摘要：购房者在不了房屋备案价格的情况下，在售楼处签订了《购房咨询及团购优惠协议书》，参加了预付8万元可抵扣12万元的活动。中介公司事先已与开发商签订《销售代理合同》，被委托入驻售楼处卖房。对于中介提供的优惠前房价高于《商品房预售合同》中约定房价的差额，其实就是购房者所谓获得的“优惠”。关于购房者认为双方签订的协议中约定的优惠前总价高于行政部门的备案价的情况，属于行政管理范畴，并不影响双方签订的协议书的效力。购房者要求中介返还预付的8万元诉讼请求，法院不予支持！
真 实 案 例
（案例所涉及楼盘及当事人名称均已作处理）
首先，购房者与中介签署《购房咨询及团购优惠协议书》。目的：明确中介提供的是居间服务，提供少付预付款大额折抵购房款的服务！2018年4月15日，张某与房产中介公司签署《购房咨询及团购优惠协议书》一份，约定：中介公司为张某提供购房咨询及优惠购房服务。张某的预购房源为X幢XX室。购房优惠服务费金额及支付方式：张某确认于签署预售/出售合同前向甲方支付人民币8万元整。并约定：
- 张某支付中介服务费人民币8万元整可享受购买某广场项目12万元整的购房优惠。
- 张某支付8万元服务费后，中介将先行向张某开具收据，该收据作为享受优惠活动的凭证，应与开发商签署预售/出售合同时交付给开发商以获取相关的优惠。
- 张某首次与开发商签署预售/出售合同后，则中介提供的购房服务即告履行完毕。
其次，购房者当日签署了一份空白《商品房认购协议书》及《签约信息单》。目的：抬高房屋优惠前价格，做实优惠后价格，与前述合同保持一致！
2018年4月15日，张某又签署了《商品房认购协议书》一份。约定，张某认购房屋为XX广场X幢XX室房屋，涉案房屋优惠前总价为71万元，优惠后总价59万元。但张某表示，在该协议书上签字时是空白的，且卖方处并无开发商的签章，无法证实卖方处签字人员为开发商工作人员及有权代表开发商签字，也无法证实开发商对该协议书的认可，对于房屋原价格、减免价格等问题都没有确认。中介公司表示，该协议书底部签字的销售人员及卖方人员分别系中介公司工作人员及开发商工作人员，中介认为该认购协议书的达成系其提供了居间服务的结果。张某另签署确认过《签约信息单》，该信息单载明案涉房屋总价58万元。目的：根据该合同约定，购房者需要支付基本等同于备案价的房价！
2018年4月22日张某与涉案楼盘开发商签订《商品房买卖合同》，约定张某购买开发商开发的涉案房屋，购房总价58万元。至此，购房者合计支付了66万元的购房款。其中，8万元支付给中介，另外58万元支付给开发商。张某认为，中介收取张某8万元，但并未为张某购买涉案房屋提供居间服务，张某未通过中介去签约，更未享受到价格优惠服务，因为中介无法证明张某在购房合同中约定的购房款，是减免后的购房款，还是减免前的购房款。张某就此提供张家港商品房住房预(销)售价格(一房一价)申报表一份，用以证实张某购买的案涉房屋的备案预售价格是61万元，并非中介所称的71万元。中介认为，开发商未向中介公示该备案价格表，开发商共委托被告销售X幢房屋，每幢楼开发商会盖章确认一个价目表给被告，中介是按照该价目表作为优惠前总价进行销售的。中介就此提供由涉案楼盘开发商盖章确认的涉案房屋所在的X号楼《XX广场-XX府X价目表》一份。该价目表载明案涉房屋原总价为71万元，折扣后总价为59万元。张某认为该价目表真实性无法确认，如果该价目表是真实的，说明开发商已经确定了房屋销售折扣价格，无法证明中介在其中发挥的居间作用并提供优惠服务。中介还认为，收取原告的8万元费用系咨询服务费，也是优惠购房的服务费，双方签订的协议中对此已做出明确约定；开发商对中介进行书面授权，中介全程协助签约，中介在张某与开发商签署买卖合同前，提前对张某的购房基本信息、身份信息及购买涉案房屋的付款方式、金额进行沟通和确认，签约信息单也有张某及中介双方的签字；商品房认购协议书有中介工作人员即销售人员的签字，商品房认购协议书已载明房屋原价为71万元，享受中介提供的团购优惠服务后，最终优惠价格降到58万元，张某已享受到价格优惠服务，故张某无权要求返还服务费。你不知道的是：中介与开发商其实事先签订了《项目合作销售代理合同》。目的：开发商不支付中介服务费却获得中介的代理销售服务，购房者为此买单！2018年2月10日，开发商与中介签订了《项目合作销售代理合同》一份，约定：开发商委托中介组织人员进行销售，在销售过程中中介应按照甲方制定的销售方案、销售计划执行，委托销售期限为自2018年2月10日起至2019年2月9日止。2018年3月1日，开发商出具授权委托书委托中介在约定区域内向购房客户推荐商品房项目，受托方有权在委托书有效期内进驻委托方售楼处现场，进行客户确认、报备对接等工作，委托书有效期为自2018年3月1日起至2018年12月31号完成销售指标为止。法院观点：关于张某认为双方签订的协议中约定的优惠前总价高于行政部门的备案价的情况，属于行政管理范畴，并不影响双方签订的协议书的效力。张某与中介签署的《购房咨询及团购优惠协议书》及《商品房认购协议书》约定张某享有中介提供的购房咨询及价格优惠服务，亦负有支付服务费8万元的义务，且协议书对价格优惠做出具体明确约定。房屋买卖系重大交易，张某作为完全民事行为能力人，在决定购买涉案房屋前应已就房屋的价格经过充分考量，签订服务协议及购房合同时亦应仔细阅读合同内容和知悉签字的法律后果，故本院依法认定双方签订的《购房咨询及团购优惠协议书》系双方真实意思表示，合法有效。关于张某认为双方签订的协议中约定的优惠前总价高于行政部门的备案价的情况，属于行政管理范畴，并不影响双方签订的协议书的效力。现中介提供的证据可以证实，双方在就服务事项达成合意后，张某确已享受超出约定的折扣优惠，故张某主张中介返还其支付的8万元服务费缺乏依据，本院依法不予支持。对于开发商与中介公司隐瞒房屋价格的行为，可以参考以下内容：第二十条 房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。第二十五条 房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：
（一）捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；
（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；
（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；第三十三条 违反本办法，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款：
（一）房地产经纪人员以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用的；第三十四条 违反本办法第十八条、第十九条、第二十五条第（一）项、第（二）项，构成价格违法行为的，由县级以上人民政府价格主管部门按照价格法律、法规和规章的规定，责令改正、没收违法所得、依法处以罚款；情节严重的，依法给予停业整顿等行政处罚。第三十七条 违反本办法第二十五条第（三）项、第（四）项、第（五）项、第（六）项、第（七）项、第（八）项、第（九）项、第（十）项的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。第五条 已取得预售许可和销售现房的房地产经营者，要在公开房源时，按照本规定实行明码标价。第九条 对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。
第十三条 商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。
第十四条 商品房经营者在广告宣传中涉及的价格信息，必须真实、准确、严谨。
第十五条 商品房经营者不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。
第十六条 商品房经营者不按照本规定明码标价和公示收费，或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的，由县级以上各级人民政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》等法律、法规和规章实施行政处罚。
