与他人签订合同，必不可少要了解的一个法律常识，您知道吗？合同篇（三）

最近，黄律师在华律网经常被网友咨询到一个问题，关于“订金”与“定金”的问题。在法律上具有怎样的法律效力？

黄律师以近期遇到咨询者两个真实的咨询案例来解答大家的疑惑。

【案例1】

李小姐告诉黄律师，她最近我看好一个现房楼盘的一套房子，感觉挺满意的，房子交易价在100万元左右，自己也能接受，于是与开发商沟通之后，计划购买，购买前开发商要求李小姐先支付10万元定金，一个月之后再签订正式的购买合同。由于对房子各方都比较满意，于是就当场给开房商支付了10万元定金，开发商当场也出具了一份收据给到李小姐，收据上面也载明开发商收到10万元定金一事。但过了一个月后，开房商并没有联系李小姐如期签订购买合同，而是告诉李小姐，自己所看上的房子被自己的同事已经销售出去了，无法签订正式的购房合同。对于之前支付的10万元可以全额退回李小姐。李小姐问黄律师，问该怎么办？法律如何保护她的合法利益？如果李小姐向法院起诉要求开发商返还自己支付定金10万元双倍20万元返还自己，法院是否能支持她的请求呢？

【案例2】

王小姐告诉黄律师，她最近去二手市场上看房，自己希望买一套学区房，经过中介提供房源，其中觉得有两套房是比较中意，两套房子价值都在200万元左右，但其中一套房离学校比较近一些，考虑小孩读书方便，自己更有意向能买下来，交易价格自己能接受，经过中介公司居间介绍与原产权人谈好决定买下来，原产权人要求先交10万元订金，半个月之后再签订正式的合同，王小姐按原产权人要求支付了10万元订金，转账上备注为购房订金，原产权人收到10万元后也向王小姐开具了收据“今收到王XX购房订金款10万元”。过了半过月之后，王小姐打电话给原产权人要求签订正式合同，办理过户手续，却得到原产权人回答说房子已经卖给别人了，不能与他签订正式合同。对于她之前支付的10万元订金款，可以全额退给她。王小姐表示非常的生气，向黄律师咨询，问黄律师该怎么办？想要求对方退回已支付10万元订金，再赔偿损失10万元，如起诉到法院是否能得到法院判决支持？

   下面黄律师就详细地解答一下上述李小姐与开发商产生购房合同纠纷，以及王小姐与原产权人产生的购房纠纷，李小姐和王小姐对于对方违约行为从法律上可以得到怎样的救济呢？

   通过以上案例，其实我们不难看出，李小姐与王小姐，都是购买房产预先支付了一定的费用，只是李小姐支付是“定金”款，王小姐支付是“订金”款。虽然是一字之差，但差之千里，法律保护效果完全不同。

   对于案例1，李小姐与开发商签订的法律明确规定的定金合同，依据定金合同法律规定，李小姐可以要求开发商承担违约责任，向自己返还双倍的定金即10万元的双倍20万元。当然法律上有一个定金最高限度，定金数额不能超过，合同标的额的20%，李小姐所要购买的房产总标的额为100万元，定金可以约定在20万元以内均受法律保护，如果是定金超过20万元，也仅在20万元以内获得法律保护支持。李小姐支付定金为10万元，要求违约方承担返还双倍定金20万元具有法律依据。

   对于案例2，王小姐所购买二手房产与原产权人签订正式合同之前所交付的“订金款”10万元，仅只是作为购房预付款，由于“订金”并非法律上的概念有明确相应的法律后果，不能等同“定金”概念。所以王小姐如果以对方退回自己所支付10万元，再承担支付10万元作为违约责任，法院无法支付她的诉讼请求，法院仅会判令对方退回之前所支付的10万元订金款，不能按照定金规定获得法律保护。

     以上分析，定金与订金之间一字之差，对于法律所带来的保护力度，相信大家明显能感知到是巨大差距的。

    有朋友会问，为什么案例1中李小姐，能要求对方支付定金10万元双倍返还20万元给自己呢？法律上是否具有明确法律依据呢？

    黄律师告诉您，当然是有的，因为定金合同具有担保和惩罚违约方的意义在里面。法律依据如下：

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

《中华人民共和民法典》第五百八十七条规定债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

相信大家通过以上两个案例以及法律依据的分析，大家能清晰地知道使用“定金”与“订金”所带来的法律效果完全是不同的。当然黄律师也在此提供一下大家，定金合同是保护守约方的利益，如果是交付定金一方违约，收取定金一方有权没收定金作为承担违约责任。

 感谢您对黄律师的关注，黄律师预告下期普法给大家聊聊知识产权方面的普法内容，假冒他人注册商标会产生怎么样的法律后果？

黄国嵛律师专业背景介绍

黄国嵛律师毕业于中山大学法学专业，从事法律服务已经超过10年时间，承办各类纠纷案件超过百起，发表专业论文数10篇，执业领域主要擅长于知识产权领域、民商事领域合同纠纷，民间贷款纠纷、债权债务纠纷、婚姻家事纠纷，亲自承办当事人涉及争议标的额超过千万元的知识产权侵权纠纷、民间借贷纠纷多起，黄律师的专业服务获得众多当事人极度满意和深深认可。黄律师一直秉承“专业至上，服务满意”，把当事人托付的每个案件当作自己的事情来办。黄律师入驻华律网以来热衷于公益普法行动，在线为华律网为网友们提供免费咨询服务次数累计超过600+，让社会更多的人学习到了法律知识，懂得如何维权自己的合法权益。今后，黄律师若有多余的时间里，会持续在华律网以发表文章的方式进行普法活动，希望让更多的“走过路过”华律网的网友们以及社会各界朋友，学习到更多实用的法律知识。