海某建设集团有限公司（承包人）与山西丰某房地产开发公司（发包人）于2012年12月10日签订《建设工程施工承包协议》，约定由海某建设公司承建涉案工程（含1#楼、2#楼、B区、C区项目），工程造价约9000万元（以实际结算为准），工期自2012年12月20日至2014年12月20日。工程竣工后，双方于2015年12月完成结算，确认工程总价为7096万元。
2016年1月9日，双方达成《工程款支付协议》，约定：丰某房地产开发公司以现金方式支付部分工程款（2016年元月支付300万元，2016年8月1日前支付100万元），剩余工程款（2689.31万元）及预留工程保证金（359.8万元）以房屋折价抵顶（住宅按2770元/㎡、商铺按4300元/㎡计价），并于次日（2016年1月10日）签署《抵房明细表》，列明具体抵顶房屋（79套住宅、7套商铺）。
因丰某房地产开发公司未完全履行支付义务，海某建设公司提起诉讼，请求判令丰某房地产开发公司支付剩余工程款3219.11万元及利息，并确认其就涉案工程折价或拍卖价款在3219.11万元内享有优先受偿权。
02裁判要旨
建设工程质量合格的，承包人可自发包人应付工程价款之日起在法定期限内行使建设工程价款优先受偿权，行使方式包括协议折价或申请人民法院拍卖等。承包方与发包方在结算协议中约定以部分房屋折价支付工程价款的，该约定构成工程价款优先受偿权的有效行使。
03裁判结果及理由
（一）原审裁判结果
1.一审（山西省运城市中级人民法院（2019）晋08民初104号）：判令丰某房地产开发公司支付工程款3219.11万元及利息，但以海某建设公司起诉时超过“六个月”行权期限为由，驳回其优先受偿权诉求。
2.二审（山西省高级人民法院（2020）晋民终710号）：维持一审判决。
（二）再审裁判结果
最高人民法院指令山西省高级人民法院再审后，再审判决（（2022）晋民再123号）：
1.撤销原一审、二审关于驳回优先受偿权的判项；
2.维持原一审关于支付工程款及利息的判项；
3.确认海某建设公司就涉案1#楼、2#楼、B区、C区项目的折价或拍卖价款在3219.11万元内享有优先受偿权。
（三）再审裁判理由
再审法院认为，原审存在以下问题：
1.事实认定不全面。原审仅审查了2016年1月9日的《工程款支付协议》，但遗漏审查作为协议附件的2016年1月10日《抵房明细表》，未对“以房抵款”约定是否构成优先受偿权的行使进行认定。
2.行权方式理解有误。根据当时有效的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十九条、第二十二条规定，建设工程质量合格的，承包人可行使优先受偿权，方式包括协议折价或申请拍卖。本案中，双方约定的“以房抵款”属于协议折价方式，符合优先受偿权的法定行使形式。
3.行权期限起算不当。原审仅以现金支付部分的履行期限（2016年1月31日）起算六个月行权期限，忽略了“以房抵款”部分作为整体结算协议的组成内容，未结合协议整体履行情况综合认定行权期限，导致错误驳回优先受偿权诉求。
04典型指导意义
本案对建设工程价款优先受偿权的实务认定具有重要指导意义，主要体现在以下方面：
（一）明确优先受偿权的多元行使方式
根据《中华人民共和国民法典》第八百零七条及相关司法解释，优先受偿权的行使方式包括协议折价与申请法院拍卖。本案再审裁判确认，承包人与发包人通过结算协议约定“以房抵款”的折价方式，属于优先受偿权的有效行使，突破了实务中“仅诉讼/仲裁主张拍卖”的单一行权认知，为承包人通过非诉方式实现权利提供了法律依据。
（二）强调结算协议及附件的全面审查
实践中，建设工程结算常涉及主协议与多份附件（如抵房明细、付款计划等）。本案原审因遗漏审查《抵房明细表》导致事实认定错误，再审则通过全面审查协议整体内容，确认“以房抵款”的法律性质。该裁判提示，法院在审理类似纠纷时，需对结算协议及其附件进行整体审查，避免因片面认定导致权利保护失衡。
（三）规范行权期限的综合认定标准
优先受偿权的行权期限（现最长为十八个月，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条）需结合工程款支付的整体约定认定。本案中，“现金支付”与“以房抵款”系同一结算协议下的两种履行方式，行权期限应自协议约定的整体应付工程款之日起算，而非仅以某一部分的履行期限为准。该裁判为实务中“多方式支付”情形下的行权期限计算提供了参考。
（四）强化承包人权益的实质保护
建设工程领域中，发包人常以“以房抵款”等非现金方式支付工程款，承包人的优先受偿权易因形式审查被否定。本案再审通过实质审查“以房抵款”的法律性质，确认其属于优先受偿权的行使，体现了对承包人合法权益的实质保护，符合《民法典》第八百零七条“保障建设工程价款优先受偿”的立法目的。
