【裁判规则】当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现，当事人可以解除合同。另外，根据双方合同约定，购房人逾期付款超过十个工作日，则卖房人享有单方解除权。本案中，卖房人于购房人逾期付款后发函行使合同解除权，符合法律规定和合同约定。

一、案情介绍

2020年5月27日，范某与伍某签订房地产买卖居间合同，约定范某将其名下房屋以1550万元的价格转让给伍某，伍某应于签订合同当日支付首期房价款775万元，第二期房价款775万元应在签订合同后五日内向贷款银行申请贷款，若贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，伍某应在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付给范某。

2020年5月30日，双方又签订了补充条款，约定：房价款仍为1550万元，伍某支付定金100万元。1550万元房价拆分为合同价1490万元及装修补偿款60万元。约定范某同意提前交房，伍某在2020年6月30日前付首付745万元，60万元装修补偿款于过户当日支付给范某，剩余745万元由银行放款给范某。

2020年7月2日，双方正式签订房地产买卖合同，约定在2020年8月30日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同还明确，伍某应支付范某首付款745万元，已付定金100万元以及部分房价款400万元，伍某还应于2020年7月31日前支付范某部分首期房款计245万元。第二期房价款745万元在签订合同后五日内向银行贷款，若贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，伍某应在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付给范某。

该合同约定，伍某若未按照约定履行的，每逾期一日需向范某支付总房价万分之五的赔偿金，并应继续履行。如逾期超过十个工作日的，或伍某单方要求解除合同的，视为伍某违约，范某有权单方解除合同。范某解除合同的，应通知伍某，伍某除需支付十个工作日的赔偿金外，还需向范某支付相当于总房价20%的违约金。范某可以从伍某已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款于三个工作日内返还给伍某。

另外，双方还约定，如因伍某违约导致买卖合同无法正常履行，伍某应在解除合同7日内将房屋恢复原状或者赔偿范某房屋装修费180万元。如因范某违约导致合同解除的，则范某也应向伍某赔偿装修费损失180万元。

合同签订后，伍某在支付合同约定的部分首期房款245万元时即发生了逾期付款的情况。经双方协商，于2020年7月2日，双方又签订了一个补充条款，约定：因伍某未按约定于2020年6月30日前支付完首付，余下245万元首付未支付，现范某同意伍某从2020年7月1日起至付清之日止，以245万元为本金，按每日万分之2.73支付给范某利息损失。伍某须在2020年7月31日前一次性支付上述费用。如未支付，则房屋买卖合同自动解除，伍某应赔偿范某违约金（合同总价20%），且赔偿范某原有的装修损失180万元。后该部分逾期付款利息伍某已支付。同时，其余应付的首付款，截止至2020年7月13日伍某共计付款745万元。

范某实际于2020年6月左右将房屋交给伍某使用。之后因伍某银行贷款745万元发生延期，直至2020年10月29日才得以银行审核通过。

2020年9月15日，范某以律师函方式告知和催告伍某，明确伍某收到律师函后3日内应将钱付清，如仍不支付，范某有权解除合同并主张相应违约损失。

2020年9月30日，范某第二次向伍某发出律师函，明确因伍某未按照约定付款，范某行使合同约定解除权，并要求伍某搬离房屋，赔偿房屋总价20%的违约金，以及房屋装修损失180万元。伍某确认该律师函确于2020年10月7日收到。

