商品房预售合同纠纷民事一审

律师观点分析

原告：XX公司，住所屏南县古XX,统一社会信用代码9135XXXX33782505。

法定代表人：李X。

委托诉讼代理人：林XX，福建XX律师。

委托诉讼代理人：尹XX，福建XX律师。

被告：陈X，女，1974年3月7日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县，现羁押于福建省女子监狱。

被告：张X，男，1969年7月23日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。

原告XX公司（以下简称xx房地产公司）与被告陈X、张X商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告xx房地产公司的委托诉讼代理人尹XX，被告陈X到庭参加诉讼，张X经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

xx房地产公司向本院提出诉讼请求：ｌ.判令立即解除其与陈X、张X签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××61）；2.判令陈X、张X立即向其返还代为垫付的商品房买卖按揭贷款本金、利息和罚息合计182601.26元；3.判令陈X立即向其支付履行合同违约金160800元；4.判令陈X、张X支付其维权产生的律师费11500元；5.本案诉讼费用由陈X、张X承担。事实与理由：2013年12月2日，陈X、张X与其签订了《商品房买卖合同》（合同编号：×××61），合同约定陈X、张X以总价为804000元购买其所有的位于屏南县××镇××路××号××小区××＃××室房产。陈X、张X在合同签订之日向其支付首付244000元，余额560000元向银行办理按揭贷款。其为陈X、张X提供阶段性按揭贷款担保，若陈X、张X未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致其承担担保责任的，陈X、张X应在其向陈X送达告知函之日起3日内，将其代为向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），以及因此遭受的全部损失（包括但并不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）支付给其，同时自其实际承担上述款项之日起，至陈X、张X实际向其支付全部款项之日止，陈X、张X应按日向其支付相当于上述全部款项万分之五的违约金。陈X、张X没有按约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。其有权选择立即解除本合同。其选择解除本合同的，除有权扣除相关费用外，还有权扣除其代陈X、张X向按揭银行支付的全部款项。如因陈X、张X原因导致本合同及本协议解除的，双方按以下方式处理：陈X、张X应向其支付购房款总额20%的违约赔偿金。其因签署本合同及本补充协议而承担的全部税费、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用据由陈X承担。其有权在退还陈X购房款（无息）前将违约金和上述税、购房款先行予以扣除。陈X、张X不足以抵扣违约金和前述税费的，其有权继续向陈X、张X追偿。本补充协议经双方友好协商确定，双方均清晰和知晓所有内容及可能的法律同意不援引格式条款有关规定，不要求对方承担约定之外责任。此外，合同约定陈X、张X确认本合同所填写的名称、通信地址、电话等均为准确有效，有效送达地址以本合同中写明的联系地址为地址为准等内容。上述合同签订后，其与陈X、张X第三人建设银行屏南分行签订了《个人住房借款合同》，合同约定由其作为保证人提供阶段性连带责任保证，对陈X、张X向第三人的住房按揭贷款承担连带保证责任。保证期间为：借款合同保证条款生效之日至抵押登记己办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。从2016年8月31日起，陈X、张X屡屡违约未能按相关协议约定按期足额向按揭银行支付贷款本息。其分别于2018年2月11日、2018年6月5日按照购房合同约定的送达地址通过ＥＭＳ向陈X、张X邮寄《催收函》及《解除商品房买卖合同通知书》。2018年7月30日，其在人民法院报以公告的方式向陈X、张X送达解除商品房买卖合同。经核算，自2016年8月31日至2020年9月30日止，因陈X、张X未及时偿还银行按揭还款，其承担保证责任，代为垫付了陈X、张X按揭贷款本金、利息及罚息合计182601.26元。由此，诉请法院支持其诉讼请求。

陈X辩称，其认为解除合同可以，但是垫付款项应该没有那么高，一个月还四千多的贷款，现在一个月扣七千多的费用，这不合理，房贷没交产生利息其是清楚的，但是这么高费用其不明白。另外，其认为违约金并不合理，其不应该支付违约金，律师费也不合理，应由xx房地产公司负担。

张X未作答辩，也未提交证据。

xx房地产公司围绕诉讼请求依法提交了证据一xx房地产公司营业执照（副本）、法定代表人身份证及身份证明，证明其诉讼主体资格；证据二陈X身份证复印件，证明陈X诉讼主体资格；证据三《商品房买卖合同》（合同编号：×××61）及附件1-6，证明其与陈X、张X存在预售商品房买卖合同关系；证据四《个人住房借款合同》、中国XX银行个人贷款对账单、中国XX银行原告保证金账户活期存款明细账、中国XX银行扣还贷款通知单，共同证明其为陈X、张X向建设银行的按揭贷款提供阶段性担保，且已因陈X、张X逾期还款为陈X、张X代垫部分按揭费用；证据五委托代理合同、律师费发票，共同证明xx房地产公司维权支出律师费11500元。

