在杭州、海盐买房子，被收天价“服务费”“电商费”

买房置业是人生大事，大多数人会将一生的积蓄都投在房产上，甚至是三代人六个钱包都在房产里，这么一件大事如果出问题，可能就会改变一个人的命运。

然而，这几年却出现了专门针对购房的“套路”。我上网查了一下，在杭州、海盐都有出现，维权者不少，可见市场比较混乱。

2020年，我碰到一个收取天价“服务费”、“电商费”的案子，这个案子的离奇之处是“服务费”特别高，案情：海盐某楼盘要开盘（也是公寓），周边类似的地段更好的公寓价格只有4000-6000元/平米，这个楼盘却定价一万多元，因为地段不佳在本地根本卖不出去，于是他们专门将这些房子卖给外地的购房者，为此还设计了一整套的“套路”。先在上海、温州等地安排自己的“托”，电话联系上有购房意向的买房者后，再安排车辆将有意向的买房者接到海盐看房，车上就一两位购房者，其他全是他们安排的“托”。

将购房者接到海盐后，就让“托”演戏，将4000-6000元/平米的公寓，以每平米10000元左右的价格出售给买房者，因为这些购房者是外地来的，而且是高房价的地方来的（如温州、上海），见惯了每平米30000多的房子。对海盐当地的真实房价并不了解，以为10000元一平米也不贵，而购房总价一般也不高，35-45万左右（公寓套型小，一般30-50平米），所以很容易上当受骗。他们摸透了人心，一般先让购房者下“定金”，只要下了定金，购房者就是砧板上的鱼肉了，为什么这么说呢？因为下定金后，购房者如果马上反应过来，察觉不对劲，不买房，那么他们就不会退给你定金，购房者违约了。如果购房者没有发现问题，那么就会接着付全款，这些购房者是外地人，不会发现问题。即使购房者有怀疑，一般在主观上也会选择相信他们，因为已经支付了定金，这在心理学上可以理解为“一致性倾向”“沉没成本”等心理因素的共同作用，设计这套路也是煞费苦心啊！

接下来发生的事就更恶心人了。开发商在与购房者签订合同的时候，会拿出一叠的材料让购房者签，而在这一叠材料里会夹杂者“会员费”“服务费”等材料，而购房者根本不会发现。更绝的是，开发商会把购房款分成两部分，例如：你的购房款是40万元，他在跟你签合同时，写购房款只有28万元，等你签完购房合同后，交给你12万元的服务费（这部分钱也都不是付到开发商账户）。这时，很多购房者不会发现里面的问题，即使发现了，开发商也会跟你说这没有关系的，都是他们的公司（这时购房者会选择相信他们，“沉没成本”的倾向又来了）。其实，这时候你就算强烈反对也没用，钱已经付了！

到此，问题就严重了。购房者想维权就变得很难很难，为什么？因为购房者和开发商的合同只有部分购房款（如上面40万元，合同里只有28万元），另外一部分被作为“服务费”“电商费”收走了！

在法律上，合同是有相对性的，也就是说你跟开发商签的合同是28万，你只能告开发商28万，另外的12万你只能告收你服务费、“电商费”的公司，而收你“服务费”、“电商费”的公司一般是空壳公司！这时候，你就进退两难了，维权难度很大，因为表面上看，购房者签了两份合同，一份是与开发商签的，一份是与收取服务费的公司签的。

这类案子，事实上是一种诈骗，行为非常恶劣！打起官司来，最大的难度是查清事实！可是法院一般都是相信书面，不相信当事人表述（即使有数十名购房者都这么说）。当然，如果能查清事实，法律上还是有救济途径的，依据《民法典》可以撤销合同，全额返还购房款，《民法典》第一百四十八条“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”

还可以参考《民法典》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

2020年11月，浙江省住房和城乡建设厅下发《关于进一步规范商品房委托销售行为的通知》，该通知里的每一条款都跟这个案子非常相似，说明相关部门也已经认识到事情的严重性。

希望法院处理该类案件更有智慧些，保护好购房者的财富，不要让违法者受益。