案件描述

代理词

仲裁员：

江苏盐城国磊律师事务所依法接受申请人委托指派我担任其仲裁代理人，通过庭前调查及今天的庭审，本代理人认为申请人与被申请人的商品房买卖合同主要条款是合法的，应受法律保护，现就争议的焦点发表如下代理意见供仲裁庭仲裁时参考：

一．被申请人销售预售商品房时违反“售后包租”的禁止性规定，属于欺诈消费。

1．证据2中显示售后包租三年租金91259元。证据5约定总房价为363059元，已付房价中含有三年租金。被申请人作为专业房产开发者采用违规的方式，欺诈消费善意的购房者作出购买的决定，主观恶意较大。其行为违反2001年建设部《商品房销售管理办法》第42 条第1款第4项规定。

2．采用“首付一半，余额按揭由开发商办理”口号 ，又使消费者作出付款的决定，但最终又没能办成按揭。被申请人上述行为违反了《消费者权益保护法》第19条所规定的经营者不得提供虚假信息，实属欺诈消费。

二．被申请人在履行合同中有两处违约行为，并且构成根本违约。

1．被申请人所承诺办理按揭未能办成。证据2中称所附客户须知即为证据1客户须知。证据1中有被申请人与按揭合作银行的名称及在建行和商行的开户账号。从购房的实际流程和证据1、2内容来看，购房者是先阅读证据1然后签定证据2 。而证据4表明建行按揭所需各项材料是申请人按被申请人要求提供并已交付给被申请人。故证据1、2、3、4明显具有关联性。至今为止按揭仍未办成，被申请人亦未通知申请人告知详情。符合民事诉讼法规定的证人宋兴双出庭证实了按揭是由被申请人办理，客户只需提供按揭资料事实情况。上述书证及证人证言足可证实被申请人所承诺办理按揭事实存在。而按揭办不成的原因是中国建设银行盐城城南支行终止了与被申请人的合作协议，这是众所周知的事实。终止合作的原因是：被申请人所负债务较多，缺乏资信能力，不可能全面履行与银行的合作协议；铜锣湾地下商铺因被申请人经营情况严重恶化产生的债务问题被盐城市中级人民法院查封了数十间商铺直接影响了合作协议的履行。

2．被申请人未能按期交房。交房期限为2006年5月30日前，但商铺至今还没峻工。已过交房时间一年，还不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》即申请人所订购的商品房还达不到交付使用条件。盐城市中级人民法院查封了数十间商铺也直接影响被申请人与各购房户履行商品房买卖合同。被申请人未按期交房行为已引发多起诉讼，就连付清购房款的购买人至今没有得到订购的商品房。因此被申请人的行为不但符合合同约定的解除条件而且从根本上不能实现合同目的构成根本违约。

三．本案合同应当解除，被申请人应当承担相应法律责任。

2006年10月申请人数次当面与被申请人工作人员交涉要求退房款。即便没有履行通知义务，申请人亦可根据被申请人的违约行为行使合同约定的解除权或依据本案的事实情况请求仲裁庭解除合同。合同解除后被申请人应当承担如下法律责任：退回全部房款；因为约定的违约责任远远低于所遭受的损失故要求按房款总价的3%支付违约金的同时要求从2005年10月9日起至2006年9月30日止按照同期银行房贷利息支付利息并从合同解除之日到房款返还之日止按照同期银行房贷利息支付利息。

综上所述：庭审中被申请人仅口头否认无相关证据证实显属无理辩解，理由不能成立。因被申请人的原因未能办理按揭申请人不构成违约，假设申请人构成违约并不影响主张仲裁请求，假设申请人构成违约被申请人应当另案起诉追究违约责任而不是再本案中；被申请人未按期交房原因不在于申请人未交清余款而在于被申请人从根本上不能实现合同目的构成根本违约同时符合合同约定的解除条件；虽然申请人与被申请人的商品房买卖合同主要条款是合法的，但合同是在被申请人提供虚假信息情况下订立的，实属欺诈误导消费，不属申请人的真实意思表示。仲裁庭应当依据《合同法》第93、94条应当解除合同。



江苏盐城国磊律师事务所

律  师      路光亮  周春华

二00七年六月七日

                              

