一、案例简介

甲公司工作人员向张先生推荐了一个养老项目，用张先生名下的房产办理抵押，甲公司支付张先生100万元的利息，并且张先生可以去甲公司的养老院养老。合同期满后，房本也会返还，合同期内不影响张先生在房产内继续居住。张先生认为该项目很不错，遂与甲公司签订了养老合同，并在其居住的房屋上办理了抵押，收了100万元。后甲公司的工作人员联系张先生，告知其因要变更抵押权人，需重新签订合同，张先生便与甲公司的工作人员前往不动产登记中心办理相关手续。由于张先生年事已高，且对甲公司过于信任，在没有看到合同内容的情况下就签字了，后来才发现签订的是与李先生的房屋买卖合同。张先生表示其并没有出售房屋的真实意思表示，且相关房屋过户手续均是甲公司员工代为办理，房款也未实际给付。张先生起诉到法院，请求判决其与李先生的房屋买卖合同不成立，李先生协助将房产变更登记至张先生名下。

    二、法院判决

法院审理认为，本案中张先生虽然在房屋买卖合同上签名，但该签名不足以证明其具有出售房屋的意思表示。因此，双方并未就涉案房屋的买卖事宜达成合意，相对应的房屋买卖合同不成立。因法律并未直接规定合同不成立的法律后果，相关法律后果应比照合同无效后的法律后果处理，即自始无效。现李先生虽依据合同已完成房屋的不动产权属转移登记，但在该合同不成立的情形下，将排除善意取得制度的适用，李先生无法取得该房屋的不动产物权，应将房屋权属回转过户至张先生名下。

最终，法院判决张先生与李先生就涉案房屋签订的买卖合同不成立，李先生协助张先生办理涉案房屋的产权过户手续，过户至张先生名下。

三、律师说法

本案的争议焦点在于双方是否就涉案房屋买卖事宜达成了合意。

首先，从房屋买卖交易的行为性质和习惯来看，房屋买卖作为大宗交易，对买卖双方均具有重大利益影响，双方应对交易持谨慎态度。作为买方的李先生应当就实际交易时的房源信息获取、磋商洽谈、现场看房等必备的签约前的流程进行举证说明。另外，房屋的成交款是否给付或者是否明显低于同类型房屋的正常市场价值，以及是否履行交房义务，都是正常房屋买卖交易的流程。从本案事实看出，张先生从未与李先生进行洽谈交易，都是在跟甲公司的工作人员沟通办理抵押相关事宜，张先生一直居住在案涉房屋并没有出售该房屋的意思表示，买房人李先生也从未向张先生主张交房。本案交易过程不符合正常房屋买卖的交易过程。

因此，法院认定就涉案房屋的买卖事宜双方未达成合意，相对应的房屋买卖合同不成立。

四、律师提醒

“以房养老”在近年来悄然兴起，类似案件中“以房养老”的骗局也时有发生。“以房养老”是指老年人将自己名下的房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，可定期获取一定的养老金直至去世的一种新型养老方式。

如涉及以房养老项目，在此提醒大家：

（一）寻找正规的机构咨询相关的项目，如银行或保险公司；

（二）留意并留存交易过程中签署的各项材料，切勿过分信任工作人员，盲目签字或留存空白的授权委托书等；

（三）如果发生纠纷，一定要及时运用法律武器保障自身的合法权益。