商品房预售，开发商常常提供两份合同给购房者签字：一份预售合同，采房管部门的范本；一份补充协议，往往对原合同的逾期办证违约条款作有利于己的修改，如将原合同仅不到百日的办证期限延长到几百日，降低、限制逾期办证违约金额等。那么，法院是如何看待的？

一、补充协议中推迟办证日和逾期日是否有效？

以目前可查询到的判例来看，法院大多认为，购房者在签订补充协议时，从常理上应特别注意所补充修改的部分。如不存在欺诈、胁迫、显失公平等情况，应认定购房者自愿签订，受其约束。同样，在签订对开发商不利的补充协议时，只要双方自愿平等，也应认定为合法有效。参见厦门（2014）思民初字第5956号等。本案中补充协议推迟办证日和逾期日，并不存在欺诈、胁迫、显失公平等情况，法院即认定该修改有效。

我们认为，开发商提供的补充协议往往采格式合同，页面密密麻麻，重要条款也并未以醒目字体提醒当事人；购房者作为非专业人士，对补充协议修改的部分也并非完全清楚其意义。因此，不能排除开发商利用自己优势地位和购房者缺乏经验，而签订显失公平的补充协议。广东（2017）粤01民终25号：“补充协议不仅没有按原合同条款顺序进行补充，且将补充的逾期办证违约条款隐藏在其他补充内容中，并未以醒目字体进行提醒或者另外进行解释，开发商明显有隐瞒该变更内容的目的……该违约金条款无效”亦持相同观点。据此，我们认为，补充协议中推迟办证日和逾期日的约定，明显减免开发商办证义务，不利于购房者尽快落实产权以保护自身住房权益，若无提请购房者注意，应属无效条款。

二、补充协议中降低、限制逾期办证违约金额是否有效？

对于补充协议中降低每日违约金比例的，大多法院认为有效，我们认为无效，理由如前文所述。那对于限制逾期办证违约金最高额的条款，可否认定为有效？

即开发商不能在补充协议中限制逾期办证违约金最高额，因该约定明显减免自身责任，若无重点提醒，应属无效格式条款。