最近几个月上海房价飞涨，老王上车正是时候，几个月前向老刘买了一套浦东的小户型学区房，说好房价是450万，也签了购房合同，而且还交了30万定金，本来约定好2021年2月底去办网签手续的，没想到学区房一下子涨了120万。老刘一算，房子我不卖了，我最多赔老王30万定金，房子涨了120万，我还倒赚90万，真是天上掉了大馅饼。于是老刘通知老王说，老王啊，现在房子涨了120万，我不太想卖房了，除非你加价60万，我吃点亏也就卖你了，不然，我就赔你30万定金，房子我不卖了！老王说，房价涨了你要加价，难不成房价跌了，你还要倒贴我钱吗？双方争执不下。

那么，老刘的说法到底对不对呢？

大家好，我是京师（上海）律师事务所 方达律师 本期给大家聊聊，因为房价上涨，卖家毁约，到底应该怎么来正确处理这个法律问题

我就以上面老王的案例来说，老刘的说法，也就是单方毁约只用退双倍定金到底成不成立，一般要分以下二种情况。

第一种情况下，老王和老刘只签订了定金协议或居间协议，而且定金协议或居间协议在法律上是预约合同，不是正式购房合同。在这种情况下，老刘有权决定不卖房，只用退双倍定金或赔偿20%违约金就可以了。

第二种情况，如果老王和老刘已经签了房屋买卖合同，或者老王和老刘签的定金协议或居间协议在法律上的性质属于本约。在这种情况下，老刘的说法就不成立了。

我做个简单总结，如果老王和老刘签的是预约合同，老刘的说法成立。如果签订的是本约合同，老刘的说法不成立。 也就是说，老刘说的对不对，就看双方是预约合同还是本约合同。

那有朋友可能会问，什么叫预约合同，什么又叫本约合同呢？

《民法典》第四百九十五条规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。”因此，普遍的认购书、订购书、预订书、意向书等一般是预约合同的形式。

本约合同一般指，已经对标的额做具体约定，条款比较齐全的合同形式。 一般来说，对房产交易的主要条款（房屋地址、房屋总价、付款方式、付款期限、过户时间、交房时间、违约责任等）做了明确约定的房屋买卖合同就属于本约。

可能大家都会有一个误区，觉得只有签订《上海市房地产买卖合同》（网签），做了网签的才属于正式版本的本约，其它的都是草签合同属于预约性质。

在这里我要给大家普个法，注意，只要符合房产交易主要条款的合同，比如常见的，《房屋居间买卖协议》、《房屋定金买卖协议》都可以属于本约，而不属于预约。

上述观点可以在《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》中得到体现，我们看下规定：“《上海市房地产买卖合同》是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局共同制定的示范文本，当事人可以约定采用，或参照示范文本订立买卖合同。实践中，买卖双方就房屋买卖事宜达成一致意见后，为办理过户手续之需要，大多约定双方再需签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。对此，买卖合同是否成立、有效应根据双方的合意情况，予以区别对待。如双方明确以签订《上海市房地产买卖合同》为买卖合同成立、生效要件的，从其约定。如双方并未作出上述约定，而双方已经签订的协议书具备了房屋买卖合同的主要内容，应视为买卖合同成立，并认定合同有效。双方约定再签订《上海市房地产买卖合同》，只是以格式合同的形式对买卖关系予以确认。当事人未签订《上海市房地产买卖合同》的，不影响原已成立的合同关系。” 这条解答的意思是什么呢？简单来说，就是网签只是行政管理手段，一般不影响俗称草签合同，也就是房屋买卖居间协议的成立生效。

因此，一般来说，具备买卖合同主要条款的居间协议或定金协议或房屋买卖协议（非网签）属于本约合同。在上海市第二中级人民法院审理案件的判决当中，有很多法官就认同了上述观点。当然，司法判决有时候要具体问题具体分析。

接下来，我们聊聊，如果老王和老刘签订的合同属于本约，合同有约定，违约方应当承担房价款20%的违约金这样的条款。那么，老刘在房屋涨价后单方毁约，老刘要承担怎样的法律责任。

这里要区分二种情况，一种是老王不同意解除合同，想要继续买房。第二是老王同意解除，要求老刘支付违约金。

那么，在第一种情况下，因为老王和老刘签订的合同合法有效，因此，双方都应该诚信履行，在法律上，老刘作为违约方是没有单方解除权的，无权单方毁约不卖房。所以，老王有权要求老刘继续卖房，配合过户。

在第二种情况下呢，是不是老刘只要付20%违约金就可以了？

根据民法典第五百八十四条规定，?当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五规定，...约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加。民法典这两条规定的意思是，如果老刘违约给老王造成损失的，约定的违约金太少，老王可以要求增加违约金，直至填补实际损失。

我们再看看上海高级人民法院的意见：上海高院关于二手房交易的解答中，有一条规定是这样的：对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商确定的：（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。这条意见的意思是，房屋涨价部分属于预期可得利益，老王可以要求老刘赔偿房屋增值部分。

因此，如果老刘因为房价上涨故意违约，老刘需要把房屋涨价部分也赔偿给老王。

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