律师观点分析

安徽省芜湖市中级人民法院

民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）：杨XX。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐XX。

委托诉讼代理人：朱XX。

委托诉讼代理人：刘珂，安徽润深律师事务所律师。

上诉人杨XX因与被上诉人唐XX房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市XX区人民法院（2019）皖XX民初XX号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭，因当事人均未提交新证据，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

杨XX上诉请求：1.依法撤销原判第一项，改判驳回唐XX诉讼请求；2.本案诉讼费由唐XX承担。事实和理由：1.唐XX为违约过错方，杨XX不存在违约。从一审查明事实可以得知，自2018年12月份唐XX违反约定，将XX巷至溜冰场大门锁上，导致无法引导XX巷的客流进入溜冰场。其承租该房屋，主要看重XX巷平时的客流量，所以双方在合同做明确约定，也充分说明使用该通道的重要性。至今XX巷至溜冰场大门还是被唐XX锁上的。期间杨XX多次找唐XX协商，还因此报警，但唐XX拒不改正。期间杨XX经营的溜冰场顾客急剧下降，经营严重困难，致支付房租困难。不仅仅是租金的问题，还导致杨XX投资无法收回，预期利益无法实现。在这情况下，杨XX选择对唐XX抗辩维权，所以2019年8月开始拒付租金，以抗辩唐XX的违约行为，希望唐XX改正违约行为，弥补由此产生的损失。所以一审认定杨XX也存在违约明显与事实不符。2.唐XX未全面履行合同，并导致杨XX经济损失，其无权要求杨XX支付违约期间的租金。保持XX巷至溜冰场通道正常通行，是唐XX的合同义务，其擅自锁门导致杨XX合同目的无法实现，预期利益也无法得到。根据公平原则,唐XX也无法得到违约期间的全部租金。

唐XX辩称，认可一审判决书所载明的事实和理由，请求二审法院驳回杨XX的上诉请求。

唐XX向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的房屋租赁合同；2.杨XX支付转租租金47623元（自2019年8月26日至12月31日），并按年利率6%计算至实际腾房之日止的延期利息；3.杨XX腾让房屋并恢复原始格局；4.杨XX承担全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2018年7月初，唐XX与芜湖市XX大厦三楼东南处的23户产权人相继签订房屋租赁合同。唐XX承租了芜湖市XX大厦三楼东南处的房屋，约定产权人于2018年7月15日前向唐XX交付房屋，租赁期间为2018年10月1日至2021年9月30日，免租装修期为2个月，租赁价格按18元/平方米计算租金，每季度付房租，租金每年在上一年的基础上递增8%，合同签订之日支付首季度租金（2018年10月1日至12月31日），以后应于每季度前7天之内支付下一季度租金，如无故拖欠租金7日时间，视为合同违约等。

2018年10月初，XX大厦三楼的23户业主（甲方）与唐XX（乙方）、杨XX（丙方）签订一份《合作协议》，约定：2018年7月初XX大厦三楼23户业主分别与乙方签订了XX大厦三楼东南处23户业主个人房屋租赁合同，并于2018年7月15日之前移交了此处场地，但乙方在后期的经营活动中明显的自身资金压力及实际困难，于是乙方在告知甲方代表后积极进行招租合作。下面就有关事宜及违约责任概况如下：1、本着合作共盈的目的，甲乙经过协商同意将362、363、325、392、393、395、396、397共八户转给丙方经营，丙方必须按要求履行甲方同乙方签订的初始合同上所有条款，乙方提供给丙方初始合同。作为分割区域后，乙方、丙方各自完成各自装潢及消防等工作，并积极配合消防部门进行消防验收……2、丙方的物业费截止到2021年9月30日由乙方承担，乙方同丙方水电分开，物业责任区域分开……3、丙方在2018年11月12日之前交于甲方15000元的租赁保证金。如丙方中途退场，租赁保证金由甲方作为经济损失补偿金补偿给所有23户业主，合同由乙方继续履行与甲方的合同。如乙方中途退场，丙方房租以乙方与甲方签订的合同为准继续正常支付，如乙方退场造成丙方经济损失的由乙方承担……7、XX巷大门至溜冰场大门日常照明使用、清洁维护由三家共同承担……9、乙方仅提供XX巷进门处1.2米*3.8米的招牌位置提供给丙方，但不得破坏乙方现有的广告招牌。10、本合同一式三份具有法律效力，自签字日起生效，有效期至2021年9月30日，到期自动作废。合同期满后乙方、丙方不能破坏其消防和装潢设施，甲方不要求乙方、丙方对其装潢前的原样复原。甲方视双方经营状态、发展前途等综合考核后再决定如何续租。

2018年10月11日，唐XX（转租方、乙方）与杨XX（承租方、丙方）签订一份《合租协定》，约定：将坐落在XX大厦三楼的部分店铺转租给丙方，房屋年租金按乙方同甲方签订合同为准支付，水电表由双方独立安装，水电费由乙方丙方自主承担独立区域内的。协定租期为两年九个月，自2019年1月1日至2021年9月30日止。租金为每三个月前提前七天预交，租金直接由丙方交给业主。第一条、丙方遵守乙方同甲方签订的各项条款，乙方将向丙方提供与甲方合同的复印件。第二条、合同签订时丙方应向乙方交纳租赁保证金2000元，2018年10月30日前缴纳水电保证金5000元、租赁保证金5000元，2019年1月31日前交纳租赁保证金8000元，乙方开具收据，乙方于本合同有效期届满，在乙方完好退出原租赁房屋，将租赁保证金无息退还丙方，如丙方中途退租乙方可将租赁保证金作为违约金而不予退还，如乙方中途退场，需将共计2万元保证金全额退还给丙方。水电保证金在丙方撤场时保证水电费结清的情况下即可予以退还。乙方承担丙方2021年9月30日前的物业费。第三条、合同签订之前丙方需向甲方提供有关身份证复印件。保证XX巷大门到溜冰场大门畅通无阻，无视线阻碍。

