1、房屋学区归属问题并不是由当事人可以决定的！

《房地产买卖合同》调整的是买房人与卖房人之间的权利义务关系，原告之所以购买房屋并不是因为受到合同调整的当事人即卖房人的错误意思表示而导致，且案涉房屋学区归属问题并不是由当事人可以决定的，故原告所称受到重大误解而解除《房地产买卖合同》没有法律依据和事实依据，应予以驳回。

2、学区房虽然对购房选择具有一定影响，但并非合同主要目的！

本案系商品房买卖合同纠纷，合同的主要目的或者主要债务应是商品房这一具体标的物本身，包括商品房是否真实存在、是否符合国家规定的强制性安全标准等。至于商品房本身之外的其他因素，如房屋价格、地段、绿化、交通、周边环境以及是否学区房等，虽然均可对购房选择具有一定影响，但并非合同主要目的。

3、销售广告和宣传资料所涉及的学区房非开发规划范围内的相关设施！

被告的销售广告和宣传资料所涉及的学区房事项和地铁通车事项非被告开发规划范围内的相关设施，原告也未提供证据证明上述宣传事项对订立合同和房屋价格的确定有重大影响，该宣传事项不构成要约，不应当视为合同内容。

4、买卖双方合同中事先约定了若无法兑现学区房即给补偿，有效！

被告向原告支付10万元作为其再次购房的补偿。根据条文字义，应当理解为原告在解约后，无法再以同样的价格购得学区房，被告给予10万元的补偿款。原告根据《解除合同补充协议》，要求被告支付10万元解约补偿金的诉讼请求，本院予以支持。

5、学区房屋是否尚有可供就读的学位是影响房价的一个重要因素！

虽然有无学位就读并非影响案涉学区不同房产交易价格的唯一因素，但不可否认的是，结合案涉学区房屋的实际交易情况，该学区房屋是否尚有可供就读的学位是影响房价的一个重要因素。案涉房屋系在专业中介机构的居间下完成交易，结合买方的购房目的、案涉买卖协议第十七条的特别约定以及双方均属理性经济人等多种因素，买方实际是以较高的对价取得了一个已经登记了小学学位的房屋，其损失是客观存在的。

6、买房人在房屋交易时，应当持审慎态度向教育主管部门核实！

该房屋是否能就读曙光小学并未在买卖合同中明确约定，原、被告以合同书的形式约定本次买卖相关事项应当视为双方确认以要式合同作为其真实意思表示的权利外观，因此非合同约定事项不应当作为是否违约的认定因素。且原告作为理智的市场行为人，在学区房的基础认识上应当意识到该事项并非被告所能决定，原告在面对不动产大宗商品交易时，未持审慎态度向教育主管部门核实，而是把可能存在的该事项风险在事后转移给被告，对原告规避自身交易义务并以此为理由解除合同本院不予支持。

7、关于学区房的约定，有约定的，则按照约定执行！

当事人在合同履行中，因涉案房屋是否为丹东市实验小学学区房，丹东市振兴区与丹东市振兴区是否为同一个房屋，涉案房屋在丹东市实验小学六年内是否无适龄儿童上学的问题，双方发生纠纷，原告请求终止《房地产居间服务合同》，被告无证据证明涉案房屋系实验学区房，涉案房屋六年内无适龄儿童上学，且被告宫某某提供的公有住宅租赁契约和居民户户口簿的房屋地址不一致，此，依据三方签订合同的附加条款，居间方无法查清核实上述问题，该合同解除，三方免责，故对原告请求终止《房地产居间服务合同》的诉讼请求，本院予以支持。

8、对于无法兑现学区房所造成的损失需提供证据证实！

关于原告主张被告逾期办证导致其重新购买房屋作为学区房供孩子学习的问题。原、被告并未在本案商品房买卖合同中就学区作相关约定，且合同约定的交房时间为2017年12月31日，原告另行购买房屋的时间为2017年11月21日，早于案涉房屋约定的交付时间，现原告主张购买该房屋为被告逾期办证造成的损失，无事实依据。

9、当地政府对涉案小区业主子女入学问题的安置方案及政府对教育资源优化配置的实施意见，不作为开发商保证就读某一学校的保证！

关于被告是否对外宣传涉案小区为学区房或教育设施配套齐全。第一，原告提交的宣传单页上载明涉案楼盘系济南地铁装修房，未载明学区房；第二，原告提交的《交房在即济南阳光城丽景公馆业主面临“上学难”》《济南阳光城丽景公馆承诺的学区不翼而飞？读小学要去5公里以外？》文章均来源于媒体报道，不是被告对涉案小区教育配套设施的宣传承诺；第三，原告提交的相关政府文件仅系政府对涉案小区业主子女入学问题的安置方案及政府对教育资源优化配置的实施意见，无法据此推断涉案小区的教育设施配套违约违法。因此，综合现有证据，无法证实被告曾就涉案小区为学区房或教育设施配套齐全作出具体确定的说明和允诺。

10、是否系学区房应是公众均知晓的事实！

对于原告主张被告虚构学区房的事实，因是否系学区房应是公众均知晓的事实，且原告未提供证据证明未在该房屋所在学区上学的原因是否系因该房屋的学区划分问题，故原告以此理由主张合同无效没有事实及法律依据，故应驳回原告的诉讼请求。

小结：律师建议

1、如要购买学区房，必须将该具体事项明确订立在合同中。如果卖方无法保证，则建议谨慎签订房屋买卖合同。

2、如所购房屋并不能上买方所期望的学校，且合同中对此有明确约定的处理办法的，则按照约定执行。如合同中无具体约定的，买方一般仅能要求卖方承担相应的违约责任。

3、当卖方并未兑现其所承诺的学区房时，买方一般无权要求解除合同，除非合同中有明确约定。