房产限购令不能免除购房违约责任

案件描述

【案情介绍】

经深圳中原地产居间介绍，2010年10月19日买方龙小姐(非深户籍三无人员)与卖方向小姐达成《二手房买卖合同》，以119万购买向小姐深圳市龙岗区某房屋，合同约定：买方于签约之日支付定金5万元，10月30日前监管首期款31万元，余款按揭支付，双方于卖方赎出房地产原件且银行出具按揭承诺函后2日内签订《深圳市二手房买卖合同》办理递件过户手续，任何一方逾期履行义务超过5日，对方可解除合同并有权选择要求对方支付成交价20%的违约金或承担定金罚则，合同同时对其他条款进行了约定。
上述合同签订后，龙小姐如约支付定金5万元，但因属“双限”(“限购”和“限贷”)对象而停止交易，后以中原地产欺骗其符合购房条件且能够首付3成8.5折利率而实际不能为由将向小姐、中原地产诉至深圳市龙岗区法院，要求解除合同并判决向小姐及中原地产共同返还购房定金5万元。
被告向小姐辩称，龙小姐未按合同约定监管首期款已构成违约，其不能因为自己不懂得购房政策和相关法律规定而要求免责。
被告中原地产辩称：限购令出台后，中原地产已在所有营业厅予以公示，并在龙小姐委托购房时进行了告知，而龙小姐表示可以开具离婚证明，于是2010年10月19日促成双方签订合同。龙小姐是在清楚国家相关政策的情况下与向小姐签订合同的，只是因为其后政策效果的显现导致房产交易量下降而担心房价下滑故意违约，请求驳回龙小姐的诉讼请求。

【法院判决】

深圳市龙岗区法院经审理认为：买卖双方签订的《二手房买卖合同》合法有效，原告诉请解除合同，两被告无异议，本院予以支持。关于合同解除的原因，原告主张系其作为非深户籍居民，不符合购房条件，亦不符合贷款条件，本院不予采纳，因为2010年10月19日双方签订合同时，相关限制购房、限制向银行贷款的政策早已实施，相关政策已通过各种信息平台对外公开，原告应明知政策内容，其主张不了解，本院不予采信。原告主张被告中原地产没有履行居间义务，没有告知相关政策，导致没有购房条件而做出错误的购房决定，与本案房产买卖系两个不同的法律关系，可另循法律途径解决。合同签订后，原告未如期交纳首期款，也未履行合同其他义务，导致合同解除，应承担违约责任。原告诉请退还购房定金5万元，本院不予支持。
2010年12月28日一审判决：
1、解除原告龙小姐与被告向小姐于2010年10月19日签订的《二手房买卖合同》;
2、驳回原告龙小姐要求两被告退还5万元定金的诉讼请求。
案件受理费525元由原告龙小姐承担。

【律师分析】
1、“新国十条”规定的“限贷令”出台于2010年4月17日，深圳“限购令”出台于同年9月30日，该“双限令”出台后各路媒体已进行大幅报道，龙小姐在“双限令”出台之后与向小姐签订购房合同后又以不知情无法过户、无法贷款为由要求解除合同显然不能成立;
2、法律、法规、政策的适用不以当事人是否知情为条件，即便龙小姐确不知“双限令”内容，也不能免除其法律责任，即当事人不能因为自己不懂法而免除违法责任;
3、“限购令”出台后签约因限购导致合同无法履行买方是否承担责任应区别情况：1)双方在签约时有明确约定的从其约定;2)合同没有特别约定，但签约时各方悉知买方不符合购房条件导致无法过户的，各方均有过错，相互之间都不构成违约，损失各自承担;3)合同没有特别约定，但签约时买方隐瞒不符合购房或贷款条件的“三无人员”身份的，买方构成违约，应当按照合同约定向卖方承担违约责任，详见《深圳房地产律师：补办纳税社保不能过户，买方未必构成违约》;
4、楼市政策多变，签约时务必对各种风险予以充分考虑并予以事先约定，以防购房不成反被追究违约责任。

