“小产权房”是各大城市高企的房价地价催生的产物，之所以叫“小产权房”，是相对于城市国有建设用地上建设、销售的有70年、50年、40年“大产权”的商品房而言。这类房屋通常由农村集体经济组织或者开发商在集体土地上建设，虽名为“小产权”，但实质却是无产权房屋——并不具有县级以上土地行政管理部门或房屋管理部门发放的、具有法律效力的土地使用权证、房屋所有权证。因此，国家有关部门反复申明，建设、销售、购买“小产权房”均不受法律保护。

如果购买了“小产权房”，除了不能办理土地证、房产证等常规的“两证”、无法进行银行抵押贷款之外，还会面临哪些法律上的风险呢？

风险一：被认定为违法建筑、拆你没商量

小产权房一般分为两类：一类是在农用地等非建设用地上建设，另一类是在农村建设用地上建设。对于第一类情形，即在农用地等非建设用地上建设的小产权房，通常系违法房屋。在我国，农业用地包括耕地、林地和草地等，其开发和使用应当符合《土地管理法》第三条、第三十一条、第四十四条的相关规定。依据前述法律规定，农业用地转为建设用地，需办理农用地转用审批手续，严禁未批先占。如果未经审批、擅自将农用地改为建设用地建设房屋的，县级以上人民政府土地行政主管部门可以根据《土地管理法》第七十三条、第七十六条的规定拆除或没收土地上的建筑物。

风险二：市场交易风险

对于第二类建设在农村建设用地上的“小产权房”，常见的如村委会、村集体经济组织统一在村内闲置土地上建设、分配给村民居住的楼房，由于不涉及土地用途改变、土地所有权仍归集体、分配使用与集体经济组织成员身份挂钩，在合法性上稍显坚挺。但是，财产不仅仅只有占有、使用的功能，还有流转处分的功能。不过，当小产权房向非集体成员的第三方进行出售时，则面临交易风险：

根据《宪法》第10条、国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）第二条、国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）规定，农村住宅只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售。只有本集体组织成员之间买卖小产权房会认定合同有效；而如果买方为非本集体经济组织成员的，一般会因买卖标的包括集体土地宅基地使用权违反我国有关法律、法规强制性规定而无效。

黄艳律师从事法律实务工作长达八年，工作勤勉尽责，实务经验丰富，善于灵活运用法律知识、诉讼策略解决委托人实际问题，擅长房产纠纷、合同等经济纠纷、继承纠纷、公司法务，已出版《房屋拆迁以案说法实用指南》、《拆迁案例胜诉指引》、《房屋征收补偿操作策略与案例精析》。本人联系电话：18601989785；刘助理（本人助理）联系电话：18611988326。