阴阳合同未能避税

案件描述

核心提示：2013年6月黄某和邓某签订房地产买卖合同，金额为225万元。而广州市规定二手房买卖必须网签。于是他们网签时候签订了一份150万元的低价合同，邓某缴纳税费后，发现税务机关是以238万元收取税款，于是向法院起诉，要求黄某返还房屋税费。

一桩普通的二手房交易，交易已完成，双方却因税费承担产生纠纷。

房产实际交易额为225万元，但买卖双方在网签时却签订了一份交易额为150万元的“低价合同”，约定买方承担税费。买方邓某按该合同约定缴纳了税费并办理了房产过户手续，缴费后发现税务机关并非按双方网签150万元的基数收取税款，而是按238万元的基数收取税款。于是，邓某将卖方黄某诉至法院，主张房屋税费是替黄某缴纳，黄某构成不当得利，请求黄某返还，一审法院判决驳回买方邓某的诉讼请求。

经过

2013年6月，黄某和邓某签订了《房地产买卖合同》，合同约定黄某将自己位于增城一小区的一房屋卖给邓某，总金额为225万元，同时约定办理过户所需缴纳的税费由双方按规定各自负责。2013年8月，黄某与邓某、陈某共同前往国土部门办理产权过户递件手续，但根据广州市规定，二手房买卖必须网签，故黄某与邓某、陈某共同签订了一份《广州市存量房买卖合同》，该合同约定黄某将房屋转让给邓某、陈某两人，总金额为150万元，邓某、陈某承担全部税费。同日，邓某向税务部门支付了按238万元的交易金额计算的相关税费15万余元，并办理了过户递件手续。

兴讼

2014年2月，邓某以其欠缺税费方面的法律知识、为尽快实现房屋产权过户，替黄某垫付了15万余元的税费，黄某构成不当得利为由，向增城法院提起诉讼，要求黄某返还15万余元的税费。双方均确认房屋的卖方为黄某，买方为邓某、陈某，实际交易金额为225万元。黄某则主张在签订《房地产买卖合同》时对于交易税费已明确了由买方承担，邓某、陈某为减少纳税金额，因此在签订《广州市存量房买卖合同》中注明交易金额为150万元，并由买方承担税费。

而邓某坚持其是在匆忙的状态下签订《广州市存量房买卖合同》的，其之前是承诺以150万元为基数缴纳税费，且原告是基于该房产税费不高的情况下才购买该房屋，其在办理缴纳税费手续时认为税费是以其名义交纳的，在支付后才知道纳税义务人为黄某，且也不知道缴纳税款的金额如此多，邓某当场已经要求黄某返还。

判决

花都区法院审理认为，邓某、陈某均为成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动。在签订《广州市存量房买卖合同》约定由邓某、陈某承担全部税费后，从邓某自行又办理了缴纳税费的手续的行为亦可以得知，邓某对于税费负担的约定是清楚的。虽然我国税收管理方面的法律、法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人缴纳税款，即对于实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定。最终法院一审判决驳回邓某的诉讼请求。

法官提示

房产交易乱象丛生，合同双方在网签过程中是否对原合同作出变更要尽谨慎注意义务。存量房交易计税价格不是单凭网签合同的价格，而是根据税务部门的存量房交易评估系统出具的核定计税价格征收，二手房网签“低价合同”、“阴阳合同”不仅不能避税，甚至可能弄巧成拙。

律师观点分析

案件描述

核心提示：2013年6月黄某和邓某签订房地产买卖合同，金额为225万元。而广州市规定二手房买卖必须网签。于是他们网签时候签订了一份150万元的低价合同，邓某缴纳税费后，发现税务机关是以238万元收取税款，于是向法院起诉，要求黄某返还房屋税费。

一桩普通的二手房交易，交易已完成，双方却因税费承担产生纠纷。

房产实际交易额为225万元，但买卖双方在网签时却签订了一份交易额为150万元的“低价合同”，约定买方承担税费。买方邓某按该合同约定缴纳了税费并办理了房产过户手续，缴费后发现税务机关并非按双方网签150万元的基数收取税款，而是按238万元的基数收取税款。于是，邓某将卖方黄某诉至法院，主张房屋税费是替黄某缴纳，黄某构成不当得利，请求黄某返还，一审法院判决驳回买方邓某的诉讼请求。

经过

2013年6月，黄某和邓某签订了《房地产买卖合同》，合同约定黄某将自己位于增城一小区的一房屋卖给邓某，总金额为225万元，同时约定办理过户所需缴纳的税费由双方按规定各自负责。2013年8月，黄某与邓某、陈某共同前往国土部门办理产权过户递件手续，但根据广州市规定，二手房买卖必须网签，故黄某与邓某、陈某共同签订了一份《广州市存量房买卖合同》，该合同约定黄某将房屋转让给邓某、陈某两人，总金额为150万元，邓某、陈某承担全部税费。同日，邓某向税务部门支付了按238万元的交易金额计算的相关税费15万余元，并办理了过户递件手续。

兴讼

2014年2月，邓某以其欠缺税费方面的法律知识、为尽快实现房屋产权过户，替黄某垫付了15万余元的税费，黄某构成不当得利为由，向增城法院提起诉讼，要求黄某返还15万余元的税费。双方均确认房屋的卖方为黄某，买方为邓某、陈某，实际交易金额为225万元。黄某则主张在签订《房地产买卖合同》时对于交易税费已明确了由买方承担，邓某、陈某为减少纳税金额，因此在签订《广州市存量房买卖合同》中注明交易金额为150万元，并由买方承担税费。

而邓某坚持其是在匆忙的状态下签订《广州市存量房买卖合同》的，其之前是承诺以150万元为基数缴纳税费，且原告是基于该房产税费不高的情况下才购买该房屋，其在办理缴纳税费手续时认为税费是以其名义交纳的，在支付后才知道纳税义务人为黄某，且也不知道缴纳税款的金额如此多，邓某当场已经要求黄某返还。

判决

花都区法院审理认为，邓某、陈某均为成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动。在签订《广州市存量房买卖合同》约定由邓某、陈某承担全部税费后，从邓某自行又办理了缴纳税费的手续的行为亦可以得知，邓某对于税费负担的约定是清楚的。虽然我国税收管理方面的法律、法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人缴纳税款，即对于实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定。最终法院一审判决驳回邓某的诉讼请求。

法官提示

房产交易乱象丛生，合同双方在网签过程中是否对原合同作出变更要尽谨慎注意义务。存量房交易计税价格不是单凭网签合同的价格，而是根据税务部门的存量房交易评估系统出具的核定计税价格征收，二手房网签“低价合同”、“阴阳合同”不仅不能避税，甚至可能弄巧成拙。