律师观点分析

案件描述

【案情介绍】

经深圳中原地产居间介绍，2010年10月19日买方龙小姐(非深户籍三无人员)与卖方向小姐达成《二手房买卖合同》，以119万购买向小姐深圳市龙岗区某房屋，合同约定：买方于签约之日支付定金5万元，10月30日前监管首期款31万元，余款按揭支付，双方于卖方赎出房地产原件且银行出具按揭承诺函后2日内签订《深圳市二手房买卖合同》办理递件过户手续，任何一方逾期履行义务超过5日，对方可解除合同并有权选择要求对方支付成交价20%的违约金或承担定金罚则，合同同时对其他条款进行了约定。
上述合同签订后，龙小姐如约支付定金5万元，但因属“双限”(“限购”和“限贷”)对象而停止交易，后以中原地产欺骗其符合购房条件且能够首付3成8.5折利率而实际不能为由将向小姐、中原地产诉至深圳市龙岗区法院，要求解除合同并判决向小姐及中原地产共同返还购房定金5万元。
被告向小姐辩称，龙小姐未按合同约定监管首期款已构成违约，其不能因为自己不懂得购房政策和相关法律规定而要求免责。
被告中原地产辩称：限购令出台后，中原地产已在所有营业厅予以公示，并在龙小姐委托购房时进行了告知，而龙小姐表示可以开具离婚证明，于是2010年10月19日促成双方签订合同。龙小姐是在清楚国家相关政策的情况下与向小姐签订合同的，只是因为其后政策效果的显现导致房产交易量下降而担心房价下滑故意违约，请求驳回龙小姐的诉讼请求。

【法院判决】

深圳市龙岗区法院经审理认为：买卖双方签订的《二手房买卖合同》合法有效，原告诉请解除合同，两被告无异议，本院予以支持。关于合同解除的原因，原告主张系其作为非深户籍居民，不符合购房条件，亦不符合贷款条件，本院不予采纳，因为2010年10月19日双方签订合同时，相关限制购房、限制向银行贷款的政策早已实施，相关政策已通过各种信息平台对外公开，原告应明知政策内容，其主张不了解，本院不予采信。原告主张被告中原地产没有履行居间义务，没有告知相关政策，导致没有购房条件而做出错误的购房决定，与本案房产买卖系两个不同的法律关系，可另循法律途径解决。合同签订后，原告未如期交纳首期款，也未履行合同其他义务，导致合同解除，应承担违约责任。原告诉请退还购房定金5万元，本院不予支持。
2010年12月28日一审判决：
1、解除原告龙小姐与被告向小姐于2010年10月19日签订的《二手房买卖合同》;
2、驳回原告龙小姐要求两被告退还5万元定金的诉讼请求。
案件受理费525元由原告龙小姐承担。

【律师分析】
1、“新国十条”规定的“限贷令”出台于2010年4月17日，深圳“限购令”出台于同年9月30日，该“双限令”出台后各路媒体已进行大幅报道，龙小姐在“双限令”出台之后与向小姐签订购房合同后又以不知情无法过户、无法贷款为由要求解除合同显然不能成立;
2、法律、法规、政策的适用不以当事人是否知情为条件，即便龙小姐确不知“双限令”内容，也不能免除其法律责任，即当事人不能因为自己不懂法而免除违法责任;
3、“限购令”出台后签约因限购导致合同无法履行买方是否承担责任应区别情况：1)双方在签约时有明确约定的从其约定;2)合同没有特别约定，但签约时各方悉知买方不符合购房条件导致无法过户的，各方均有过错，相互之间都不构成违约，损失各自承担;3)合同没有特别约定，但签约时买方隐瞒不符合购房或贷款条件的“三无人员”身份的，买方构成违约，应当按照合同约定向卖方承担违约责任，详见《深圳房地产律师：补办纳税社保不能过户，买方未必构成违约》;
4、楼市政策多变，签约时务必对各种风险予以充分考虑并予以事先约定，以防购房不成反被追究违约责任。