律师观点分析

上海市闵行区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）A（民）初字第1101号 原告（反诉被告）B， 委托代理人A，上海XX律师事务所律师， 被告（反诉原告）A， 委托代理人A，上海市XX律师事务所律师， 原告（反诉被告）A与被告（反诉原告）B房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月29日立案受理后，依法适用简易程序于2015年5月21日公开开庭审理，A在答辩期内提出反诉，本院于2015年8月5日公开开庭予以合并审理，原告（反诉被告）的委托代理人A，被告（反诉原告）的委托代理人A到庭参加诉讼，本案现已审理终结， 原告（反诉被告）A诉称，2012年11月21日，A与B签订《房屋租赁合同》一份，约定A将其所有的位于上海市闵行区XX的房屋出租给B，用途为居住，租期自2012年11月27日至2013年11月26日，月租金为人民币（币种下同）2，000元，支付时间为每隔6个月支付一次，提前7天支付，先付费后使用，合XX，若被告逾期支付租金，每逾期一天，需按月租金的0.5%的滞纳金，A承担租期内管理费、水费、电费、气费、电话费、清洁费及有线电视费等费用，2013年11月26日，房屋租期届满后，A仍继续使用租赁房屋，A同意B继续承租，但双方未另行签署新的书面租赁合同，A还为B开具了2013年12月至2014年11月共计12个月的租金发票，2014年9月30日，A搬离租赁房屋，但未支付2014年6月至9月的房屋租金，租赁税、燃气费及水费等费用，A多次要求B支付但造拒绝，故A起诉至法院，请求判令：1、A向B支付自2014年5月28日起至9月30日的租金8，000元；2、A忠诚支付逾期支付租金违约金2，000元；3、A向B支付2013年12月至2014年11月的房屋租赁税1，200元；4、A向B支付欠付的燃气费、水费87元， 被告（反诉原告）A辩称，不同意原告的诉讼请求，1、其承租房屋到期后继续居住在内，此后A要出售房屋，与其协商要求其继续在房屋内接待看房的人，并承诺让其免费居住；2、因其并未违约故不同意支付违约金，且该违约金数额过高；3、房屋租赁税的发票收到过，但该发票对应的租期已经超过其实际居住的时间，发票相应的钱已经支付给谢林了；4、燃气费、水费愿意支付；5、其租赁房屋过程中，房屋内设施损坏，其代为修缮，相应的修缮费用A应支付，同时其还代付了相应的物业管理费，A应予以返还；6、现还有2，000元押金在A，应予以返还，XX同时，A于上述理由，提出反诉请求要求判令：1、谢林支付租赁期间维修费1，325元及物业管理费672元；2、谢林退还押金2，000元， 针对A的反诉，A辩称，不同意反诉请求，1、A提交的维修费收据不予认可，其不能证明维修情况；2、押金2，000元收到过，愿意抵扣相应的费用，如A能将相应费用结清愿意返还， 经审理查明，A原为上海市闵行区××XX的产权人， 2011年11月27日，A与B签订《房屋租赁合同》一份，A将系争房屋出租给B使用，租赁期自2011年11月27日起至2012年11月27日止，租金为每月2，000元，签约当日，谢林支付了自2011年11月27日至2012年2月26日的房租6，000元及押金2，000元，该合同租赁期满后，双方协商续签租赁合同，A（出租方、签约甲方）与B（承租方、签约乙方）于2012年11月21日重新签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，用途为住房，房屋建筑面积为83平方米；租赁期自2012年11月27日至2013年11月26日止；租金每月2，000元，支付时间为每隔6个月支付一次，提前7天支付，先付费后用；乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的0.5%支付滞纳金，甲方有权收回此出租房屋，乙方需按实际居住日缴纳租金并负担违约责任；乙方承担租赁期内管理费、水费、电费、气费、电话费、清洁费、有线电视费等有关杂费实际使用费及使用不当所造成的维修费用，由于不可抗力及非乙方原因造成的损失由甲方负责承担有关维修费用，若有特殊约定则从其约定，租赁期内乙方不得对出租物业或屋内设施进行装修或改动等，合同还对其他内容进行了约定，双方此后按此合同约定履行，该合同到期后，双方未重新签订租赁合同，A继续在系争房屋内居住使用，并于2013年12月4日向A支付了自2013年11月27日至2014年5月26日止的租金8，000元， 2014年6月8日，A与案外人B、C签订《上海市房地产买卖合同》一份，将系争房屋出售给案外人A、B，系争房屋于2014年10月21日过户登记至案外人A、B名下，A于2014年9月底将系争房屋钥匙交给B，向其交付了系争房屋， 另查明，A于2014年1月13日开具了自2013年11月28日至2014年5月27日的租金发票，支付了600元税费；A于2014年6月23日开具了自2014年5月28日至2014年11月27日的租金发票，支付了600元税费，A将该两张发票交给B，A于2014年2月21日支付了系争房屋自2013年的物业管理费672元， 还查明，A支付了系争房屋2014年9月的税费44.90元及燃气费42.50元，2014年12月18日，A委托律师向B发函要求其支付租金等费用， 