律师观点分析
原告AA诉被告BBB房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告AA及其委托诉讼代理人孙征，被告BBB及其委托诉讼代理人张顺利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付户口迁出违约金45万元及延期超过15日迁出的违约金18000元；案件受理费由被告承担。
事实和理由：原告与被告于2017年3月5日签订《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，约定被告将西城区六铺炕三区X号楼X门X号房屋出售给原告，房屋总价款953万元。《北京市存量房屋买卖合同》第九条第一款第（三）项约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起前5个自然日（含当日）内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”《补充协议》第二条第七项约定户口迁出保证金。其他约定第3条约定：“乙方给甲方8个工作日核实本房户口是否有不能迁出的，如有则双方无责解约。”
2017年4月15日，原告与被告签订《变更协议》，确认房屋总价款变更为900万元。其他事宜均按原约定履行。
2017年8月24日，双方办理过户手续。被告应于房屋所有权转移之前将所有户口迁出。但直至房屋过户，被告仍未能办理完成户口迁出手续。根据被告自己说明，全部户口在2017年9月11日迁出或销户。
根据双方签订的合同约定，被告在户口迁出时间上存在违约，关于违约赔偿支付问题双方协商未果，原告为保护自己的合法权益，依法诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。
被告辩称，我方不同意原告的全部诉讼请求。被告在和原告签订完《北京市存量房屋买卖合同》后，被告履行了全部的合同义务。2017年3月5日，双方签订合同及补充协议，3月14日被告前往户籍管理机关迁出被告父亲的户口并注销户口簿。因3．17新政，原告有不履行合同的情况，双方协商于4月15日签订《变更协议》，约定在2017年6月30日前办理房屋过户手续，被告在8月24日前迁出户口即符合合同约定，实际被告于3月14日已经履行迁户义务。至于房屋内其他人的户口，系因涉案房屋为央产房福利分房，被告单位分配房屋后，被告迁入自己户口没有障碍，因此被告认为房屋内只有自己一家的户籍，被告没有能力查询涉案房屋内其他户口情况，也没有能力迁出其他人的户口。被告于3月14日迁户口时询问户籍警察，户口是否已经全部迁出，户籍警察告知户口本已经注销还有什么户口。被告认为已经积极履行合同的全部义务，不存在违约行为。
本院经审理认定事实如下：2017年3月5日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：出卖人所售房屋坐落为西城区六铺炕三区X号楼X门X号，建筑面积62．50平方米；房屋成交价696万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为257万元；出卖人应当在该房屋所有权转移之日前5个自然日（含当日）内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。
当日，被告作为甲方即出卖方，原告作为乙方即买受方，北京链家房地产经纪有限公司作为丙方即居间方，三方签订《补充协议》，约定：乙方从本协议约定的购房款中留存30万元作为户口迁出保证金，该保证金乙方应于过户前一个工作日前（含当日）以理房通支付的方式支付甲方；甲方确认，交易房屋在本合同签署之时为北京市西城区师范学校附属小学的学区房，交易房屋学区名额未被使用；甲方承诺的学区情况、学区名额不属实，或甲方逾期迁出户口，致使乙方无法实现购买学区房之目的的，甲方构成根本违约，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；其他约定为乙方给甲方8个工作日核实本房户口是否有不能迁出的，如有则双方无责解约；乙方30万户口保证金以理房通资金托管形式支付甲方。同日，三方还签订《买房定金协议书》。
2017年4月15日，被告作为甲方（出售方），原告作为乙方（买受方），北京链家房地产经纪有限公司作为丙方（居间方），三方签订《变更协议书》，约定：房屋成交价765万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为135万元；自本合同签订之日起117个自然日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续……。
2017年3月14日，被告将其父亲户口迁出涉案房屋。2017年8月28日，原告取得涉案房屋的不动产权证书。同年9月1日，原告及其子女户口迁入涉案房屋内。
庭审中，原告称被告违约，未按合同约定时间将原有户口迁出。被告称：2017年3月14日将涉案房屋内其父亲的户口迁出并注销户口簿，当时向户籍民警核实户口时被告知户口簿都注销了，还有什么户口。被告不知涉案房屋内还有其他人的户口，得知后立即联系所在户口本人，2017年9月11日，涉案房屋内的其他人户口均已全部迁出，被告自身不存在主观故意，没有违约，也没有给原告造成损失，原告主张的违约金过高。原告认可现涉案房屋内没有其他人户口。
上述事实，有双方当事人的陈述，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，买卖定金协议书，补充协议，变更协议书，不动产权证书，短信截屏等证据材料在案佐证。
本院认为：本案争议焦点为被告未在合同约定的时间内将涉案房屋原有户口迁出的行为是否构成违约以及违约金的数额问题。
关于被告是否构成违约的问题。本院认为，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，根据双方合同约定，出卖人应当在房屋所有权转移之日起前5个自然日（含当日）日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。原告与被告已经完成涉案房屋权属转移登记手续，则依约定被告应将涉案房屋内原有户口迁出，被告虽将涉案房屋内其父亲户口迁出，但还有其他案外3人户口未按合同约定的时间迁出或注销，被告已经构成违约，应当承担相应的违约责任。被告称房屋内户口为前住户，其知晓该情况后，及时联系前住户将户口全部迁出，前住户未能迁出户口并非被告自身原因造成。本院认为，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方当事人真实意思表示，双方应严格依约履行各自的合同义务。被告在签订合同时知悉相关条款，即应尽合理之义务以促成合同条款的履行。虽涉案房屋内原有户口非属被告本人，但其未尽到合理审查义务，确保涉案房屋原有户口在合同约定的时间内迁出，以使房屋符合交付的义务，其自身行为应属违约。
关于违约金的数额问题。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告已经取得不动产权证书，被告取得相应对价系房屋买卖合同之主要目的，被告已依约履行将房屋过户并交付给原告之主要合同义务，原告主要合同目的已获实现。根据我国法律规定，违约金具有补偿性，以填补损失为目的，依规定约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求法院予以适当减少，被告已于庭审中明确提出违约金过高之主张。原告现无证据证明涉案房屋涉及其重大利益影响的情形存在，且被告已经将涉案房屋内所有原有户口迁出，本院结合本案的实际履行情况、被告的过错程度及原告的实际损失等，酌情确定违约金的具体数额。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条之规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，判决如下：
一、BBB于本判决生效之日起七日内给付AA违约金三万元。
二、驳回AA的其他诉讼请求。
如果BBB未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4160元，由AA负担3893元，已交纳；由BBB负担267元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
