律师观点分析

湖南省郴州市苏仙区人民法院

民 事 判 决 书

（2023）湘1003民初25号

原告：郴州市XX公司，住所地湖南省郴州市苏仙区石榴湾小区湘南XX管房。

法定代表人：李X。

委托诉讼代理人：周XX，湖南XX律师.

被告：谭XX，女，1975年1月20日出生，汉族，住湖南省桂阳县。

委托诉讼代理人：黄XX，男，1971年10月15日出生，汉族，系谭XX丈夫。

原告郴州市XX公司（以下简称“XX公司”）与被告谭XX物业服务合同纠纷一案，本院于2023年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告XX公司的委托诉讼代理人周XX，被告谭XX及其委托代理人黄XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告XX公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付湖南省郴州市苏东XXX号房屋2018年1月1日-2022年6月30日物业管理费6228.36元、违约金1868.51元，共计8096.87元；2.请求判令由被告支付本案所有诉讼费用。事实及理由：2016年1月17日，被告谭XX作为湖南省郴州市苏东XXx号房屋业主与原告XX公司签订了《物业服务合同》。原告履行合同约定的相关权利义务，依法依约对被告居住小区实施规范的物业管理，为被告提供完善的物业管理服务。自2018年1月1日起，被告一直依约缴纳物业管理费，截止2022年6月30日，被告共欠物管费6228.36元，根据合同约定，被告应支付原告此期间的违约金1868.51元。后经原告多次催收无果，为维护原告的合法权益，特起诉至法院。

被告谭XX辩称：一、原告诉请2018年1月至2019年12月的物业服务费及滞纳金已过三年诉讼时效，不应得到支持。二、原告长期未依法依约履行物业服务义务，达不到法定或约定标准，业主普遍不满意，存在先违约行为，不但不存在交纳滞纳金的问题，还应相应减免物业服务费。三、自2017年以来，原告提供的物业服务便存在一系列的问题，恳请依法驳回原告的诉请。

当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证,对有争议的证据本院结合全案证据进行综合判定。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2016年1月17日，被告谭XX（甲方）与原告XX公司（乙方）签订《物业服务合同》，协议约定：一、物业项目基本情况：苏东苑X室；二、物业服务费由业主按拥有物业的建筑面积交纳，高层每月1.80元/平方米；三、业主每月5日之前交清上月物业费，逾期收取每日3‰的违约金。被告系苏东XXX室房业主，因原告在物业管理过程中存在瑕疵，原、被告双方产生纠纷，被告自2018年1月1日起，便未交纳物业服务费给原告，截止2022年6月30日，被告欠缴物业费6228.36元，违约金1868.51元，合计19891.1元，原告多次催缴，被告仍未交清，遂酿成此次纠纷。

本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告与被告签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，对双方具有约束力。原告作为物业服务企业，有义务提供相应的物业服务，被告作为业主享有相应的物业管理服务权利，同时有义务交纳物业服务费。从被告所提供的证据可以证明原告在进行物业管理的过程中存在瑕疵。虽然原告提供的物业服务存在的瑕疵，但并不属于存在根本违约或严重瑕疵的情形，被告如对于原告的物业服务不满意，可要求原告继续履行、采取补救措施或者赔偿损失或由业主大会决议更换物业公司等方式达到其诉求，而非以拒缴物业费的方式进行对抗。故本院对于原告请求被告支付自2018年1月1日到2022年6月30日的物业费6228.36元的诉讼请求予以支持。对于原告请求被告支付违约金1868.51元的诉讼请求，本院认为，原告在提供物业服务上存在瑕疵，对于被告迟缴物业费存在责任，故对于原告请求被告支付违约金1868.51元的诉讼请求，本院不予支持。关于被告辩称的诉讼时效问题，因原告提交了相应的催缴证据，且被告之前缴纳过物业费，故本院对其辩称不予采信。

综上所述，本院依据《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十二条、第九百四十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、限被告谭XX于本判决生效之日起三十日内向原告郴州市XX公司支付物业服务费6228.36元（从2018年1月1日计算至2022年6月30日）。

二、驳回原告郴州市XX公司的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费50元，减半收取25元，由被告谭XX承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。

本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审 判 员　周小卫

二〇二三年三月三十一日

法官助理　周XX

书 记 员　宁XX