上述事实，由A提交的《房屋租赁合同》、《上海市房地产买卖合同》、《律师函》及邮寄凭证、燃气费发票、水费发票、房租发票、转账记录、上海市房地产登记簿，由A提交的《房屋租赁合同》、物业费发票、租金及押金收据等证据及当事人的陈述所证实，上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力， 本案审理过程中，A为证明B曾承诺不需支付租金，申请证人A出庭作证，证人A证言的主要内容为，其与A租赁同一小区的他处房屋，2014年10月底其曾经在中介处碰到过A的妻子，A的妻子在和中介说和房东有纠纷，急着要租房防止房东急着要房子，具体什么纠纷其不清楚，其也不认识A，后来其看到A搬走了，经庭审质证，原告认为证人并不认识A，也未与A接触听到其亲自说要免除房租，故对于证人证言不认可；A认为证人虽没有亲自听到B说不收租金，但是与录音结合可以反映处A曾作出承诺，本院认为，证人A并不认识B，其陈述之内容系自他人处听闻，且其并不清楚本案中双方当事人纠纷之具体情况，对于其证人证言难以认定与本案之关联，并无法与其他证据印证，本院不确认其证据效力， 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效，双方均应按约履行，该合同约定的租赁期满后，A继续占用使用系争房屋并支付相应租金，原告亦收取租金未提出异议，双方的原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，后A已搬离系争房屋，双方已解除该合同，关于搬离时间，双方办理房屋交接时并未签署书面交接材料，无法反映交房之时间，对此A认为其于2014年9月28日将钥匙交给案外人B，于该日交还系争房屋，A则认为B于2014年9月30日将房屋钥匙交给案外人C，双方之主张日期十分接近，又谢林基于A的证人证言主张搬离时间，A未能到庭作证，对于A的该主张难以认定，本院认定A于9月28日搬离系争房屋，现自2014年5月27日起至9月28日止，A实际占有并使用系争房屋，A就此要求其按照合同约定之租金标准支付租金8，000元，A则认为其依照B要求照看房屋接待看房的人，A承诺免除其相应的租金，并向本院提交录音资料及证人证言予以佐证，本院注意到该录音时间为2015年5月4日，此时原告已起诉至本院，该对话并非于双方租赁期间形成，从内容反映系双方对于本案纠纷的协商过程，也无法直接反映出A承诺免除房租，而证人证言也无直接证明A的该主张，故A应向B支付自2014年5月28日起至9月28日的租金8，000元，关于租赁税的负担，双方于合同中并未对发票进行约定，但双方于租赁过程中系由A代为开具并向B交付，A再向B支付相应的费用，现自2013年11月28日至2014年11月27日的发票谢林先行支付了1，200元的税费，开具后并交付给A，A应于取得发票后将1，200元返还A，现A认为已经将该款支付，但并未能提供相应的支付凭证，对其主张本院不予采信，关于A代为的水费及燃气费，A于庭审中予以确认，应向A支付，至于A主张的违约金，本院认为，不定期租赁期间内的租金支付方式双方并未重新作出约定，且本案争议的租赁期内A对外出售房屋，租赁期间处于难以确定的状态，A搬离后就房租双方又处于协商过程中，A未能支付租金系事出有因，故对于A主张的违约金本院难以支持， 关于A主张的维修费，双方于租赁合同中约定因使用不当造成的维修费用由承租人负担，由于不可抗力及非承租人造成的损失由出租方承担维修费用，现A提交的维修单据无法显示出是否为系争房屋内物品损坏产生，即使确因系争房屋内设施设备损坏而造成，A也未能证明物品损坏的成因，故对于该诉讼请求本院不予支持，关于A主张的物业管理费，依据双方约定该费用系由承租人负担，现A以双方录音证明应由B负担，但如前所述该录音为双方协商过程，但实际并未能就双方纠纷达成一致意见，故对于该诉讼请求本院也不予支持，至于A支付的押金2，000元，A应于B结清相关费用后予以返还， 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）A于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）B支付房租8，000元； 二、被告（反诉原告）A诚于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）B返还租赁税1，200元； 三、被告（反诉原告）A于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）B返还水费及燃气费87元； 四、原告（反诉被告）B于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）A返还押金2，000元； 五、驳回原告（反诉被告）A的其余本诉诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）B的其余反诉诉讼请求， 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 本诉案件受理费减半收取计41.09元，反诉案件受理费减半收取计25元，二项合计66.09元，由被告（反诉原告）A负担， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院， 代理审判员　　殷雪 二〇一五年八月十八日 书　记　员　　A 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任， 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期