浅谈离婚纠纷中的房产分割问题（三）

现阶段，离婚纠纷中房产分割的几种常见情形。

第一种，婚前一方全款购房，结婚之前取得房产证，也即通常所说的婚前购房情况，这种情况没有什么争议，属于婚前个人财产。是非常简单的情形。总会有一些当事人问这种问题，比如说，我们几经结婚十几年了，二十年了，那婚前的财产还不能算成我们的夫妻共同财产吗？这种情形在早些年确实存在过，结婚满八年之后婚前财产转化为夫妻共同财产，离婚时可以一同分割。但是现在相关法条已经废除，也就是说，婚前财产永远都是婚前财产，不会自动转化成夫妻共同财产。

第二种，婚前一方出全款购房，但是在婚后才取得房产证。这种情况就是前面所说的法条竞合的情况，和《物权法》竞合。众所周知，《物权法》中规定房屋所有权依法登记之后取得，婚后取得的房产证，表面上看来属于夫妻关系存续期间取得。实则不然，一方实在婚前付款购买，之所以没有拿到房产证是因为相关机构办证的滞后性，和购买方无关，不能让行政机构工作的滞后性给购房方带来不利益损失，这样有失公平。所以说，这种情况下，还是一方的婚前财产。

第三种，婚前一人借款支付了全款，婚后夫妻双方用共同财产偿还，并登记于一方购买方名下。这种也视为婚前个人财产。但是在财产分割的时候却出现了两种不同的观点。一部分人认为，借款的情况应该类推向银行贷款的情况，分割出还款的部分和相应的增值部分即可。但是还有一部分人认为，婚后还款只能当作普通民间借贷的情况，偿还还款部分即可，增值部分不属于夫妻共同财产。个人认为第一种分割方法更合适一点。

第四种，婚前一方出资购房，全款支付，并登记在两个人名下。这种情况非常复杂，还要再细分几个不同情况。如果是婚前登记在两人名下的，先按照协议分割，没有协议的话就算是共同共有，也有人认为是按份共有；如果登记之后没有结婚的话，则可以按照同居关系来处理房产分割。如果是属于婚后才登记的，则视为夫妻共同财产，这种情形视为婚内赠与。

第五种，婚前双方共同支付房款，并登记在双方名下。如果是婚前取得房产证，则按照同居关系处理，属于按份共有，按照出资比例进行分割。如果是婚后取得房产证，双方没有与欸的那个份额的话，按照夫妻共同财产分割。

第六种，婚前双方共同支付全部房款，但是只登记在一方名下。如果婚前取得房产证，后来结婚了，则认为是登记方的个人财产，属于赠与的情形。个人认为这种情况不是很合理，对未登记方来说，有些不公平，婚前己方的购房款更像是附条件的赠与，结婚就赠与，不结婚就不赠予。如果后来双方并未结婚，应按照出资份额来分割。如果是婚后取得房产证，有两种观点，一种认为是个人财产，一种认为是夫妻个人财产。笔者认为按照夫妻共同财产分割更加合适。

第七种，婚前一方支付首付款并办理贷款，婚后由双方共同还贷，登记在出资方名下。这种情况非常常见，也可以说是现在年轻人的主流情况。房产毫无疑问属于个人婚前财产，但是离婚分割时，房屋归属给登记方是没什么问题的，对方可以请求分割婚后还贷及还贷增值的部分。当然，双方有协议的话还是按照协议处理。

第八种，婚前个人财产的转化问题。婚前个人财产的转化必须符合三个条件，足额转化，非营利目的，必须登记在自己名下，三者缺一不可。我们举一个例子，张三婚前在苏州有一套大房子，婚后张三将这个房子卖掉，用卖掉的钱买了一套小房子，而且买了新的房子并不是为了投资，盈利，房子还是登记在自己的名下，这个小房子就属于转化的个人财产。如果卖了大房子，加了部分钱再买一个更大的房子，或者为了投资而买，亦或者是再购买的房子登记在夫妻名下，则均不构成婚前财产的转化，有变成夫妻共同财产，进行分割的风险。