姜某购买商用房屋一套，商品房买卖合同附件约定：“鉴于从项目整体规划、功能及形象考虑，本项目屋面使用权、墙面使用权归出卖人，买受人设置店招、广告牌时，应当服从与遵守该项目整体规划”姜某为从事经营活动设立了广告牌，物业公司通知姜某，要求其每年交纳3万元的广告费，否则将强行拆除广告招牌。请问，开发商售房能否保留已出售商品房外墙面的所有权及使用权？
律师解答：外墙面不属于单个业主，也不属于开发商，而属于业主共有，开发商不能在商品房买卖合同中约定保留外墙面的所有权和使用权。因此，开发商不享有已出售房屋外墙的所有权和使用权，而姜某利用与其商铺相连的外墙面从事经营活动，属于合理使用，无需支付费用。
