律师观点分析

　　
　　当事人信息

　　上诉人（一审被告）：蓝XX，男，1976年12月15日出生，壮族，住上林县。

　　委托诉讼代理人：**政，北京市XX律师。

　　上诉人（一审被告）：朱XX，男，1975年9月6日出生，汉族，住上林县。

　　委托诉讼代理人：曾XX，XXX律师。

　　委托诉讼代理人：李XX，XXX实习律师。

　　被上诉人（一审原告）：李XX，女，1985年11月18日出生，壮族，住南宁市兴宁区。

　　委托诉讼代理人：黄X，XXX律师。

　　委托诉讼代理人：古诗，XXX律师。

　　审理经过

　　上诉人蓝XX、朱XX因与被上诉人李XX确认合同无效纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初1810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案受理后，依法组成合议庭，因受新型冠状病毒疫情的影响，本院对本案采取书面形式进行审理。本案现已审理终结。

　　上诉人诉称

　　蓝XX上诉请求：

　　一、撤销一审判决，驳回李XX的诉讼请求；二、本案诉讼费用由李XX负担。事实和理由：蓝XX与朱XX签订的《房屋买卖合同》中约定的购房价格90万元，未低于涉案房屋的评估价值XXX元的70%，符合市场成交价格，价格合理。关于一审判决中认定的“蓝XX在2019年2月26日只收到20万元定金的情况下就将房屋过户到朱XX名下”，这是因为二人为朋友关系，对彼此信任程度较高，故双方对交易和过户方式均达成一致意思表示，过户后的第二天即完成剩余尾款的交付，蓝XX与朱XX的买卖行为并未违反法律规定。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零九条关于“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”的规定，对恶意串通事实的认定，应当达到排除合理怀疑的证明标准。一审法院以交易过程过快不符合日常情理为由，认定蓝XX与朱XX恶意串通，致使《房屋买卖合同》无效，属于认定事实错误。即使一审法院认为存在恶意串通事实的可能性达到了高度盖然性的证明标准，但也未达到排除合理怀疑的证明标准，因此不能排除双方是正常交易的合理性。

　　朱XX上诉请求：

　　一、撤销一审判决，驳回李XX的诉讼请求；二、本案诉讼费用由李XX负担。事实与理由：一审法院认定事实错误，朱XX对李XX与蓝XX之间签订的房屋买卖合同不知情，不构成恶意串通。朱XX与蓝XX是朋友关系，因关系较好，所以对彼此比较信任，双方在交易当天便对购房价格达成一致的意思表示。同时，朱XX要求蓝XX在房屋交易次日帮助其办理房屋过户手续，之后付清尾款，合同双方信守承诺，如约履行义务。且《中华人民共和国合同法》的立法目的是鼓励诚信交易，该法第六条也规定了诚实信用原则。因此，朱XX与蓝XX之间的履约行为是被《中华人民共和国合同法》所鼓励的。另外，蓝XX在进行房屋交易时并未告知朱XX其己与李XX签订买卖合同。朱XX支付了90万元购房款，是合理对价，且涉案房屋已登记至朱XX名下，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，朱XX己善意取得该房屋，出卖人与善意第三人签订的买卖合同应为合法有效合同。

　　被上诉人辩称

　　李XX针对蓝XX、朱XX的上诉书面答辩称：一、蓝XX与朱XX恶意串通进行虚构交易，其订立的《房屋买卖合同》损害了李XX的合法权益，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十二条等相关规定，认定蓝XX与朱XX签订的房屋买卖合同无效，属认定事实正确及适用法律正确。二、蓝XX与朱XX存在恶意串通，其上诉理由依法不能成立。首先，蓝XX与朱XX签订《房屋买卖合同》和办理产权过户的时间，正是南宁市兴宁区人民法院作出的，关于认定李XX与蓝XX签订的合同有效，并判决驳回蓝XX的全部诉讼请求的判决后。由此可见，蓝XX与朱XX另签售房合同并过户的行为，其双方主观恶意明显。其次，蓝XX、朱XX的交易存在诸多与二手房交易习惯不符的行为：首先，朱XX未实地查看房屋，便花巨资购房。其次，朱XX在未接收房屋，且未确定房屋是否完好，是否缴清水电、燃气、物业等各项费用的情况下，已提前将全部房款支付至蓝XX配偶谭XX的账户，并且还超额支付5万元。再次，蓝XX、朱XX在一审陈述的关于买房交易过程亦存在诸多相互矛盾的地方。二者不仅对没有实地看房的原因、是否包含装修及家具家电等陈述不一致，甚至对交易地点及交易方式的陈述亦是与事实不符。可见，二者明显是虚构交易。最后，蓝XX、朱XX在民事上诉状中均称双方是关系很好的朋友，既然如此，朱XX则应对蓝XX将房屋出售给李XX以及其与李XX之间存在纠纷的情况，应予知晓。况且，蓝XX在2016年4月已将涉案房屋出售给李XX，并由李XX居住至今。三、从上述客观行为可以推定朱XX对涉案房屋存在权属纠纷是明知的，其行为与蓝XX一房二卖的恶意行为相配合，其双方所签订的《房屋买卖合同》具备恶意串通订立合同的构成要件，应认定为无效合同。因此，朱XX提出其为善意第三人，与蓝XX签订的购房合同合法有效的上诉理由不能成立。四、南宁市中级人民法院作出的(2019)桂01民终2481号民事判决书已认定，李XX与蓝XX、案外人XX公司（以下简称“XX公司”）签订的《委托代办手续合同》为合法有效合同，且李XX与蓝XX之间已构成合法有效的房屋买卖合同关系。

