杨志峥
律师观点分析
原告：孙XX（老二）、孙XX（老三）
被告：孙XX（老大）
案例中所有当事人均为化名
“姐，妈当时还在呢，爸爸就瞒着我们把房子给了你？”这一声充满质问和愤怒的话，揭开了一场家庭房产纠纷的序幕。
父亲孙XX在妻子崔XX健在时，竟背着她将夫妻共同的房产通过一纸《房屋买卖合同》过户给了长女孙XX。
直到父亲去世后，两个儿子孙XX、孙XX才得知这件事儿，他们为此感到震惊。一场围绕房产归属的家庭风波就此展开，两兄弟以确认合同无效为由将姐姐告上法庭，誓要为母亲和自己讨回公道。
01、案情简述
孙XX与妻子崔XX结婚多年，名下有一套北京市朝阳区某小区201号房屋。这套房子是孙XX在2001年参加危旧房改造项目取得的回迁房，房产证登记在孙XX名下，孙XX夫妇育有三名子女：长女孙XX，次子孙XX和幼子孙XX。
2011年11月25日，父亲孙XX与女儿孙XX签订了一份《房屋买卖合同》，约定以54万元价格将201号房屋「卖」给孙XX。10天后，孙XX便办理了过户登记，拿到了房屋新的所有权证书。但这份所谓的买卖合同只是走了过场：合同列明了54万元房款，但孙XX一分钱都没有付。
事实上，父亲以买卖之名行赠与之实，将房子赠与女儿孙XX时，母亲崔XX尚在人世，而作为房屋共同产权人的她并未在合同上签字，同意将房屋赠与长女。这桩买卖究竟真相是怎样，现在已无法得知。
2014年崔XX因病去世，2023年孙XX也辞世而去。直到此时，两位儿子才意识到父亲早在母亲健在时就私自将201号房屋过户给了姐姐。因为房屋登记在孙XX名下，如果合同有效，那么这套房产将完全归属姐姐所有，两兄弟作为父母的继承人将丧失应有权益。在愤怒和疑问之下，孙XX、孙XX多次找到姐姐质问，姐姐置之不理。
眼看着沟通无果，兄弟俩找到了北京XX，我们接受委托后，将孙XX起诉至北京市朝阳区人民法院，请求法院确认父亲孙XX与女儿孙XX签订的《房屋买卖合同》无效。
02、案件焦点
本案争议的焦点在于：
1. 诉争201号房屋是否为夫妻共同财产？
2. 父亲孙XX与女儿孙XX之间签署的这份房屋买卖合同是否合法有效？是否侵害了第三人（母亲及其他继承人）的合法权益？
03、办案经过
我们接受委托后深知此案难度不小——房屋过户距今已长达十四年，时间久远、证据分散。更关键的是，这不仅仅是一场关于房产归属的法律较量，更是当事人对于家庭公平、亲情平衡的深切期待与坚守。
1）厘清房屋的归属权；
我们通过调取房产档案、继承关系证明，确认涉案201号房屋系孙XX与崔XX的夫妻共同财产。崔XX去世后，其份额应由三子女依法继承，孙XX擅自过户的行为侵害了原告的法定权益。我们重点锁定2011年过户时崔XX仍在世的关键事实，为后续论证合同违法性奠定基础。
2）穿透合同表象；
针对被告「名为买卖实为赠与」的抗辩，我们一方面通过银行流水等证据，证明54万元房款从未实际支付，所谓买卖纯属虚构；
另一方面，结合《民法典》第146条和《合同法》第52条，指出虚假意思表示下的合同自始无效。即便存在赠与意图，也需单独审查其合法性，不能掩盖合同无效的本质。
3）精准质证反击。
面对被告孙XX提交的「父母赠与视频」，我们当庭质疑其载体真实性，并指出视频内容无法证明母亲崔XX知情且同意。所以父亲单方将共同房产过户，显然侵犯了母亲的产权份额。
04、判决结果
最终，法院采纳了我们的观点，判决如下：孙XX与其父孙XX于2011年所签订的《房屋买卖合同》无效，并由被告孙XX承担本案诉讼费用。
05、法律依据
《民法典》第146条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
《民法典》第154条：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
06、律师解读
本案中，我们在代理思路和法律适用上颇具亮点，直接促成了案件的胜诉：
1）抓住合同瑕疵，揭示假买卖真相：根据法律规定，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，案涉房屋系夫妻共同财产，而孙XX取得诉争201号房屋并未支付房款，这种低价交易且未提供支付凭证的情况，引发对交易真实性和合法性的严重质疑。
2）买卖合同和赠与合同是两个不同的法律关系：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。认定双方之间真实的法律关系，是处理此类房产纠纷的逻辑起点。认定为是买卖或者认定为是赠与，法院的裁判结果会完全不同，对当事人的利益影响也会非常大。
3）「名为买卖，实为赠与」需要有直接的证据支撑。法院审理此类案件时会结合实际情况，比如有没有支付购房款、资金流向、过户原因等细节，最终确定合同性质。作为律师想给各位父母和子女提醒三点：
第一，在涉及房屋买卖尤其是家庭房产交易纠纷中，交易各方应严格遵循法律规定和诚信原则。
第二，对于房屋共有人，在处分房产时务必确保所有共有人真实、明确地同意，且最好有书面且可追溯的证据。
第三，对于购房者，应按照正常市场交易规则支付合理对价并留存支付凭证，避免因交易程序瑕疵或恶意串通嫌疑陷入合同无效的法律风险。
07、案件总结
这起家庭房产风波的背后，是令人唏嘘的亲情纠葛，也是一堂发人深省的法治课。父母子女之间、夫妻之间或者其他亲近的人之间，礼X往来是常事儿。只不过，当这份“礼”变成房子的时候，情况往往就复杂了。
实践当中，通过买卖形式实现赠与目的的行为非常多，引发的纠纷也不少。不管是从法律角度，还是从人情世故角度，这都是“双输”的行为。本案中，法院依法宣告合同无效，既是对法律严肃性的维护，也是对受侵害家人权益的保护。所以父母在世时处分共同财产应尊重彼此和家庭其他成员的合法权益。
同时本案也提示各位长辈，最好还是通过订立遗嘱的形式处分财产，这样生前享有完全所有权，可自主处分，死后则可留给孝X的晚辈。如此用法律的方法来避免道德上的风险，方可长慈XX，兄友弟恭，而不用担心因财产引发亲友反目。