律师观点分析

案件描述

代理词

仲裁员：

江苏盐城国磊律师事务所依法接受申请人委托指派我担任其仲裁代理人，通过庭前调查及今天的庭审，本代理人认为申请人与被申请人的商品房买卖合同主要条款是合法的，应受法律保护，现就争议的焦点发表如下代理意见供仲裁庭仲裁时参考：

一．被申请人销售预售商品房时违反“售后包租”的禁止性规定，属于欺诈消费。

1．证据2中显示售后包租三年租金91259元。证据5约定总房价为363059元，已付房价中含有三年租金。被申请人作为专业房产开发者采用违规的方式，欺诈消费善意的购房者作出购买的决定，主观恶意较大。其行为违反2001年建设部《商品房销售管理办法》第42 条第1款第4项规定。

2．采用“首付一半，余额按揭由开发商办理”口号 ，又使消费者作出付款的决定，但最终又没能办成按揭。被申请人上述行为违反了《消费者权益保护法》第19条所规定的经营者不得提供虚假信息，实属欺诈消费。

二．被申请人在履行合同中有两处违约行为，并且构成根本违约。

1．被申请人所承诺办理按揭未能办成。证据2中称所附客户须知即为证据1客户须知。证据1中有被申请人与按揭合作银行的名称及在建行和商行的开户账号。从购房的实际流程和证据1、2内容来看，购房者是先阅读证据1然后签定证据2 。而证据4表明建行按揭所需各项材料是申请人按被申请人要求提供并已交付给被申请人。故证据1、2、3、4明显具有关联性。至今为止按揭仍未办成，被申请人亦未通知申请人告知详情。符合民事诉讼法规定的证人宋兴双出庭证实了按揭是由被申请人办理，客户只需提供按揭资料事实情况。上述书证及证人证言足可证实被申请人所承诺办理按揭事实存在。而按揭办不成的原因是中国建设银行盐城城南支行终止了与被申请人的合作协议，这是众所周知的事实。终止合作的原因是：被申请人所负债务较多，缺乏资信能力，不可能全面履行与银行的合作协议；铜锣湾地下商铺因被申请人经营情况严重恶化产生的债务问题被盐城市中级人民法院查封了数十间商铺直接影响了合作协议的履行。

2．被申请人未能按期交房。交房期限为2006年5月30日前，但商铺至今还没峻工。已过交房时间一年，还不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》即申请人所订购的商品房还达不到交付使用条件。盐城市中级人民法院查封了数十间商铺也直接影响被申请人与各购房户履行商品房买卖合同。被申请人未按期交房行为已引发多起诉讼，就连付清购房款的购买人至今没有得到订购的商品房。因此被申请人的行为不但符合合同约定的解除条件而且从根本上不能实现合同目的构成根本违约。

三．本案合同应当解除，被申请人应当承担相应法律责任。

2006年10月申请人数次当面与被申请人工作人员交涉要求退房款。即便没有履行通知义务，申请人亦可根据被申请人的违约行为行使合同约定的解除权或依据本案的事实情况请求仲裁庭解除合同。合同解除后被申请人应当承担如下法律责任：退回全部房款；因为约定的违约责任远远低于所遭受的损失故要求按房款总价的3%支付违约金的同时要求从2005年10月9日起至2006年9月30日止按照同期银行房贷利息支付利息并从合同解除之日到房款返还之日止按照同期银行房贷利息支付利息。

综上所述：庭审中被申请人仅口头否认无相关证据证实显属无理辩解，理由不能成立。因被申请人的原因未能办理按揭申请人不构成违约，假设申请人构成违约并不影响主张仲裁请求，假设申请人构成违约被申请人应当另案起诉追究违约责任而不是再本案中；被申请人未按期交房原因不在于申请人未交清余款而在于被申请人从根本上不能实现合同目的构成根本违约同时符合合同约定的解除条件；虽然申请人与被申请人的商品房买卖合同主要条款是合法的，但合同是在被申请人提供虚假信息情况下订立的，实属欺诈误导消费，不属申请人的真实意思表示。仲裁庭应当依据《合同法》第93、94条应当解除合同。



江苏盐城国磊律师事务所

律  师      路光亮  周春华

二00七年六月七日