办厂，需要使用工业厂房。那么，无论是租用他人厂房，还是购买他人厂房，又或者是己方参与兴建厂房，那么都需要签订书面合同。合同内容的好坏，直接决定了交易者将来的合法权益是否获得保障。
本期内容，本律师将为大家分享工业厂房交易需要注意的事项，供大家参考借鉴。如本文内容出现疏漏，各位可随时联系本律师，还望各位不吝赐教。
一、什么是工业厂房？
所谓工业厂房，是指用于工业生产的房屋，区别于商业、旅游、娱乐和商品住宅等房屋。工业厂房，除了用于生产的车间以外，还包括其附属建筑物，如配电房、供水房、排污和设备物资储存等配套房屋。
二、工业厂房的土地所有权性质
根据我国《土地管理法》的相关规定，我国土地所有权性质采取二元制度，即城市市区土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
而无论是国有土地还是农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合法利用土地的义务。
因此，工业厂房的土地所有权，有的归国家所有，有的归农民集体所有。在签订工业厂房买卖或者租赁合同时，需要了解厂房土地的所有权性质。
三、工业厂房土地使用权期限
1、国有土地工业厂房使用权最高年限
未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的相关规定，工业用地土地使用权出让最高年限为50年。
2、集体土地工业厂房使用权最高年限
根据《土地管理法》第60条规定，农村集体经济组织使用乡镇土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照土地管理法的相关规定办理审批手续。
土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。对于集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。
因此，无论是农民集体所有土地中确定为工业经营性用途的使用权出让最高年限，还是国有建设用地土地使用权出让最高年限，统一确定为50年。
四、土地使用权期满，怎么办？
对于工业用地土地使用权期限届满的，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条以及第41条的规定，可以作如下两种处理方式：
- 土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。
- 土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。
对于参与工业厂房交易，除了通常意义上的购买后办理厂房不动产权登记转移过户以及出租工业厂房外，根据《城市房地产转让管理规定》的相关规定，还可以通过以下其他合法方式进行转让：
1、以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更；
2、一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，使房地产权属发生变更；3、因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之发生转移；需要注意的是，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，此类房屋签订的租赁合同无效。另外，就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，租赁合同无效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。对于上述房屋租赁合同无效的，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般应予支持。1、厂房手续是否健全。对于购买二手厂房的当事人而言，出售方是否具有不动产登记证书，即房屋所有权证以及土地使用权证，这是鉴别出售方是否对交易厂房享有所有权、对土地享有使用权的关键凭证。
2、厂房是否产权明晰。切记，对于拟进行厂房交易的出售房而言，必须是有权出售厂房的所有权人。如果该厂房拥有多个所有权人的，如存在按份共有或者共同共有人的，出售该厂房的一方是否已经获得了其他所有权人的一致同意。3、厂房是否被租赁。对于购买方而言，签订合同之前应当了解厂房是否正在被租赁给他人使用以及剩余租赁期限。不过有些情况下，购买方在不去实地了解厂房是否存在租赁的情况下，会在合同中要求出售方对此作出保证，保证所售厂房在交割之前不存在租赁情况，否则另一方有权解除合同并主张相应违约责任。4、厂房的土地使用权期限。如果工业厂房的土地使用期限已经使用了很长时间，那么到期满之前需要重新想土地自愿管理部门办理用地申请、缴纳相应的出让费用。5、厂房是否存在抵押或者司法拍卖的情况。如果涉案厂房存在抵押的情形，那么购买房需要了解抵押权人的信息。如果抵押权人同意抵押义务随抵押物一同转移的话，购买方还是可以考虑购买。根据《民法典》第四百零六条的规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。因此，即便厂房存在抵押的情况，法律不禁止抵押人转让抵押厂房，但是抵押人负有通知义务。即便抵押权人能够证明转让抵押财产可能损害其抵押权，那么也仅享有对抵押价款的相应权利，不能排斥或者阻碍抵押物的转让。另外，如果抵押厂房存在被司法拍卖的风险，那么建议购买方联系法院，参与厂房的司法拍卖，成为竞拍人之一，而不要私下擅自与售方人联系。6、厂房在交易时是否存在拖欠物业费、水电费的情况。对于二手工业厂房的交易，在交易之前，出售房需要对此作出承诺，明确在交割时由其承担工业厂房的物业费、水电费等相关费用。如交割后，购房一方为此承担了不必要的费用，那么可以向出售房进行追偿。注：关于司法拍卖房屋的相关法律知识，可以点击本律师另外一篇文章观看：1、双方当事人的姓名或者名称、住所。必要时，可以委托律师对目标交易对象进行背景调查。2、房地产权属证书名称和编号。对于没有房地产权属证书的厂房，交易需要谨慎。
3、房地产坐落位置、面积、四至界限。如果将来厂房面临拆迁，厂房的实际合法面积将决定厂房拆迁的实际补偿金额。
4、土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限。这个信息本来就应该是公开的，交易对象应当提供土地使用权证，证明其取得方式和剩余年限。5、房地产的用途或使用方式。如果土地使用权人不按照土地使用的用途使用的，该房地产面临违反被处罚的风险。
6、成交价格及支付方式。大多数厂房交易，都会以自有资金加上银行贷款两种方式进行。而银行贷款的审批以及审批时限都是不确定的，为了避免给己方造成过高的资金压力，那么建议购房者在签约之前，务必要了解银行的贷款政策，同时在合同中给自己预留一定的付款合理期限。7、房地产交付使用的时间。这一点非常重要，如果交付房产义务的一方不能按期交付工业厂房的，势必会给购买方造成损失，直接的损失就是占用资金期间的银行利息损失以及无法使用厂房而可能要租赁其他替代性厂房的使用费用等。
8、违约责任。一方面要看己方的违约责任能否接受；另一方面要看对方的违约责任是否合理，是否于己公平。
注意：在交易实务中，一般买卖双方的交易地位不平等，合同内容全部由卖方提供，且合同内容为格式版本，一般不得修改。所以，对于买方而言，需要看清楚合同的条款细节，在明确己方能够遵守合同约定，且能够接受合同中的违约责任等情况下，才能接受合同条款；否则，一旦签约之后，后期因自己原因不能履行合同义务，那么一方面可能拿不到厂房的产权，另一方面还有可能承担高额的违约责任。赔了夫人又折兵。
