原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定诚信履行各自的义务。案涉房屋在取得《商品房交付使用通知书》后即已满足交付条件，被告依约通知原告收房，原告也应约办理了收房手续，故双方已对案涉房屋交接完毕，被告已完成交房的合同义务。至于原告在收房后发现案涉房屋存在渗漏点，应属被告的保修义务范围，原告有权要求被告予以维修，但其以此为由拒绝收房并要求被告退款，显然超出了其权利范围和必要限度，违反诚实信用原则。

案例3

不可抗力事件发生在合同签订前不免责

根据《商品房买卖合同》第九条约定，房产公司应当在2020年12月31日前将案涉商品房交付给阿芹，但房产公司直至2021年3月18日才通知阿芹交房。因房产公司逾期交房已超过60天，故阿芹主张解除商品房买卖合同，符合合同约定和法律规定。房产公司主张违约行为显著轻微，依据不足，本院不予支持。

房产公司主张系受新冠肺炎疫情影响才逾期交房，但新冠肺炎疫情发生于2019年12月，江苏省自2020年1月24日起因新冠肺炎疫情启动突发公共卫生事件一级响应共31天，而涉案《商品房买卖合同》签订于2020年8月15日，房产公司在签订合同时应已对新冠肺炎疫情对交房时间的影响有所预判和考量，故现房产公司在本案中以新冠肺炎疫情为由主张免责，本院不予支持。

案例4

房产公司的违约责任以实际损失为限

根据合同第十条约定，出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知送达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，现被告逾期交房已超过60天，故阿芹主张解除商品房买卖合同，并由房产公司按累计已付款的5%支付违约金，符合法律规定，予以支持，合同自房产公司收到本案应诉材料之日解除，房产公司应退还阿芹支付的购房款961056元。

关于房产公司应向阿芹承担的违约责任，应以阿芹的实际损失为限，因双方约定的违约金标准不足以弥补阿芹因合同解除而造成的实际损失，经法院释明，阿芹申请调整违约金标准至其实际损失，并提交了相应证据，故法院根据阿芹的实际损失，酌定房产公司承担以首付款481056元为基数，自2020年8月13日起至判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息及原告实际支付的48万元银行贷款的利息（具体数额以本判决生效之日的贷款银行系统计算数额为准）之和的违约金。

案例5

较大折扣优惠房屋应注意免责事项

阿军提出置业公司未在售房时明确告知其房屋北面一房间外存在大堂外立面的情况，置业公司应予以赔偿。法院认为：

1）置业公司出售的涉案房屋设计通过了相关行政部门的审查，不违反建筑设计规范，系合法建筑。

2）置业公司提供的售楼沙盘模型照片显示涉案房屋楼栋北面房间外存在大堂外立面墙的情况。

3）该业主群中有业主发过不利因素公示牌的照片，并有业主称当时综合考虑了不利因素后购买的房屋，说明置业公司有在售楼处放置不利因素公示牌，不利因素上明确载有一层入户大堂架构对二层或者三层中间户大堂所在侧的采光通风可能存在一定影响。

4）阿军签字的《合同确认单》，明确载明涉案房源为特殊房源。

5）涉案房屋较同幢其他房屋价格有较大的优惠。

6）合同明确载明“买受人确认，在签署买卖合同时经出卖人充分说明及买受人实地考察，买受人对该房屋的周边环境/配套/交通、位置、空间、结构、朝向及外立面、阳台、空调机位等处理的形式，以及由于上述情况导致该房屋采光、通风、噪音以及其它使用功能等的影响均已充分了解并无异议”。

综上，置业公司已履行了相应的合同义务，现有证据尚不足以认定置业公司在销售时存在故意隐瞒涉案房屋北面一房间外存在大堂外立面墙的情况，故对阿军的意见碍难采纳。

案例6

未证明房屋无法居住无逾期交房违约金

房产公司未能按期交付符合合同约定条件的房屋，应按《商品房买卖合同》约定承担逾期交房违约责任。现被告房产公司通知原告办理交房手续，原告于2020年4月27日至案涉房屋内查看房屋，虽原告认为其查看房屋时房屋装修存在质量问题，但被告房产公司认为当时房屋装修已符合约定交房标准，且经现场查看结合原告对装修质量问题的反映，上述问题并不足以导致案涉房屋无法正常居住使用，原告据此拒绝接收房屋，系原告自身原因致使案涉房屋未能交付，原告主张2020年4月27日之后的逾期交房违约金依据不足，故本院确认被告逾期交房的时间应为2020年1月1日至2020年4月27日。

关于逾期交房违约金标准，本院根据房屋迟延交付致原告实际遭受经济损失的情况、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，综合酌定违约金每日500元。现本案中逾期交房期间为118天，故逾期交房违约金为59000元。

案例7

不具有交房条件应以实际收房日为交房日

逾期交房违约金。合同约定的交房期限为2019年6月30日前，阿秋虽被通知2020年1月6日办理房屋交接手续，但此时小区燃气尚未开通，不具备合同第三十条约定的房屋使用条件，故本院确定以其实际收房的2020年3月1日作为房屋交付时间。据此，该项违约金的计算周期应自2019年7月1日起算至2020年3月1日止。合同约定出卖人应按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，阿秋参考其他生效裁判，自愿将该标准调低为每日按已付购房款的万分之一点六支付，未超出必要限度，本院予以支持。

案例8

逾期办证违约金过低的可以调整违约金

逾期办证违约金。合同约定出卖人应在交付商品房之后180日内办理好产证，即办理不动产证书的期限为2020年3月2日至8月28日，现阿秋依照合同约定选择不退房并要求房产公司支付自2020年8月30日起的违约金，具有相应的事实和法律依据，本院予以支持。

合同约定的违约金为总房款的0.1%，阿秋认为标准过低，参考其他生效裁判，要求以购房款为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的标准逐日计算，本院审查后认为，逾期办证行为客观上会影响买房人再次出售房屋、融资等事项并导致买受人遭受相应损失。合同约定的违约金明显过低，本院采纳阿秋的意见，对其主张的违约金标准予以确认。

考虑到后续办证时间的不确定性，本案中暂支持逾期办证违约金至立案之日。如房产公司仍未履行办理产权证的义务，本案不影响阿秋后续继续主张逾期办证违约金的权利。

实务中，也可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款的规定，将逾期办证违约金调整为中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍计算。