此后，杨XX将租赁房屋（建筑面积600.45㎡）进行装潢，后经营溜冰场，唐XX则在隔壁经营射箭馆。自XX巷方向开设的大门向上可到达射箭馆，再到达溜冰场。射箭馆与溜冰场之间有一大门相隔。2019年2月，因射箭馆与溜冰场之间的大门锁住，双方发生纠纷，后经杨XX报警，民警劝说双方进行协商处理，未果。2019年4月25日后，唐XX未再交纳双方约定应承担的物业费，杨XX自行交纳了2019年4月25日至12月31日的物业费，合计8640元。2019年8月下旬之后，杨XX亦未再支付租赁房屋的租金，唐XX代杨XX向XX大厦三楼的业主交纳了房租。现唐XX与杨XX就合同履行产生纠纷，遂成讼。

一审法院认为，案涉房屋的所有权人与承租人唐XX、次承租人杨XX签订的《合作协议》以及承租人唐XX与次承租人杨XX签订的《合租协定》，系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。经出租人的同意，唐XX作为承租人将其承租的部分房屋转租给杨XX，双方均应按照合同约定履行合同义务，并享有合同权利。《合作协议》第2条、《合租协定》第2条约定了唐XX应承担杨XX至2021年9月30日前的物业费。《合作协议》第7条、《合租协定》第3条约定XX巷大门到溜冰场大门的使用。合租协定明确约定租金的交纳方式，杨XX应提前七天预交下一季度的租金。根据本案实际情况，唐XX自2019年4月25日之后未再承担杨XX承租房屋的物业费用，杨XX自行交纳了2019年4月25日起至同年12月31日的物业费。且因唐XX经营的射箭馆与杨XX经营的溜冰场，在各自经营期间，双方产生摩擦，射箭馆与溜冰场之间的门被锁，溜冰场的顾客无法正常通过XX巷大门进入溜冰场。然房屋租赁合同的履行，租金的交纳是主要的合同义务，杨XX在与唐XX的经营活动中产生摩擦后，矛盾未能解决，自2019年8月底至12月底的租金未再支付。故唐XX与杨XX在房屋租赁合同的履行过程中均存在违约行为。

关于本诉部分。2019年1至6月的房租杨XX已足额支付，根据杨XX已付房租的证据以及唐XX的自认、证人董某的证言，杨XX仅支付2019年7至9月的部分房租，数额为20000元,尚欠数额为12424.3元[计算方式：18元/㎡*600.45㎡*3个月-20000]。2019年10月至12月的房租均未支付，根据合同约定，该期间的房租上浮8%，数额为35018.2元[计算方式：18元/㎡*600.45㎡*3个月*1.08]，以上合计47442.5元。因杨XX未交纳上述房租，唐XX已代为交纳给出租人，故杨XX应向唐XX支付该笔房租，并承担资金占用期间的利息损失，唐XX未举证证明交纳房租的具体时间，本院自起诉之日起计算至实际支付之日止，对唐XX主张按照年利率6%计算予以准许。关于唐XX诉请解除《合租协定》，虽唐XX与杨XX均存在违约行为，但唐XX违约在先，故唐XX不享有合同解除权，现杨XX要求继续履行合同，应予以准许。综上，对唐XX要求解除《合租协定》以及要求杨XX腾让房屋等诉请，不予支持。

关于反诉部分。《合作协议》第7条、《合租协定》第3条明确对XX巷大门到溜冰场大门通道的使用进行约定，杨XX与唐XX对XX巷大门到溜冰场大门的通道均享有使用权，唐XX关闭射箭馆与溜冰场间的大门，导致杨XX对通道使用不能，应予纠正。《合作协议》第2条、《合租协定》第2条明确约定了物业费的承担，唐XX应承担杨XX承租房屋的物业费，根据杨XX实际交纳的情况，数额为8640元。合同一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。租金交纳是承租人必须履行的合同义务，杨XX现要求唐XX赔偿租金损失，显然诉请不当。综上，对杨XX主张唐XX将XX巷至溜冰场间大门打开保持通道畅通以及支付物业费8640元的反诉请求予以支持，对于赔偿租金损失的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、杨XX于判决生效之日起十日内给付唐XX房屋租金47442.5元，并以此为基数，按年利率6%支付自2019年11月19日起至实际给付之日止的利息；二、驳回唐XX的其他诉讼请求；三、唐XX于判决生效之日起十日内将位于XX大厦XX巷入口至溜冰场间大门打开，保持通道畅通；四、唐XX于判决生效之日起十日内支付杨XX物业费8640元；五、驳回杨XX的其他诉讼请求。

二审中，当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，案涉房屋所有权人与唐XX、杨XX签订的《合作协议》及唐XX与杨XX签订的《合租协定》，系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行相应义务。唐XX未依约保持XX巷大门到溜冰场大门通道正常通行，致使杨XX对其使用不能，显属违约，其理应承担相应的违约责任。杨XX可据此要求唐XX采取相应的补救措施，如还有其他损失，可主张损失赔偿。而杨XX作为承租人依约支付租金是其合同主要义务，在其与唐XX矛盾未能解决下，拒付租金亦属违约，且诉请唐XX赔偿租金损失，显属诉请不当。故对其上诉请求，本院不予支持。

综上所述，杨XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费986元，由杨XX负担。

本判决为终审判决。

附：本案适用法律条款

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。

第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;

(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。