁拾陆万元整。……。”在原告索要租金案的（2017）桂0302民初643号裁定书载明：“原告汤X已经与被告付XX达成和解协议”中的“和解协议”，就指的是这份《合同》。之后被告开始艰辛的卖房过程，在原告看到出售房屋的价格可观后，则企图趁机毁除该合同，消极配合不签字过户，造成被告要承担70多万元违约金的风险，在买家提出签订《补充协议书》要原告签字时，原告乘机要求在《补充协议书》中添加该房屋汤X占30%份额，被告占70%份额的内容。被告为避免巨额违约金处罚，被迫在《补充协议书》上签字。2.《补充协议书》的性质是房屋买卖协议，不是原告与被告关于房屋的确权协议，《补充协议书》并不构成对2017年5月22日《合同》里关于原告将该房屋产权30%的份额作价36万元卖断给被告约定的变更。《补充协议书》中原、被告双方的产权份额，是在原告趁被告将受高额违约金处罚的情况下，原告强行添加的，不是被告的真实意思表示。另外，从原、被告均为房屋出让人和实现合同的目的来看，没有必须再在《补充协议书》中明确双方份额，而且被告起诉只字不提《合同》之事，也证实原告心虚，不诚实，双方产权份额是原告强行添加的事实。该《合同》是在法院达成的约定，其公信力高于《补充协议书》；从公平的角度来看，该房屋为被告一生心血所在，房价一直在涨，按常理一般人不会轻易出售，正因为有《合同》约定要给原告36万元，被告为信守承诺，才出售房屋；现房屋卖了，原告又反悔，这对被告不公平。被告有《房地产买卖合同》，法院判决书也认可其有单独处分权，根据《物权法》九十七条的规定被告有处分权，只由于《物权法》与地方房管部门的政策不统一，使得原告有机可乘，并借机要挟被告。根据《合同法》第六十条第二款的规定，原告有协助被告过户给买家的义务，这是他的义务，而不是借此要挟被告，敲诈被告的权利。综上所述，被告只需按2017年5月22日签订的《合同》给付原告36万元即可；原告揪住《补充协议书》不放，隐瞒双方《合同》中将该房屋的30%份额作价36万元卖断给被告的约定，出尔反尔，请求人民法院秉公执法，明察是非，支持被告的答辩请求。
第三人桂林市南北房地产经纪有限公司庭审辩称：在签订第一份合同时，原告不在场，我们看到被告拿出的房产证只有被告的名字，不知道原告还有一份房产证，被告也没有告诉过我们。所以，在过户时才发现而无法过户。回来后，我们再约原告、被告，买方协商并同意签订了第二份补充协议书。原告是否对被告施压，这很难分辨，虽然当时大家都很激动，但还是协商同意签订了合同。
本院在庭审中组织双方证据交换和举证、质证，双方对对方提交的证据的真实性均无异议，只对部份证据的证明内容有异议。本院对双方当事人的证据予以确认并附卷佐证。
本院根据双方当事人提交的证据和庭审查明的情况，认定如下法律事实：原、被告原为夫妻，2014年9月1日判决准予离婚。双方婚姻纠纷案件，即（2014）桂市民一终字第386号民事判决书中判项第三条载明：“桂林市秀峰区东华XX房30%的产权份额归上诉人汤X所有，70%的产权份额归被上述人付XX所有；该房屋尚未清偿的银行贷款本息由被上述人付XX负责偿还。”2017年5月22日原告在起诉被告侵权责任纠纷一案中，因双方达成和解协议，原告申请撤诉被准许；当日，双方还签订了一份《合同》，该《合同》裁定：“甲方（汤X）同意将桂林市秀峰区东华XX房屋30%的产权给乙方（付XX）。乙方必须在2019年5月22日前给付甲方房屋产权款人民币叁拾陆万元整。逾期按万分之五的比例支付利息按天计算。甲方放弃2018年3月31日后的租金收益，产权30%过户费由双方各承担50%。先公证后过户，过户在2017年5月28日前递交材料。”《合同》签订后，双方未完成给付房款、公证或递交材料等事宜。2018年3月14日付XX为甲方，岳X为乙方，第三人桂林市南北房地产经纪有限公司为丙方，三方签订一份《房地产买卖合同》，约定将桂林市秀峰区东华XX房屋以170万元价格出让给岳X，因该房屋所有权人登记在原告汤X名下，无法过户；2018年5月28日原告汤X、被告付XX为甲方与买受人钟X（岳X之妻）为乙方，第三人桂林市南北房地产经纪有限公司为丙方，三方又签订了一个《补充协议书》。该协议书载明：“一、房屋成交总价为人民币壹佰柒拾万元整（￥：XXX.00）。此房屋交易汤X占有总成交价的30%，付XX占有总成交价的70%，甲乙双方网签后乙方支付给甲方（付XX）为伍拾伍万元整（￥：550000.00）元整（其中壹万元整压在房屋托管中心）。剩余伍拾肆万元整（￥：540000.00）元整支付给甲方付XX。二、总房款还剩余捌拾万元整（￥：800000.00）元整由乙方贷款支付给付XX。（其中此款项汤X占有伍拾壹万元整（￥：510000.00）元整，剩余归付XX所有。付XX收到的银行转账的当日支付给汤X，需要减去总房款甲方所支付的所有房屋交易费用30%，30%的房屋交易费用定为壹万贰仟元整（￥：12000.00）元整，实际由付XX支付给汤X的款项为肆拾玖万捌仟元整（498000.00）。三……；四、……。”2019年10月12日买受人将170万元房款分批全部给付被告付XX后，被告未按《补充协议书》约定给付原告汤X相应房款，在沟通未果的情况下，原告向本院起诉。
本院认为，本案的焦点：被告付XX是应按《补充协议书》向原告汤X支付房款49.8万元，还是按《合同》给付36万元。
依法成立的合同，受法律保护。原告汤X与被告付XX签订的《合同》，以及原、被告与第三人桂林市南北房地产经纪有限公司、案外人钟X签订的《补充协议书》，系各方当事人的真实意思表示，符合法律的规定，为有效合同，对各方当事人均具有约束力。就房屋出售价款所占份额的约定，原告与被告先后签订了两份合同，根据《合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同，为此，后签订的《补充协议书》应视为对前《合同》的变更。被告应当按照《补充协议书》的约定向原告支付房屋款。故原告诉请被告向其支付出售桂林市秀峰区东华XX房屋的售房款49.8万元，符合法律规定，本院予以支持。被告主张原、被告在签订《合同》时，被告以36万元买断了原告产权份额和《补充协议书》中对涉案房屋出售款双方各占份额的内容是受原告要挟强行添加的，因无证据证实，本院不予采信。被告逾期支付房款，构成违约。根据《合同法》第七十八条：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，被告应按《合同》约定支付违约金，原告要求从2019年10月13日按日息万分之五计算违约金，符合法律规定，本院亦予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第七十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告付XX给付原告汤XXXX房屋出让款49.8万元；
二、被告付XX给付原告汤X违约金（违约金的计算：以剩余未给付的房款为基数，从2019年10月13日起按日息万分之五计至实际付清之日止）。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
本案案件受理费8770元，由被告付XX负担（原告已预交4385元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费8770元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：XXX]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。