二、范某起诉

1、确认房屋买卖合同于2020年10月7日解除；

2、伍某向范某偿付逾期付款赔偿金7.75万元；

3、伍某向范某偿付解约违约金310万元；

4、伍某向范某归还涉案房屋及逾期归还期间占有使用费；

5、伍某向范某偿付房屋装修费180万元；

6、因伍某已支付745万元，在直接抵扣上述伍某应承担债务后，剩余部分由范某向伍某返还。

三、一审判决

1、确认房屋买卖合同于2020年10月7日解除；

2、伍某应于判决生效之日起10日内办理房屋，并归还房屋；逾期归还，支付逾期返还期间的占有使用费；

3、伍某一次性偿付范某违约金310万元；

4、伍某一次性偿付范某装修费损失180万元；

5、鉴于伍某已支付745万元，在抵扣上述2、3、4项后剩余部分，由范某一次性退还伍某。

四、二审判决

驳回上诉，维持原判。

五、笔者疑点

1、伍某在签约时，是否核实过自己确有能力按期支付该首付款？

2、伍某在签约前，是否去贷款银行核实过贷款审批通过时间？

3、伍某在签约时，是否要求范某应给予其贷款审核不通过情况下的合理宽限时间？

4、范某是否向法院举证，如果其不能按约定收到房款其会遭受何种经济损失？

5、伍某在判断自己即将违约的情况下，如果选择融资借款的方式去支付剩下尾款，可能也不至于承担如此之重的违约责任。

6、伍某在签订购房合同以及补充协议时，是否咨询过专业律师分析其中风险？

7、银行贷款审核通过时间较晚，并不等于伍某故意单方违约？法院在作出解约判决时，是否考虑到对非故意违约的伍某责任判罚过重？

8、范某以及伍某的各自职业、文化水平以及经济来源是否可以作为法院判决的考虑因素？

六、判决理由

1、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。（笔者认为：这是对的，没有问题。）

2、贷款延期获批的原因和原告无关，和被告本身的资信能力等可能也无关，但是，作为适格的民商事主体，对于在交易中可能产生的风险，应已明知，尤其在合同已明确约定（且本案涉案交易经双方多次以补充条款，协议书明确约定）的情况下，被告却未及时履行其付款义务（尤指第二期的房价付款义务，其首付房价款部分被告同样有逾期支付情况，且为此还偿付了利息），在最终并未能取得本案原告谅解和许可的前提下，相应的违约责任被告是无法免除的。（笔者认为：为什么伍某在原合同已经发生违约的情况下，对于后续补充签订的协议中，己方仍然再次确认自愿承担违约责任？主合同以及补充协议到底是在什么样的情况下签订的？是否存在重大误解或者其他可以导致合同撤销的情况？）

3、由于被告违约，就原告的解约行为而言，依据合同法相关规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。另依据本案涉案合同的约定，被告逾期履行债务超过十日原告即享有单方解除权的条件也早已成就。（笔者认为：一般逾期违约并不当然可以导致合同解除。但是如果在合同中明确了逾期违约，一方可以解除合同，那么基于合同约定解除权，且双方不存在重大误解的情况下，法院是可以作出这样的判决。）

4、被告理应承担相应的违约责任，其导致的原告的合同目的无法实现，而产生的经济损失，包括涉案房屋的装修损失180万元等，有相应的事实和法律依据。（笔者认为，这个装修损失180万元到底是如何产生和构成的？完全基于合同约定去判决违约方承担180万元是否显失公平？在将房子判给守约方的情况下，再判决违约方承担这个180万元的装修损失是否合理？20%的违约责任难道不可以吸收这个180万元的装修损失吗？）

5、考虑到我国合同法相关的法律规定，并不排斥当事人可以同时主张违约金和实际损失赔偿。考虑到本案被告违约导致的实际后果，原告至今未能正常另行购房成功等，经济损失巨大，故本院对原告主张的违约金和实际损失赔偿的诉讼请求，采取一并支持的处理方式，应为适宜的。（笔者认为，只有在违约金不能弥补守约方实际损失的情况下，才能一并适当主张。另外，笔者认为，鉴于守约方并没有在合同中明确自己卖房就是为了去买别的房产，所以法院以该理由作出这样的判决，笔者认为是有待商榷的。）

6、对于原告主张的有权直接将被告已付房价款项抵扣完上述违约金、赔偿金后，再将剩余的部分退还被告的观点，亦因有合同依据，与法无悖，且未实际影响到被告的合法权益，故本院对此亦予以许可和采纳。

7、对于原告主张的逾期付款产生的赔偿金部分的请求，该部分请求应已吸收合并到上述的违约金和实际装修损失诉请中，不应再单独计算，否则，则有不恰当加重当事人负担的嫌疑，因我国法律不仅对守约方，对违约方的合法权益同样亦应予以注意和保护。

8、被告所提出的所谓因已经支付了房款50%而导致合同不能解除的观点，是显然没有任何相关法律依据的。（笔者认为，伍某已经支付了50%的购房款，且金额高达745万元，至少说明其并不存在恶意违约的情形。另外，银行贷款并非未下放，而是贷款审批时间较晚。法院应当评估其中的客观因素与伍某并不存在直接关联。）