一、案例简介 

2018年8月，张某与杨某签订了《商品房买卖合同》，合同约定张某购买杨某名下的房产一套，转让价格为150万元，如一方违约应按照成交价的20%向对方支付违约金。合同签订后，张某按照约定先向杨某支付了房款共计100万元，但杨某却未按照合同的约定办理过户手续。在合同履行过程中，该房价格上涨至200万元。期间，杨某既不办理过户手续，也不退还房款。张某与杨某多次协商未果，于2019年1月向法院提起诉讼，要求解除合同，退还房款，支付违约金，并要求杨某赔偿房屋差价损失。

  二、法院判决

法院审理认为，杨某的违约行为导致张某无法按照当时的市场价值购买房屋，故杨某应承担赔偿责任。张某主张解除合同有法律和事实依据，应予支持。判决杨某向张某退还购房款150万元，并支付违约金30万元。由于合同约定的违约责任不足以弥补该增值损失，因此综合考虑合同履行情况、房价的波动、合同关于违约金的约定以及张某的实际损失等情况，酌定杨某向张某赔偿涉案房屋增值损失15万元。

三、律师说法

本案争议焦点在于双方已经约定了违约金的情况下，房屋差价损失是否还能获赔。

1、房屋价格上涨属于张某的损失

根据我国现行《民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”守约方所遭受的损失主要为守约方基于信赖合同履行原本可以获得的履行利益的损失。订立合同的目的就在于获得预期的履行利益，在房屋买卖合同中，交易标的物为房产，张某订立合同的最基本期待为取得房产，但杨某违约不履行合同致使张某无法取得合同约定的房产这一张某所享有的履行利益，该履行利益受房地产市场价格上涨的影响，张某另行购买该同类房产而须额外支出的费用即为张某所遭受的损失。

故张某因杨某违约而遭受的房屋差价损失属于作为守约方的损失，房屋差价损失属于履行利益损失，是在合同完全履行的情况下能够获得的利益，因此，房屋价格上涨差价是属于张某的损失。

2、违约金可与赔偿损失并用

根据《民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”房屋买卖合同一方违约给对方造成的损失分为积极损失和消极损失，积极损失是现有利益的损失，主要是房款利息损失、中介费的损失；消极损失是预期可得利益损失，主要是房屋差价损失。积极损失和消极损失都属于实际损失，当约定的违约金低于实际损失时，当事人可以要求损失赔偿。本案中张某与杨某虽然已对违约责任作出了明确约定，但约定的违约金不足以弥补张某所遭受的实际损失，违约方还应承担损害赔偿责任以弥补违约金的不足部分，也就是说，违约金可与赔偿损失并用。根据违约责任损失填平原则，二者并用应以实际损失作为责任的最高限额。

四、律师提醒

依法成立的合同具有法律效力，各方应遵守合同约定及法律规定全面履行自己的义务。任何一方违反合同约定，如果没有免责情形，均应承担违约责任。房屋差价损失是非违约方可主张的赔偿项目之一，房屋出卖人也应充分认识到毁约的法律后果，避免无端毁约导致得不偿失。