三亚XXX公司与XXX商品房销售合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

一、案例基本情况简述：

原告XXX公司向本院提出诉讼请求：被告XXX向原告XXX公司支付商品房面积差额款30328元。事实与理由：2010年11月13日，XXX公司与XXX签订《商品房买卖合同》，约定：XXX购买位于三亚市吉阳区迎宾路48l号的A小区18幢502号房屋，该房价款暂按预测套内建筑面积43.45㎡计算，约定单价为23266.24元/㎡，总金额为XXX元。同时约定交房时面积差异按下列方法处理：(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；(2)面积误差绝对值超过3%时，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的价款由买受人补足。2010年11月13日，XXX向XXX公司支付购房款共计XXX元，2011年12月24日，XXX公司向XXX开具购房金额为XXX元的《销售不动产专用发票》。2014年3月24日，三亚XX公司测量，并确认XXX购买的房屋实测套内面积为45.89㎡，《不动产权证书》登记的该房屋的专有建筑面积为45.89㎡。该房屋实测套内面积比合同中约定的套内面积多出2.44㎡，其应补交面积差异款3%以内的面积为1.3035㎡，根据合同约定，XXX应补交面积差额款30328元。2018年6月20日，XXX公司为使XXX办理《不动产权证书》，在XXX未补交面积差额款的情况下，为XXX开具了总额为56770元的《增值税普通发票》。XXX公司分别于2019年4月16日及2019年4月30日以电话、短信方式与XXX沟通，要求其补交差额款，但XXX不接听电话，不回复信息，特提起诉讼。

XXX辩称，XXX公司起诉状中所称房屋实测套内面积比合同中约定的套内面积多出的2.44㎡，其实为“入户花园”面积，XXX公司承诺“入户花园”属于赠送部分，不应收取差价款，法院审理的案涉房屋所在小区的房屋买卖合同纠纷大量案例也证明“入户花园”属于赠送部分。即便存在面积差价款问题，XXX公司请求法院保护其民事权利已过诉讼时效期间。XXX公司提交的《房屋分户面积明细表》出具时间为2014年3月24日，若存在面积差额款问题，XXX公司此时即应知道其权利受到损害，XXX公司提交的证据显示，其向XXX主张面积差额款的最早时间为2019年4月18日，已超过诉讼时效期间。根据合同约定，面积误差比绝对值超过3%时，XXX有权退房。在XXX办理完成房屋不动产权证书之前，XXX公司未要求XXX补交面积差额款，2019年3月12日，XXX办理了不动产权证，其开始向XXX催要面积差额款，不诚信。

XXX向本院提出反诉请求：XXX公司向XXX支付延期办理产权登记违约金10109.18元。事实与理由：2010年11月13日，XXX与XXX公司签订《商品房买卖合同》，约定由XXX购买XXX公司开发的位于三亚市吉阳区迎宾路481号“三亚清平乐”小区18幢502号房屋，单价为23266.24元/㎡，总金额为XXX元。并约定XXX公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属转移登记需由其提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续，若因XXX公司的责任，XXX不能在规定期限内取得房地产权属证书的，XXX公司按已付房价款的1%向XXX支付违约金。2010年11月13日，XXX向XXX公司支付购房款XXX元，2011年7月5日，XXX公司向XXX交付了房屋，至2018年6月20日，XXX公司为XXX办理权属转移登记，XXX公司应向XXX支付延期办理产权登记违约金10109.18元。

XXX公司辩称，XXX已经取得涉案房屋不动产权属证书，XXX公司不违约。XXX主张支付逾期办理不动产权属证书违约金的诉求，已经超过诉讼时效期间。

本院经审理认定事实如下：

2010年11月13日，XXX公司与XXX签订《商品房买卖合同》，约定：XXX购买位于三亚市吉阳区迎宾路48l号“三亚清平乐”小区18幢502号房屋。该商品房(合同约定)建筑面积57.2㎡，其中套内建筑面积43.45㎡。其中，第四条约定：商品房按套内建筑面积计算，单价为23266.24元/㎡，总金额XXX元。第五条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；面积误差绝对值超过3%时，XXX有权退房。XXX不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的价款由XXX补足，超过3%部分的房价款由XXX公司承担。第十五条约定：XXX公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属转移登记需由其提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。若因XXX公司的责任，XXX不能在规定期限内取得房地产权属证书的，XXX不退房，XXX公司按已付房价款的1%向XXX支付违约金等。

2010年11月13日，XXX向XXX公司支付购房款XXX元，2010年12月24日，XXX公司向XXX开具金额为XXX元的发票。2011年7月5日，XXX公司将涉案房屋交付XXX。2014年3月24日，三亚XX公司对涉案房屋所在楼房面积进行测量，并制作《房屋分户面积明细表》，记载涉案房屋套内面积为45.89㎡（含入户花园面积2.45㎡）。2018年6月29日，三亚市国土资源局不动产登记中心颁发涉案房屋的《不动产权证书》，其中载明专有建筑面积为45.89㎡。自2019年4月起，XXX公司要求XXX补交房屋面积差额款未果，遂提起诉讼。

本院认为，XXX公司与XXX签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，系有效合同。

一、关于本诉。《商品房买卖合同》第四条约定：商品房按套内建筑面积计算，单价为23266.24元/㎡。第五条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的价款由XXX补足。合同约定涉案房屋套内建筑面积为43.45㎡，产权登记面积为45.89㎡，误差比在3%以内的面积为1.3035㎡（43.45㎡×3%），价款为30327.54元（1.3035㎡×23266.24元/㎡）。XXX应向XXX公司补交房屋面积差额款30327.54元。《商品房买卖合同》未约定XXX公司赠送涉案房屋“入户花园”面积给XXX，XXX不能举证证明XXX公司另外允诺赠送其“入户花园”面积。合同具有相对性，XXX公司向他人赠送商品房“入户花园”面积的行为对XXX没有约束力。XXX辩称“入户花园”面积属于赠送的，无事实根据，不予采纳。《商品房买卖合同》第五条同时约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。涉案房屋的《不动产权证书》办理时间为2018年6月29日，其登记的套内建筑面积为45.89㎡，根据合同约定，以产权登记面积为准，XXX公司请求XXX支付房屋面积差额款的诉讼时效期间从2018年6月30日起算，其于2020年7月9日向本院提起本案诉讼，未超过诉讼时效期间，XXX的抗辩理由不成立。

二、关于反诉。2011年7月5日，XXX公司将涉案商品房交付XXX，根据《商品房买卖合同》第十五条约定，XXX公司应在360日内即2012年6月29日前，将办理权属转移登记需由其提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。若XXX公司逾期不提供则构成违约，该合同约定逾期办证违约金的数额为XXX已付房价款的1%。因此，XXX向人民法院起诉主张逾期办证违约金的诉讼时效期间为2012年6月29日后的二年，至2014年6月29日届满。XXX于2020年8月20日提出反诉，又不能举证证明诉讼时效存在中断、中止的情形，已经超过二年的诉讼时效期间，丧失了胜诉权，XXX公司的抗辩理由成立。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：

一、被告(反诉原告)XXX于本判决生效之日起5日内向原告(反诉被告)三亚XXX地产有限公司支付商品房面积差额款30327.54元；

二、驳回被告(反诉原告)XXX的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

• 二、案例重点点评：

根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条之规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。本案原告主张的诉求事实明确清楚，证据确实充分，结合现有的法律固定，足以证明其诉求合法、合理，应当予以支持。