陈X对xx房地产公司提交个人住房借款合同封面上借款人的名字系其签署有异议，但对该合同落款处借款人的签名并无异议，落款处借款人的签名能体现张XX与xx房地产公司签署合同的意思表示，本院对该份合同的真实性予以确认。陈X对xx房地产公司提交的其他证据无异议，本院审核后予以确认，并在卷佐证。根据经审查确认的证据以及原、被告的当庭陈述，本院认定事实如下：

2013年12月2日，陈X与xx房地产公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：×××61），合同约定陈X、张X向xx房地产公司购买位于屏南县××镇××路××号××小区××＃××室房产，总房价款为804000元。若陈X、张X未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致其承担担保责任的，陈X、张X应在其向陈X、张X送达告知函之日起3日内，将其代为向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），以及因此遭受的全部损失（包括但并不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）支付给其，同时自其实际承担上述款项之日起，至陈X、张X实际向其支付全部款项之日止，陈X、张X应按日向其支付相当于上述全部款项万分之五的违约金。陈X、张X没有按约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。其有权选择立即解除本合同，并有权扣除相关费用以及其代陈X、张X向按揭银行支付的全部款项。此外，因陈X、张X原因导致本合同及本协议解除的，陈X、张X应向其支付购房款总额20%的违约赔偿金，因签署本合同及本补充协议而承担的全部税费、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用据由陈X、张X承担。其有权在退还陈X、张X购房款（无息）前将违约金和上述税、购房款先行予以扣除。陈X、张X不足以抵扣违约金和前述税费的，其有权继续向陈X、张X追偿。合同约定陈X、张X确认本合同所填写的名称、通信地址、电话等均为准确有效，有效送达地址以本合同中写明的联系地址为地址为准等内容。合同签订后，陈X、张X向其支付首付244000元，余额560000元向银行办理按揭贷款。2014年1月8日，xx房地产公司与陈X、张X以及中国XX银行股份有限公司签订《个人住房借款合同》，合同约定由xx房地产公司作为保证人提供阶段性连带责任保证，对陈X、张X向中国XX银行股份有限公司的住房按揭贷款承担连带保证责任，保证期间为借款合同保证条款生效之日至抵押登记己办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。从2016年8月31日起，陈X、张X未能按相关协议约定按期足额向按揭银行支付贷款本息，xx房地产公司分别于2018年2月11日、2018年6月5日按照购房合同约定的送达地址通过ＥＭＳ向陈X邮寄《催收函》及《解除商品房买卖合同通知书》，2018年7月30日，其在人民法院报以公告的方式再次向陈X、张X送达解除商品房买卖合同。从2016年9月31日起截止至2020年9月30日止，xx房地产公司代陈X、张X向中国XX银行股份有限公司垫付按揭贷款本金、利息及罚息合计182601.26元。

本院认为，本案《商品房买卖合同》依法成立并生效,对xx房地产公司和陈X、张X具有约束力,双方均应依约履行。陈X、张X未按时偿还按揭贷款致使xx房地产公司向中国XX银行股份有限公司承担保证责任,已经构成违约,xx房地产公司请求解除《商品房买卖合同》可以支持。xx房地产公司因承担担保责任为陈X、张X实际代垫按揭款182601.26元,有其提供的合同、中国XX银行个人贷款对账单以及存款明细账等为据，可以认定，现xx房地产公司请求陈X、张X偿还该款可以支持。因该合同系xx房地产公司单方出具的格式条款,不能仅依据该约定确定xx房地产公司因陈X、张X违约所造成的损失,对xx房地产公司主张的违约金,应兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,依照公平和诚实信用原则,予以调整,本院依职权调整为总购房款的6%，即陈X、张X应给xx房地产公司的违约金为48240元（804000×6%）。至于xx房地产公司主张的律师费支出11500元，有合同以及发票为据，本院可以支持，对陈X提出该律师费由xx房地产公司自行承担的辩解意见，不予采纳。张X经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可以缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十八条规定，判决如下：

一、解除XX公司与陈X、张X于2013年12月2日签订的关于屏南县××镇××路××号××小区××＃××室房产的《商品房买卖合同》（合同编号：×××61）；

二、陈X、张X应在本判决生效之日起十日内偿还XX公司垫付的商品房按揭贷款本息合计182601.26元；

三、陈X、张X应在本判决生效之日起十日内支付XX公司违约金48240元;

四、陈X、张X应在本判决生效之日起十日内偿还XX公司支付的律师费11500元；

五、驳回XX公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6624元，减半收取计3312元，XX公司负担1051元，陈X、张X负担2261元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。