律师观点分析

上海市徐汇区一处老宅是张氏姐弟继承的房子，东半拉归弟弟，西半拉归姐姐，两家独立庭院而居。后因土地储备项目征收，区规划和土地管理局针对弟弟一家作出了责令交出土地决定，并实施了强制拆除。而在强拆过程中，姐姐西边的房屋一并遭到拆除。在拆除之前，该房屋已经由其丈夫老吴出租给了胡某。房屋灭失后，由于租赁合同已经无法继续履行，老吴将已收取的租金未到期部分退还给了胡某。

2018年8月15日，胡某一纸诉状将老吴的儿子小吴告上法庭。胡某诉称，由于自己未收到拆除通知，导致室内财物在强拆中灭失损毁，要求小吴赔偿损失15000元。胡某提交了小吴在强拆发生后出具的一张“因为XX接到非法强拆造成胡某损失一万五千元整，房东承诺会在第一次开庭结束后给予补偿”字据，以及一张足金项链质保单、一张足金戒指商品清单（合计金额七千余元）作为索赔证据。小吴认为，自家的房屋系被违法拆除，事发突然，自己无法预料，而字据是被胡某威胁的情况下所写，故不能接受胡某的诉讼请求。为了维护合法权益，小吴委托了黄艳律师应诉。

接受委托后，黄艳律师跟委托人就案件涉及到的事实细节一一进行确认后，向法院提交了书面答辩材料，总结出本案的争议焦点有三处：

其一，小吴并不是适格的被告，因为胡某起诉的是租赁合同纠纷，但出租人是老吴并非小吴，根据合同相对性原则，老吴才是正确被告；

其二，小吴同意赔偿的字据不得作为胡某主张15000元损害赔偿的依据，一方面，小吴同意赔偿的意见并未取得出租人老吴的授权，另一方面，胡某主张租赁房间内物品损失应当依据客观实际损失向出租人主张，而根据胡某提供的证据，只能证明其损失为7000余元；

其三，胡某的损失实际是由第三人侵权造成，其应当向强拆行为实施主体索赔。因为根据沪高法民一[2010]2号《上海市高级人民法院民一庭关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》第十三条，承租人承租的房屋遭到第三人侵权，承租人可以直接向侵权人主张侵权责任。与此同时，作为出租人的老吴在出租房屋时已明确告知房屋在动迁范围，且租赁房屋被拆是应为第三人实施强拆时扩大拆除范围造成、亦未通知老吴一家，故出租人明显不存在过错，不发生违约赔偿责任。

基于前述答辩情况，主审法官建议胡某与被告方进行调解。综合各方面因素，黄律师亦建议委托人同意协调。后经主审法官居中组织协调，胡某与小吴折中达成赔偿8500元的调解意见。然而，结案前夕，小吴反悔、不同意调解结案。最后，胡某撤回了对小吴的起诉，并于10月中旬重新将老吴、小吴父子二人再次告上了法庭，要求赔偿损失15000元。

面对胡某的重新起诉，黄艳律师建议老吴、小吴重新向主审法官申请调解。2018年11月初，老吴、小吴最终以赔偿胡某11000元的协调方案与胡某达成调解协议，由法院出具了《民事调解书》，方才息诉。

黄艳律师认为，本案虽然诉争标的不大，不过在第三人侵权损失是否应当由出租人承担赔偿责任这一类实务问题方面颇有代表性。根据《合同法》第一百零七条的规定，合同当事人一方要求赔偿损失的前提条件是相对方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定。如果发生损失的原因行为仅在于第三人侵权，而相对方不存在违约情形，则不宜起诉相对方要求其承担违约责任，宜直接向侵权行为人主张侵权赔偿责任。此外，在民事诉讼中，当事人要善于把握调解机会，方能维护自身的最大利益。犹豫不决，错失调解机会，会给自己带来不必要的经济损失。

黄艳律师从事法律实务工作长达八年，工作勤勉尽责，实务经验丰富，善于灵活运用法律知识、诉讼策略解决委托人实际问题，擅长房产纠纷、合同等经济纠纷、继承纠纷、公司法务，已出版《房屋拆迁以案说法实用指南》、《拆迁案例胜诉指引》、《房屋征收补偿操作策略与案例精析》。本人联系电话：18601989785；刘助理（本人助理）联系电话：18611988326。