律师观点分析
当事人信息
上诉人（原审被告）：王某
委托诉讼代理人：郑文培，福建闽天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:陈某
委托诉讼代理人：张步振，福建融成律师事务所律师。
审理经过
上诉人王某因与被上诉人陈某房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初153号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人诉称
王某上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回陈某的诉讼请求。事实和理由：1.王某和陈某之间实际有两份房屋买卖合同。1998年，陈某夫妇与王某签订第一份房屋买卖合同，约定将坐落于福州市仓山区盖山镇跃进村步卓一层未完全建成的楼房平台出售给王某和周某，签订合同时王某和周某即已现金付清全部购房款。王某和周某在合购该建筑后，将其全部拆除合建了一座5层楼房屋。在五层房屋翻建完成后，为办理房屋过户登记手续，王某和陈某夫妇于2001年11月13日又签订一份《房地产买卖契约》，陈某一审诉求所针对的是此第二份合同。2.一审判决认定王某在购买房屋时是城镇居民错误。双方签订第一份合同时即1998年，均是同一集体经济组织成员。而且一审法院仅以王某户籍地址作为认定是否属于同一集体经济组织成员的唯一依据，不符合客观事实。3.一审判决依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、第六十三条规定判决双方当事人于2001年11月13日签订的《房地产买卖契约》无效，适用法律错误。4.王某自行建造的房屋已依法取得房屋登记，该物权行为不受原因行为的影响。5.王某和陈某签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，经跃进村村民委员会及仓山区房产交易中心确认并已办理物权转移登记，双方均已履行完毕。现房屋已被拆迁，拆迁补偿也已完成，确认诉争合同有效符合客观现实。6.陈某为了获得拆迁补偿才提起诉讼，滥用诉权，有违诚实信用原则。
被上诉人辩称
陈某辩称，1.无论房屋具体何时交付、何时付款，双方签订《房地产买卖契约》的时间点是2001年11月13日，而此时王某的户籍为城市居民。即便真如王某所述的双方在1998年还签订了一份买卖合同，当时王某仅15周岁，显然不符合常理也不符合相关法律规定。同时，即便是1998年，王某的户籍也非本村村民，也违反了《土地管理法》等法律法规的强制性和禁止性规定。2.关于王某的户籍问题，王某在一审中提交了一份盖山镇跃进村委会出具的关于其2000年户籍即已迁入案涉房屋的的证明，但之后陈某前往派出所查询其真实的户籍迁入情况，结果显示王某于2006年才迁入盖山镇跃进村。随后，一审法院直接向派出所查询王某的户籍迁入信息，确认2006年才将户籍迁入盖山镇跃进村。故在双方签订合同的2001年11月13日，其户籍系城市居民，王某作为城市居民购买了案涉农村宅基地房屋，违反了法律规定。3.从《土地管理法》第八条第二款、第十条、第六十三条规定可以看出，农村宅基地上的土地使用权不能转让，结合《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条的规定可见，农村宅基地上的房屋也是严禁向城市居民转让的。4.王某关于其物权取得是基于“合法建造”的陈述与物权取得时的房屋登记信息不符，且不能因为房屋已经转移登记而推定《房地产买卖契约》当然有效。本案审查的是讼争《房地产买卖契约》的效力问题，并非审查物权登记行为和确权行为，故王某称其已取得物权登记与本案毫无关联。5.如前所述，诉争《房地产买卖契约》因违反《土地管理法》的强制性和禁止性规定而无效。至于在双方签订《房地产买卖契约》前后的其他各种因素都不能成为确定合同有效的法定理由，否则法律法规的严肃性和执行标准就无法统一。6.王某称陈某提起诉讼是为利益驱使的滥用诉权行为，同样毫无事实和法律依据。
一审原告诉称
陈某向一审法院起诉请求：确认陈某与王某于2001年11月13日签订的《房地产买卖契约》无效。
一审法院查明
一审法院认定事实：1989年4月20日，陈某与陈瑞琴登记结婚。1995年5月5日，福州市郊区建设局向陈某颁发建许字（1995）4660号福建省村镇建筑许可证，准予陈某于福州市仓山区盖山镇跃进村建设占地面积60㎡的混合构三层住宅。2001年11月13日，陈某与王某签订《房地产买卖契约》，约定：陈某自愿将坐落于福州市仓山区盖山镇跃进村步卓混合构楼房一座（建筑面积159.91㎡）出售给王某；成交价45000元；王某已一次性付清全部购房款45000元；房屋移交给王某时，该建筑范围内的土地使用权一并转移给王某等。陈瑞琴于前述《房地产买卖契约》落款下方“委托代理人”处签名捺印。2001年12月5日，前述房屋转移登记至王某名下。2018年，前述房屋因政府征收被拆除。
另，2000年5月29日至2006年12月12日，王某户籍地为福州市仓山区岭后路，属城镇户籍；2006年12月12日，王某户籍由福州市仓山区岭后路迁至福州市仓山区盖山镇跃进村。
一审法院认为
一审法院认为，陈某与王某所签订《房地产买卖契约》虽系双方平等自愿达成，陈某配偶亦于契约上签字确认表示同意，但双方于契约中所买卖房屋属于陈某获批农村宅基地上所建设房屋，为农民住宅，而王某购买该房屋时属城镇居民，二人就买卖该房屋所达成契约违反《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条中“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”的强制性规定，且依据我国土地管理法的规定，农村宅基地属农民集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让，案涉房屋权属的转让将导致随同房屋一并转移的土地使用权人发生改变，亦违反了前述土地管理法的规定，故二人所签订《房地产买卖契约》应属无效，陈某之诉请一审法院予以支持。无效的合同自始没有法律约束力，王某抗辩涉讼房屋现已被拆除，房屋所在土地性质亦因政府征收变为国有，陈某所主张合同无效的前提不存在，一审法院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、第六十三条规定，判决：陈某与王某就买卖坐落于福州市仓山区盖山镇跃进村步卓混合构三层楼房一座（建筑面积159.91㎡）于2001年11月13日签订的《房地产买卖契约》无效。案件受理费32385元，由王某负担。
本院查明
本院二审期间，王某围绕上诉请求依法提交了证据并申请证人杜某、郭某1、周某、郭某2出庭作证。就王某提交的证据和证人证言，本院将进行综合认定。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为
本院认为，陈某和王某于2001年11月13日签订的《房地产买卖契约》，结合双方已实际履行多年的事实，可以确认系双方的真实意思表示。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的一项基本权利，本集体经济组织成员向其他集体经济组织成员出售或城镇居民购买农村房屋，违反了农村宅基地使用权基本属性，一般应认定无效。但本案案涉房屋和土地已于2018年被政府征收，土地性质已发生变化，造成合同无效的情形已然消灭，诉争合同应认定为有效。一审法院认定有误，本院依法予以纠正。
综上所述，王某的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
裁判结果
一、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初153号民事判决；
二、驳回陈某的一审诉讼请求。
一审案件受理费32385元，二审案件受理费32385元，均由陈某负担。
本判决为终审判决。