律师观点分析

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘X，男，1959年5月25日出生，汉族，无职业，住辽宁省义县。
委托诉讼代理人：孙XX，辽宁XX律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：邱XX，男，1948年5月21日生，汉族，退休干部，住锦州市古塔区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：锦州XX公司，住所地锦州市太和区解放西XX。
法定代表人：周XX，公司董事长。
再审申请人刘X因与被申请人邱XX、锦州XX公司执行异议之诉一案，不服本院（2018）辽07民终2410号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
刘X申请再审称，1.依法撤销太和区人民法院（2018)辽0711民初226号民事判决和锦州市中级人民法院（2018)辽07民终2410号民事判决；2.依法改判支持申请人的原审诉讼请求；3.本案原一、二审诉讼费均由被申请人承担。主要事实和理由：邱XX与锦州XX公司（简称XX公司）借款合同纠纷一案，邱XX向太和区人民法院申请执行，太和区法院于2015年2月4日查封了本案争议房屋。1.再审申请人与XX公司义县分公司于2013年1月11日签订争议房屋的预定认购书、于2013年1月13日签订的商品房买卖合同，均在法院查封之前；2.XX公司义县分公司2013年1月13日为申请人出具的收款收据，盖有财务专用章，并有出纳的签名。本案是否开具销售不动产统一发票，是否提供款项来源和转款凭证，被申请人是否入账，均不影响申请人支付购房款的事实；3.申请人缴纳入住费、物业费、电费等收款收据，均能证明申请人已合法占有诉争房屋；4.物权法规定预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。而申请人购买并占有本案诉争房屋的时间均在邱XX对该房屋进行预告登记之前，故该预告登记对申请人不具有排他的效力。另外，是否进行预告登记并不是认定申请人对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的条件。综上所述，申请人认为，本案完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，申请人对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原一、二审判决均驳回申请人的诉讼请求，属认定事实和适用法律错误。故申请贵院对本案提起再审，并依法改判支持申请人的再审诉讼请求。
本院经审查认为，锦州XX公司是房地产开发企业，法院在对其采取强制措施时查封了该公司开发的房产，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”。本案中，再审申请人未提供款项来源和转款凭证证明收据的真实性、在交易房屋已取得《商品房预售许可证》的情况下仍只出具收款收据，不能证明再审申请人的权利符合上述规定情形，不能认定再审申请人的权利足以排除案件执行。虽然申请人在申请再审期间提交与被申请人锦州XX公司签订的还款计划及与锦州XX公司义县分公司签订的房屋拆迁协议、委托补偿协议、抵押协议等材料，均不能足以证明再审申请人的诉求成立。被申请人邱XX与被申请人锦州XX公司签订了房屋买卖合同并在房产登记部门进行了预告登记，虽然再审申请人刘X与被申请人锦州XX公司签订合同日期在邱XX预告登记之前，但其未进行预告登记，再审申请人的再审理由不符合上述法律规定，原审法院未予支持再审申请人的主张排除执行的请求并无不当。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条的规定，裁定如下：
驳回刘X的再审申请。