律师观点分析
原告殷XXX与被告郭BBB、第三人北京QQQ房地产经纪有限公司（以下简称Q公司）、第三人北京W房地产咨询服务有限公司（以下简称W公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年6月17日公开开庭进行了审理。原告殷XXX及委托诉讼代理人孙征，第三人Q公司及W公司的共同委托诉讼代理人孙某到庭参加诉讼。被告郭BBB经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
殷XXX向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决确认殷XXX与郭BBB签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2021年1月3日解除；2.请求法院判令郭BBB退还殷XXX定金100000元，物业交割保证金50000元，支付违约金953200元，赔偿装修损失400000元；3.请求法院判决Q公司、W公司与郭BBB对殷XXX承担连带返还及赔偿责任；4.案件受理费由郭BBB负担。事实和理由：2020年9月6日，殷XXX与郭G和通过Q公司、W公司签订关于北京市丰台区顺三条##号##号楼##层###号房屋（以下简称涉案房屋）的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》。合同约定涉案房屋已设定抵押；经出卖人和买受人协商一致，房屋成交价格为2400000元，家具、家电、装饰装修等作价为2366000元；出卖人应于2020年10月15日前将该房屋交付给买受人；双方同意自本合同签订之日起130日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。《补充协议》对付款方式及违约责任等亦作出约定。合同签订后，殷XXX于2020年9月7日向郭G和转账支付定金10000元；2020年9月9日向理房通支付90000元；2020年10月14日向理房通支付900000元；2020年10月19日交房时支付郭G和物业保证金50474元；2020年9月7日向Q公司支付居间代理费100086元及房屋交易保障服务费14298元。2020年12月10日，Q公司在北京市规自委网站查询，涉案房屋已被司法查封。后殷XXX多次要求郭G和尽快办理解除查封及抵押。直至2020年12月30日郭G和仍未能解除房屋的查封及抵押，无法继续履行房屋买卖合同，根本违约。2020年12月30日殷XXX依据合同约定向郭G和邮寄《解除房屋买卖合同及补充协议通知书》，同时将此通知微信发给郭G和。经过调查，郭G和与郭BBB属于重户，郭G和的户口已注销。现殷XXX为保护自己的合法权益，依法提起诉讼，请法院支持诉讼请求。
郭BBB未作答辩。
Q公司、W公司述称，同意解除合同，不同意承担连带责任。殷XXX针对Q公司、W公司的诉讼请求没有合同依据和事实依据，涉案房屋因郭BBB个人原因被查封，导致买卖合同无法履行，Q公司、W公司为此没有任何过错。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2020年9月6日，殷XXX（买受人、乙方）与郭G和（出卖人、甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人出售涉案房屋，房屋产权证明所载建筑面积共136.58平方米，规划设计用途为住宅，房屋性质为商品房；涉案房屋已设定抵押，出卖人应当办理抵押权注销登记；经出卖人和买受人协商一致，房屋成交价格为2400000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价2366000元，具体付款方式及期限见补充协议；出卖人承诺该房屋无司法查封或其他限制转让的情形，如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，守约方有权解除合同，守约方解除合同的，应当书面通知另一方，并由违反承诺方按照成交总价款的20%赔偿守约方的损失；出卖人应于2020年10月15日前将该房屋交付给买受人；出卖人和买受人同意自本合同签订之日起130日内，共同向不动产登记机构申请不动产转移登记手续；双方当事人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应当采用书面形式，以邮寄挂号信或快递的方式送达对方，对方当事人按照约定的联系地址寄出挂号信或快递后三日即视为有效送达。
同日，殷XXX（买受方、乙方）与郭G和（出卖方、甲方）、Q公司（居间方、丙方）签订《补充协议》，约定：交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为4766000元；乙方于2020年9月6日将第一笔定金10000元以自行划转的方式支付甲方；乙方于2020年9月10日前将第二笔定金90000元以理房通支付的方式支付甲方；交易房屋有抵押，甲方应于2020年9月10日前向该房屋的抵押权人提交一次性还清剩余借贷款项的申请，且甲方最迟应于2020年12月30日前办理完毕解除抵押登记手续；乙方于2020年10月15日前将第一笔购房款900000元以第三方担保支付的方式支付甲方；乙方于2021年1月15日前将第二笔购房款3616000元以理房通支付的方式支付甲方；甲乙双方同意，在2021年1月15日前，共同办理房屋不动产转移登记手续；双方应于过户当天共同前往户籍管理部门核实户口迁出情况，乙方从本协议约定的购房屋成交总价款中留存100000元作为户口迁出保证金，乙方应于2021年1月15日前以理房通支付的方式支付甲方；甲乙双方应当在交房当天自行办理物业交割手续，乙方从本协议约定的成交总价款中留存50000元作为物业交割保证金，于甲乙双方办理完毕物业交割当日，由乙方自行划转至甲方；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的……，甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。
