合同违约责任的承担

【案件详情】

2008年5月5日，甲建筑公司(以下称甲公司)与乙房地产公司(以下称乙公司)签订《建筑施工协议》，约定乙公司将开发的A工程发包给甲公司施工，部分工程款以建成后的6套房屋折抵，乙公司将保证所折抵房屋销售手续合法有效。

2009年2月，刘某与甲公司订立《房屋买卖合同》，约定：刘某购买乙公司抵给甲公司的一套房屋，合同签订之日起三日内交付首付款，余款在2009年9月1日房屋交付使用前支付；根据甲公司与乙公司之前的约定，房屋的销售许可证、产权办理等手续均由乙公司协助刘某办理。

合同签订当日，刘某即向甲公司交付首付款150万元。后因甲、乙之间施工合同产生纠纷，乙公司未履行约定的折抵义务，使刘某无法取得房屋所有权。乙公司于2009年9月2日取得案涉房屋的预售许可证后于次年7月将案涉房屋出售给案外人致使刘某无法取得涉案房屋。

2018年8月，刘某向法院起诉，要求解除刘某与甲公司签订的《房屋买卖合同》，并判令甲公司返还刘某购房款150万元及利息，要求甲公司与乙公司对房屋增值损失向其承担连带赔偿责任。

【法院判决】

一审法院对案涉房屋现值进行鉴定，认为甲、乙之间签订的协议有效，但未对涉案房屋的权属作出处理。

二审法院经审理另查明甲公司与乙公司建设工程施工合同纠纷一案，已由法院于2015年10月作出终审判决，判定《建筑施工协议》有效。二审法院认为甲公司与乙公司于2008年签订的《建筑施工协议》已经生效，判决认定其为合法有效，但仍未对涉案房屋归属作出处理。

【法律分析】

本案中，因甲公司与乙公司发生建筑工程合同纠纷，导致甲公司对刘某违约，属于因第三人原因导致合同当事人违约的情形。因此，本案焦点有二。

1、房屋增值损失是否应当赔偿？

刘某因不能取得房屋所有权，故请求解除合同并要求赔偿损失。属于合同非违约方要求违约方赔偿损失。本案中，因甲公司与乙公司的合同纠纷导致甲公司未实际获得房屋所有权，导致对刘某违约，因此依法刘某可以主张解除合同并要求其承担违约责任。

对于具体赔偿损失的范围，依据民法典相关规定，当事一方未按约履行合同义务，因而给对方造成损失的，其赔偿额应相当于因违约而造成的损失，其中包括合同履行后可得利益；但不得超过双方订立合同时能预见的因违约可能造成的损失。而本案中刘某主张的房屋增值损失明显超出了甲公司违约时所能预见到的损失范围。

2、乙公司是否应当与甲公司一起对刘某承担连带赔偿责任？

虽然是乙公司将涉案房屋卖给案外人导致刘某不能取得房屋，但乙公司与刘某之间并无直接合同关系，乙公司只是刘某与甲公司之间买卖合同约定的实际履行义务的第三人，因此依据民法典规定，否定第三人的连带责任，因此乙公司不对此承担连带责任。乙公司与甲公司之间的合同纠纷应另案解决。