　　李XX的诉讼请求是：一、确认蓝XX、朱XX签订的《房屋买卖合同》无效；二、判决蓝XX、朱XX自判决生效之日其七个工作日内将南宁市兴宁区明秀东路88号荣和.山水绿城XXA单XX902号房屋恢复登记到蓝XX名下；三、本案诉讼费用由蓝XX、朱XX负担。

　　一审法院查明

　　一审法院认定以下法律事实：2016年4月12日，蓝XX（委托方、卖方）与李XX（委托方、买方）、案外人XX公司（代办方）签订《委托代办手续合同》，约定：委托方就位于南宁市明秀东路88号荣和.山水绿城XXA单XX的房屋及地下室B11003号停车位的房屋产权事宜已达成一致协议，现双方共同委托代办方办理该房屋的房产过户手续。委托事项的交易约定以委托双方自行签订的《买卖合同》及其他相关协议为准，该物业成交价为人民币93万元，定金人民币60万元，买方须于签署本合同时向卖方一次性交纳定金。尾期楼款人民币33万元，在买方到房产局【过户递件并出具受理单】或【领取名下《房屋所有权证》】一个月内支付给卖方。其他约定上述房产交易价格人民币玖拾叁万元整（930000）包含B2组团地下室B11003号车位及随屋赠送家电家具，不另计价。合同还就其他事项进行约定。

　　同日，李XX通过中国XX向蓝XX妻子谭XX转账60万元，蓝XX出具《收条》载明：兹收到李XX交来购买荣和山水绿城B2组团5号楼A单元902号房的房屋定金人民币陆拾万元整（小写￥600000.00）。此据！收款人：蓝XX2016年4月12日。

　　2019年1月30日蓝XX（甲方、出卖人）与朱XX（乙方、买受人）签订《房屋买卖合同》，约定甲方所售房屋为广西南宁市明秀东路88号荣和.山水绿城【小区】B2组团5【号楼】A单元902号房，建筑面积共87.87平方米。该房屋系以甲方名义通过按揭贷款方式向XX公司购买。经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为90万元整。甲方须在取得房产证之日起20日内（且须在2019年12月31日前）将该房屋过户到乙方名下。该房屋转移登记至乙方时即为交付。因甲方还需继续使用房屋至2019年12月31日，乙方确认在取得房产证后继续将该房屋免费提供给甲方使用至2019年12月31日合同还就其他事项进行约定。2019年2月15日，蓝XX为归还按揭贷款支付329239元。

　　2019年2月26日，朱XX向蓝XX账户转账20万元，备注“蓝XX定金”，蓝XX出具《收条》，载明：“今收到朱XX购买南宁市明秀东路88号荣和.山水绿城XX单XX902号房的定金人民币200000元整。收款人：蓝XX2019年2月26日”。2019年3月27日，XXX将房款750000元转给朱XX，朱XX将该笔款项转至谭XX账户，蓝XX出具《收条》，载明：“今收到朱XX购买南宁市明秀东路88号荣和.山水绿城XX单XX902号房的购房款人民币650000元整。收款人：蓝XX2019年3月27日”。2019年3月28日，朱XX出具《收条》，载明：“今收到蓝XX现金人民币伍万元（￥50000元）（多付房款）。对提前支付另外伍万元房款没意见。收款人：朱XX2019年3月28日”。

　　2019年3月4日，蓝XX、朱XX向国家税务总局南宁市税务局提交房产交易申报单，载明涉案房屋转让价格为90万元。桂（2019）南宁市不动产权第XXX号《不动产权证》载明：南宁市兴宁区明秀东路88号荣和.山水绿城XXA单XX902号房为朱XX单独所有。

