前几天，一个从事园区物业管理的朋友找到我，问了个挺尖锐的问题——如果园区里租户是诈骗团伙，物业会不会被定成共同犯罪？他很困惑，因为他们只是收租打扫卫生，没参与诈骗运作，但最近不少案件中，物业方也被牵进去。说实话，这个问题我在近几年也遇到过多次，尤其是在跨境电信诈骗“园区化”趋势明显之后，司法界对此有很大的争议。
“提供场地”与“共同犯罪”的区分
在司法实践中，有些案件会把“提供场地”直接推到共同犯罪的位置。但根据《关于办理跨境电信网络诈骗等刑事案件适用法律若干问题的意见》，认定为犯罪集团共犯必须满足“管理控制关系”——比如限制人员进出、安排安保人员看守、参与人员管理甚至体罚，或按诈骗金额提成、收取“人头费”，这些才是组织、控制犯罪的标志。如果物业方只是正常出租，并按市场价收租，未参与这些行为，而且租金和诈骗金额无关，法律上很难认定为集团成员。
从我办过的案件看，这类区分尤为重要。曾经有个园区物业案，我们找到大量证据证明物业只是在做常规管理，包括签订租赁合同、收固定租金，完全没有参与诈骗的核心环节。最终法院采信了这一点，物业方没被追刑责。
物业方“帮助犯罪”的风险点
不过，如果物业方明知租户正在从事诈骗，比如收到举报或亲眼看到异常情况，却依然提供场地甚至提高租金，那就可能触犯刑法中的“帮助信息网络犯罪活动罪”。这个风险和网络运营商有些类似——运营商如果明知用户在进行诈骗，还提供技术支持，同样会被追责。
《意见》强调要“全链条打击”，但也明确了责任分层。物业的性质是间接服务提供方，如果只是提供基础场地、服务，责任通常轻于直接提供技术支持的主体。不过明知而不制止，尤其是有利益绑定的情形，就会进入刑责风险区。
如何认定“主观明知”
很多案件里，公诉方会用“租金远高于市场价”来推断物业方主观明知，这其实并不完全成立。光看租金不够，还要结合园区的实际情况，例如租户构成是不是主要为诈骗团伙，物业方有没有收到关于诈骗的举报和提醒，却仍不采取措施。
我印象里，有一次在外省某市的案件中，办案机关指控物业方明知诈骗并帮助，理由是“租金异常”。我们仔细对比了当地市场，发现差价并不离谱，同时物业方有日常巡查并记录正常的经营行为，最终这个推定没成立。这类案例让我更清楚，证据链在明知推定中的重要性。
结语：守住边界，防范风险
总结起来，物业方在涉跨境电诈案件里，最关键的是守住行为边界：不要参与诈骗的组织、管理、资金分配，不要在明知的情况下继续提供便利。法律上“疑罪从无”是底线，但企业自身也要建立防范机制，比如加强租户审核、遇到异常及时报告。
企业经营与刑责之间，就像走在一根细绳上，平衡很重要。踩在合法经营的那一侧，不仅是为了自己，也是为了保护整个市场环境。
叶斌律师，刑事辩护律师，浙江允道律师事务所主任，创始合伙人，执业十八年以来，专注刑事辩护领域，带领团队办理刑事案件超2000件,成功帮助上千名当事人争取到取保候审、不起诉、缓刑及罪轻判决。在诈骗罪、非法经营罪、开设赌场罪及卖淫类犯罪，销假类犯罪，性侵类犯罪，毒品犯罪等各类刑事案件有极其丰富的办案经验。团队承诺专业服务、追求有效辩护，在杭州有良好的口碑。
