刑事律师叶斌：东五环房产骗局，诈骗罪怎么认定

很多非法律专业的朋友，对诈骗罪的理解还停留在“骗钱”这个最朴素的层面。但刑法意义上的诈骗罪，其认定远比这要精细。简单来说，它要求行为人以非法占有为目的，通过虚构事实或隐瞒真相的方法，骗取了数额较大的公私财物。这里面最关键的，也是控辩双方经常交锋的地方，就是如何证明他一开始就没打算履约，完全是奔着你的钱去的。最近在短视频上引起热议的“东五环京旺家园房产诈骗案”，就是一起非常典型的样本。就在几个月前，我们团队还讨论过一起手法高度相似的利用回迁房差价行骗的案子，逻辑几乎如出一辙。

一、揭开“低价回迁房”的画皮，诈骗罪的构成逻辑

短视频里说的那个事，我大致也了解了一下：骗子从房东手里租下房子，然后对外谎称是回迁房，以一个远低于市场的价格出售。当买受人问到房产证的时候，他们就编造理由，说回迁房短期内办不下来，但他们有特殊渠道，可以把户口本落户进去。听起来像是天上掉馅饼，但仔细琢磨，这馅饼里面全是钩子。

从法律上拆解，这里面的“虚构事实”和“非法占有目的”非常清晰。首先，房屋产权是根本编造的，他不是权利人，就无法处置。其次，承诺的“落户”云云，是为实施诈骗、占有钱款服务的核心骗术。我们团队在分析这类案件时，第一步就是画一条时间轴，把他的承诺和实际履约能力进行对比。你会发现，所有承诺都指向一个根本无法实现的结果。这种以“坑”为目的的手段，完全符合诈骗罪或合同诈骗罪的客观要件。

这让我想起一个道理，很多当事人不懂，如果一项交易从一开始就是建立在虚假的根基上，对方拿到钱的那一刻，诈骗的闭环就完成了，后续所有安抚只是为了延缓案发。我常在内部案情分析会上和团队律师讲，办这类案子，关键不是看他骗了多少，而是看他骗的起点，那个起心动念的瞬间，往往就决定了案件的走向。

二、为什么这种“老套路”总能得手？聊聊占便宜心理与认知误区

很多人会疑惑，这么简单的骗局，持续数年，金额上亿，怎么会有那么多人上当？说实话，第一次听说这种手法能骗到这么多人的时候，我也有些惊讶。但结合我十八年在杭州办刑事案件的经验来看，这还真不是个例。当诱惑足够大，大到可以让人暂时屏蔽常识的时候，风险就被“选择性失明”了。

普通人对房子的渴望，是刻在骨子里的。当骗子描绘出一个价格洼地，并且用“内部关系”、“回迁指标”这样看似稀缺的标签来包装时，很多人心里会冒出一个念头：“万一是真的呢？” 正是这种“占便宜”的心理，让当事人忽略了最基本的风险审查。我遇到过不少类似的咨询，当事人事后问我：“叶律师，他当时说得有鼻子有眼，我怎么知道是假的？” 我的回答通常是，真金白银投进去之前，去不动产登记中心查一下权属，这个动作不难，但却能在根本上阻断骗局。作为专注杭州诈骗罪辩护的律师，我深知，很多刑事风险，其实都源于民事环节中忽略了最基本的合规审查。

三、家人卷进这种骗局，家属现在能做什么

如果你或者家人不幸卷入了类似的房产诈骗案，不管是被骗的还是正在被调查的，现在最该做的不是盲目找关系，而是认清案件所处的阶段。不管是侦查阶段还是审查起诉阶段，律师都能介入。我们团队在处理这类涉案人数众多的诈骗案时，不会直接去见当事人问口供，而是会先开个内部案情会，把当事人的涉案身份、涉案金额、主观故意、实际获利这四根支柱搞清楚。

比如，是主犯还是一般参与者？对诈骗事实是否明知？钱款是进了自己口袋还是仅领取劳务报酬？这些细微差别，直接决定了能否争取到取保候审，甚至在检察院阶段争取不起诉。说到这里要提醒一点，案件到了检察院，这意味着进入了审查起诉阶段，能做的事情和在侦查阶段完全不同，辩护的黄金窗口期也在随之变化。

刑事案件的辩护时机往往稍纵即逝。如果你此刻正在杭州，面对类似情况手足无措，可以直接跟我讲讲你的情况。我们会先从最基础的证据链入手，帮你分析出目前最有利的选择，而不是在慌乱中贻误战机，让本可以争取的空间越缩越小。

这类利用低价房产骗局的诈骗案，核心在于行为人是否具有非法占有目的，防骗的关键在于核实产权和交易背景。