　　一审庭审时，一审法院询问蓝XX、朱XX房子是否包含家电及装修情况如何，朱XX的诉讼代理人陈述朱XX本人不清楚，若上一手留有家具家电就包有，但朱XX也不想要。朱XX认为购房款90万元是不包含家具家电的，包括装修，合同上记载的附属设施设备是合同格式。蓝XX的诉讼代理人当庭陈述房屋是装修过的房屋，当时认为房屋内的东西不值钱有什么就拿去，90万元包含现有家具家电、装修，但是房屋内的家具家电蓝XX、朱XX都没有清点。李XX确实在涉案房屋居住过，卖房时涉案房屋也是没有人居住的，且与李XX还有纠纷，蓝XX也不敢随意进入房屋清点。

　　广西祥浩资产土地房地产评估有限公司于2019年9月19日作出桂祥房评报字（2019）第0034号《房地产估价报告》，对位于南宁市明秀东路88号荣和.山水绿城XXA单XX房地产市场价值进行了估价，价值时点：2019年3月4日，房地产单价：12322元/平方米，房地产总价：XXX元。

　　2019年3月27日朱XX与XXX签订《个人借款合同》和《抵押担保合同》，并于2019年3月27日在南宁市明秀东路88号荣和.山水绿城XXA单XX的房屋办理了抵押权登记，被担保主债权数额为75万元。

　　一审法院另查明，蓝XX就与李XX的房屋买卖合同纠纷于2018年5月16日起诉至该院，请求解除双方之间的买卖合同关系。该院于2018年8月12日作出（2018）桂0102民初3010号民事判决书，认为：“原、被告双方已在《委托代办手续合同》中约定‘买方须于签订本合同时向卖方一次性缴纳定金600000元；尾期楼款330000元于买方到房产局办理过户递件并出具受理单或领取名下《房屋所有权证》一个月内支付给卖方’，原告蓝XX虽称因开发商办理所有权证的期限遥遥无期可能导致尾款330000元支付期限不确定，故因此主张解除合同；但本案中被告李XX已提供了荣和XX公布的《关于产权证办理事宜的通告（八）》，用以证明虽然荣和XX可能存在逾期办证的情况，但办证期限仍有可预见性；且被告李XX已依约向原告蓝XX支付定金600000元作为首期房款，并未发现其他违约行为。至于原告蓝XX称其‘出卖房产时估计数月即可取得所有权证，才同意过户后支付尾款’的说法，仅系其单方的心理预期，双方对于办证期限并无约定，原告蓝XX不能因荣和XX可能存在逾期办证而向被告李XX主张违约责任。综上，在被告李XX依约履行合同的情况下，原告蓝XX要求解除合同的主张，于法无据，本院不予支持。”该判决判令驳回蓝XX的全部诉讼请求。蓝XX不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日作出（2019）桂01民终2481号民事判决，确认一审查明事实属实，认为蓝XX与李XX、案外人XX公司签订的《委托代办手续合同》属有效合同，双方之间已构成合法有效的房屋买卖合同关系。故本院终审维持了（2018）桂0102民初3010号民事判决第一项。

　　一审法院认为

　　一审法院认为：判断蓝XX与朱XX是否存在恶意串通的重要指标便是蓝XX、朱XX签订的《房屋买卖合同》时，是否在尽到必要的审查注意义务后，仍有理由相信出卖方有权处分交易标的，而与其签订买卖合同并支付合理对价取得交易标的。本案中，首先，朱XX在买房之前未实地对房屋内情况进行确认，且在不知道所买卖房屋是否包含家电、室内装修及老旧程度如何的情况下就与蓝XX签订《房屋买卖合同》，从蓝XX、朱XX两人庭审陈述的房屋交易过程上看，蓝XX与李XX对于双方协商房屋所出售的标的具体内容（家电情况等）与卖方蓝XX的陈述不一致，有违一般的交易习惯。其次，2019年1月30日朱XX诉蓝XX是在2018年8月12日作出一审（2018）桂0102民初3010号民事判决后、二审上诉审理期间，一审判决明确记载了蓝XX收取了李XX60万元的购房款，向李XX交付了房屋及车位的情况，驳回了蓝XX解除与李XX《委托代办手续合同》的诉请。朱XX与蓝XX为朋友关系，只要稍尽注意义务，就可以了解到房屋目前的占用及纠纷情况。而双方在合同中约定“朱XX确认在取得房产证后继续将该房屋免费提供给蓝XX使用至2019年12月31日”亦有违常理。再次，根据桂祥房评报字（2019）第0034号《房地产估价报告》，2019年3月4日涉案房屋价值为XXX元，而蓝XX、朱XX交易房屋的价格价款仅为90万元，且约定税费亦由蓝XX承担。2019年2月15日，蓝XX为归还按揭贷款支付329239元，而蓝XX在2019年2月26日只收到20万元的定金的情况下就将房屋过户到朱XX名下，2019年3月27日，朱XX将75万元转至谭XX账户，超过剩余的共7万元房款，然后蓝XX又于3月28日以现金方式退回5万元，且是在未收房的情况下提前支付第三批购房款。上述交付情况显然与日常情理和交易习惯不符。综上，朱XX非善意第三人，其与蓝XX签订的《房屋买卖合同》明显侵犯了李XX的合法权益，应属无效合同。李XX主张朱XX、蓝XX将南宁市明秀东路88号荣和.山水绿城XXA单XX房屋变更登记至蓝XX名下，因该房屋有抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，涉及案外人XXX的抵押权利，故该主张不在本案中予以处理，李XX可另行提起诉讼解决。综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定,判决:蓝XX与朱XX于2019年1月30日签订的位于广西南宁市兴宁区明秀东路88号荣和.山水绿城XXA单XX902号房的《房屋买卖合同》无效。案件受理费12800元，财产保全费5000元，评估费5200元，行为保全费30元，由蓝XX和朱XX负担。