签订上述合同后，殷XXX于当日向郭G和支付第一笔定金10000元，于2020年9月9日向郭G和支付第二笔定金90000元，于2020年10月14日通过北京理房通支付科技有限公司支付第一笔购房款900000元。2020年10月19日，郭G和将涉案房屋交付给殷XXX，殷XXX向郭G和支付物业交割保证金50000元及其他费用474元。
2020年12月23日，Q公司工作人员向不动产登记部门进行信息查询，查询结果显示涉案房屋存在抵押权登记、查封登记及行政限制。2021年1月5日，再次查询结果显示涉案房屋存在抵押权登记及查封登记。
2020年12月30日，殷XXX通过微信方式向郭G和发送《解除房屋买卖合同及补充协议通知书》，内容主要为：买卖合同签订后，本人依约履行合同义务向您支付了1050474元，但在2020年12月10日，经在北京市规划和自然资源委员会官网查询，您出售的房屋已被司法查封。后本人多次与您沟通，要求您向法院申请办理解除查封手续并继续履行房屋买卖合同。但截至本通知书发出之日，您未能解除房屋查封及抵押且无法继续履行房屋买卖合同。根据补充协议第四条第2款您已构成根本违约。现本人向您书面通知解除贵我双方之间的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，请您在收到本通知后立即返还本人已支付的1050474元，并按买卖合同约定向本人支付相当于房屋总价款20%的违约金并赔偿损失等。
2020年12月31日，殷XXX又按照合同约定的通讯地址将上述《解除房屋买卖合同及补充协议通知书》通过顺丰速运邮寄给郭G和，后邮件因拒收被退回。
庭审中，殷XXX认可第一笔购房款900000元已经退回，定金100000元及物业交割保证金50000元尚未退回，现房屋钥匙由殷XXX持有。
殷XXX提交房屋买卖业务签订文件合订本，证明殷XXX另行购买了同一地段、同一户型的房屋，存在房价上涨损失314000元，同时因资金被占用及涉案房屋装修等问题，新购房屋使用公积金贷款600000元，存在贷款利息损失；提交北京市房屋租赁合同，证明殷XXX签订了一年期租赁合同，每月租金8500元，已支付半年租金51000元及中介费6800元，故殷XXX存在租金损失102000元及中介费损失6800元；提交北京市家庭居室装饰装修工程施工合同及发票、购销合同及发票、销售合同及收据、城外诚家居广场装饰材料销售单及发票、冠军磁砖销售合同单及收据、潜水艇系列地漏销售及保修证明及收据、垃圾清运费微信截图及微信支付转账电子凭证、星空顶微信截图及微信支付转账电子凭证、烟机安装管道微信截图及微信支付转账电子凭证、室内装饰设计协议及收据、柜系统销售协议书及银行交易明细、灯带发票、砌墙和吊顶工程造价明细及收据，证明殷XXX对涉案房屋进行了装修，存在装修损失427115元。Q公司及W公司对上述房屋买卖业务签订文件合订本、北京市房屋租赁合同的真实性予以认可，称对装修相关证据不了解。
在本案立案前，殷XXX申请诉前财产保全，本院作出（2021）京###财保###号民事裁定书，轮候查封了郭G和名下位于北京市丰台区顺三条##号###号楼###层###房屋。殷XXX支付保全费5000元。
另查，因郭G和与郭BBB重户，郭G和户口现已注销。
本院认为，殷XXX与郭BBB签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方与Q公司签订的《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应依约履行自己的义务。本案中，郭BBB未按合同约定注销抵押登记，又因其个人原因导致涉案房屋被法院查封，致使合同无法继续履行，郭BBB构成根本违约。现殷XXX要求确认本案《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2021年1月3日解除，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，郭BBB应将定金100000元及物业交割保证金50000元退还给殷XXX，殷XXX应将涉案房屋返还给郭BBB。殷XXX要求郭BBB支付违约金953200元，该诉讼请求符合合同约定，本院亦予以支持。关于殷XXX要求郭BBB赔偿装修损失400000元，因违约金作为我国合同法中的一种民事责任形式，其以赔偿非违约方的损失为主要功能，现本院已对殷XXX关于违约金的诉讼请求予以支持，故结合殷XXX提交的证据情况对于装修损失酌情支持200000元，超出部分，不予支持。殷XXX针对Q公司、W公司的诉讼请求与本案并非同一法律关系，本案不作处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：
一、殷XXX与郭BBB签订的《北京市存量房屋买卖合同》及殷XXX与郭BBB、北京QQQ房地产经纪有限公司签订的《补充协议》（合同编号：100006931128）于2021年1月3日解除；
二、郭BBB于本判决生效之日起七日内退还殷XXX定金100000元、物业交割保证金50000元；
三、郭BBB于本判决生效之日起七日内支付殷XXX违约金953200元；
四、郭BBB于本判决生效之日起七日内支付殷XXX装修损失200000元；
五、殷XXX于本判决生效之日起七日内将北京市丰台区顺三条21号2号楼13层12A13号房屋返还给郭BBB；
六、驳回殷XXX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18329元，保全费5000元，由郭BBB负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
