付款方式没有约定 以交易习惯确定

案件描述

【案例简介】

2010年3月15日，冯某(甲方)与郝某(乙方)签订《北京市存量房买卖合同》一份，合同约定，冯某将其位于右安门玉林东里的一栋房屋出售给郝某，房产转让价款为110万元人民币，郝某于合同签订当日向冯某支付定金5万元，后双方签订补充协议约定：“乙方于2010年3月20日支付10万元，2010年4月20日支付70万元，2010年6月30日前向甲方支付剩余购房款25万元，甲方同意乙方本笔款项通过向银行申请贷款的形式支付，支付日以银行的放款日为准，乙方之贷款申请若未经银行审核通过或审核通过的额度不足部分，则由乙方在交易当日支付。同时约定在2010年6月30日之前，冯某交付房屋，并向房地产交易中心申请办理转让过户手续。后郝某分别按照上述日期支付了前两笔购房款，并由冯某出具收据并签字，后郝某未能办成25万元贷款，但郝某通知冯某，将以现金形式支付剩余购房款25万元，并在过户当日以现金方式支付。但冯某要求必须将10万元打入冯某银行账户，最终双方因付款方式未能达成一致，并未能办理过户手续。2010年8月15日，郝某委托本律师向北京市丰台区人民法院提起诉讼，要求冯某办理过户手续，并承担违约责任。

【律师分析】

本案从表面看是一起因付款方式异议引发的房屋买卖合同纠纷，但本律师在接受郝某的案件委托后，经过分析案情，并结合近来房价波动的情况，认为冯某对10万元付款方式的异议可能仅仅是一个借口，背后可能还存在其他的不被人知晓的真实原因。

但在背后原因未查清之前，本律师只能首先针对冯某因10万元付款方式有异议而未办理过户的抗辩，准备诉讼。经分析和研究后，本律师认为本案中，双方对最后10万元购房款的支付方式并没有约定，在双方没有约定的情况下，应根据《合同法》第六十一条的规定来确定，该条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。因此，在冯某和郝某未就10万元购房款如何支付作出明确约定的情况下，应根据双方的交易习惯来确定，综合冯某和郝某的合同履行过程来看，郝某一直是以现金的方式支付给冯某，并由冯某出具收据，因此，最后的10万元也应由冯某接受现金，并出具收条，冯某要求通过银行转账方式支付，不符合双方的交易习惯，不应被支持。

在准备上述案件诉讼的过程中，本律师通过调查发现，冯某在与郝某合同履行期间曾在丰台法院进行过诉讼，原告为冯某，被告为案外人李某，丰台法院于2010年7月30日，以冯某和李某双方同意解除房屋买卖合同为由，判决冯某与案外人李某就诉争房屋签订的房屋买卖合同解除，李某于本判决生效后十日内交还房屋。这个事实，足以证明冯某以付款方式异议为由拒不办理过户手续的真实原因是冯某曾经一房二卖，在冯某与郝某履行签订房屋买卖合同时，冯某与案外人李某的房屋买卖合同纠纷尚未解决，且案外人李某仍居住在涉案房屋，冯某根本无法向郝某交付涉案房屋。

在开庭审理过程中，法院不仅采纳了本律师因按照交易习惯确定付款方式的代理意见，而且认定冯某在不具备交付条件的情况下，以拒收最后10万元购房款的方式，拒不履行合同义务，已构成违约，应承担违约责任。最终法院判决：被告冯某于本判决生效之日十日内向郝某交付房屋，并办理房屋的过户手续，并向郝某支付违约金93200元。

律师认为：律师在办案过程中，必须注重调查和证据的搜集，并通过表面现象发现当事人违约的真实原因，只有这样才能确保案件的办案质量，最大限度的维护当事人的利益。

律师观点分析

案件描述

【案例简介】

2010年3月15日，冯某(甲方)与郝某(乙方)签订《北京市存量房买卖合同》一份，合同约定，冯某将其位于右安门玉林东里的一栋房屋出售给郝某，房产转让价款为110万元人民币，郝某于合同签订当日向冯某支付定金5万元，后双方签订补充协议约定：“乙方于2010年3月20日支付10万元，2010年4月20日支付70万元，2010年6月30日前向甲方支付剩余购房款25万元，甲方同意乙方本笔款项通过向银行申请贷款的形式支付，支付日以银行的放款日为准，乙方之贷款申请若未经银行审核通过或审核通过的额度不足部分，则由乙方在交易当日支付。同时约定在2010年6月30日之前，冯某交付房屋，并向房地产交易中心申请办理转让过户手续。后郝某分别按照上述日期支付了前两笔购房款，并由冯某出具收据并签字，后郝某未能办成25万元贷款，但郝某通知冯某，将以现金形式支付剩余购房款25万元，并在过户当日以现金方式支付。但冯某要求必须将10万元打入冯某银行账户，最终双方因付款方式未能达成一致，并未能办理过户手续。2010年8月15日，郝某委托本律师向北京市丰台区人民法院提起诉讼，要求冯某办理过户手续，并承担违约责任。

【律师分析】

本案从表面看是一起因付款方式异议引发的房屋买卖合同纠纷，但本律师在接受郝某的案件委托后，经过分析案情，并结合近来房价波动的情况，认为冯某对10万元付款方式的异议可能仅仅是一个借口，背后可能还存在其他的不被人知晓的真实原因。

但在背后原因未查清之前，本律师只能首先针对冯某因10万元付款方式有异议而未办理过户的抗辩，准备诉讼。经分析和研究后，本律师认为本案中，双方对最后10万元购房款的支付方式并没有约定，在双方没有约定的情况下，应根据《合同法》第六十一条的规定来确定，该条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。因此，在冯某和郝某未就10万元购房款如何支付作出明确约定的情况下，应根据双方的交易习惯来确定，综合冯某和郝某的合同履行过程来看，郝某一直是以现金的方式支付给冯某，并由冯某出具收据，因此，最后的10万元也应由冯某接受现金，并出具收条，冯某要求通过银行转账方式支付，不符合双方的交易习惯，不应被支持。

在准备上述案件诉讼的过程中，本律师通过调查发现，冯某在与郝某合同履行期间曾在丰台法院进行过诉讼，原告为冯某，被告为案外人李某，丰台法院于2010年7月30日，以冯某和李某双方同意解除房屋买卖合同为由，判决冯某与案外人李某就诉争房屋签订的房屋买卖合同解除，李某于本判决生效后十日内交还房屋。这个事实，足以证明冯某以付款方式异议为由拒不办理过户手续的真实原因是冯某曾经一房二卖，在冯某与郝某履行签订房屋买卖合同时，冯某与案外人李某的房屋买卖合同纠纷尚未解决，且案外人李某仍居住在涉案房屋，冯某根本无法向郝某交付涉案房屋。

在开庭审理过程中，法院不仅采纳了本律师因按照交易习惯确定付款方式的代理意见，而且认定冯某在不具备交付条件的情况下，以拒收最后10万元购房款的方式，拒不履行合同义务，已构成违约，应承担违约责任。最终法院判决：被告冯某于本判决生效之日十日内向郝某交付房屋，并办理房屋的过户手续，并向郝某支付违约金93200元。

律师认为：律师在办案过程中，必须注重调查和证据的搜集，并通过表面现象发现当事人违约的真实原因，只有这样才能确保案件的办案质量，最大限度的维护当事人的利益。