　　本院查明

　　双方当事人二审期间均未提交与待证事实相关的新证据，本院综合诉辩意见后确认一审法院所查明的法律事实。

　　本院另查明，蓝XX与朱XX签订的《房屋买卖合同》还约定：第三条（二）乙方付款方式如下：1.本合同签订后15日内，乙方向甲方支付定金20万元。2.本合同签订后45日内，乙方再向甲方支付65万元。3.乙方于2020年1月1日前向甲方支付余款5万元。

　　本院认为

　　本院认为：尽管蓝XX与李XX并未签订书面的房屋买卖合同，但双方业已完成了大部分购房款和房屋的对待交付，房屋买卖关系已经实际形成，且该合同关系的法律效力以及实际履行的事实业经生效民事判决予以确认。蓝XX与李XX作为合同当事方，均应诚实、守信地履行合同的约定和法定义务，以维护合同关系的稳定和交易的安全。但现有证据表明，蓝XX在收取被上诉人作为定金支付的首付款60万元事后，又与朱XX签订《房屋买卖合同》，将该房产售卖给朱XX。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”因此，蓝XX与朱XX所举的证据应当足以否定对其二人之间恶意串通行为产生怀疑的合理性，否则恶意串通的事实可以认定存在，其二人缔结的合同亦因此不具有法律效力。

　　一审法院对于蓝XX与朱XX之间恶意串通行为的各项分析，事实依据充分，本院予以确认，不再赘述。蓝XX、朱XX均以李XX长期无法支付购房尾款、其二人基于朋友关系协商确定的购房价格具有合理性为由，上诉主张二人之间并不存在恶意串通的情形，朱XX的行为构成善意取得。本院分析认为：

　　首先，蓝XX与李XX关于购房尾款必须在过户条件成立的情况下支付的约定，符合房产交易的习惯，同时也是保护李XX买受方权益的有效方式。蓝XX作为出卖方，在约定该条款时对尾款支付条件的成就也应当有一定的预判能力。同时，目前尚无证据表明不支付尾款是李XX的过错所导致。因此，购房尾款的欠付并不是蓝XX得以与朱XX另行签订购房合同的合理事由，蓝XX应当自行承担其与李XX之间对购房尾款支付的约定所产生的法律后果。

　　其次，蓝XX与朱XX基于朋友关系所产生的信任，不仅不足以对抗蓝XX应承担的维护交易安全及李XX合法利益的义务，同时二人间交流和沟通的便利性反而在一定程度上使李XX对二人缔约恶意的同向性判断更具有合理性。因此，在诉讼过程中，蓝XX和朱XX应针对李XX的合理怀疑承担更重的举证责任，但蓝XX、朱XX对此均仅有书面陈述而并未举证，故其二人应承担举证不能的法律后果。

　　再次，关于善意取得，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定是：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”该条所规定的三项法定情形，必须同时具备，才得以构成善意取得。而交易价格的合理性，仅是认定善意取得的条件之一，并非唯一条件，朱XX作为受让人仍应对其意思表示的善意承担举证责任。

　　综上所述，蓝XX、朱XX既无法举证推翻一审法院关于案涉房产交易过程中与日常交易、生活习惯不符的事实认定、也无法举证否定李XX对其二人共同恶意行为的合理怀疑，朱XX的买受行为也不具备善意取得的法定要件，故其二人的上诉主张均缺乏事实和法律依据，本院均不予支持，上诉请求均应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律和处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：

　　裁判结果

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费12800元，由上诉人蓝XX负担6400元，上诉人朱XX负担6400元。上诉人蓝XX预交的案件受理费12800元的余款6400元、上诉人朱XX预交的案件受理费12800元的余款6400元，均由本院分别退回给上诉人蓝XX和上诉人朱XX。

　　本判决为终审判决。