自2021年1月1日起，民法典的实施为人们实现“住有所居”的幸福生活开拓了一条新的途径，即“居住权”。居住权主要是为了赡养、抚养、扶养等生活需要而设立，有助于保障社会弱势群体实现“安有所居，居有所保”。作为一种全新的制度，居住权与人们的婚姻家庭、生活安排更有着千丝万缕的关系。

举个例子

王叔叔丧偶多年一直未再婚，独自抚育儿子。王叔叔退休后，因身体缘故，经人介绍了一名保姆李阿姨照顾其和儿子生活起居。李阿姨不是当地人，当保姆期间一直住在王叔叔家中。多年来，李阿姨将王叔叔一家照顾得很好，家中干净整洁，饭菜美味可口。身体渐渐不好的王叔叔考虑到如果自己一旦去世，李阿姨可能面临无家可归无处可去的境地。为了感谢李阿姨多年照顾，在咨询相关法律人士后，王叔叔与李阿姨签订了《房屋居住权设立合同》，双方约定：李阿姨对王叔叔名下的房屋无偿享有居住权，直到李阿姨去世。

王叔叔的儿子得知这一情况后心生不悦，认为自己作为父亲唯一法定继承人，在父亲去世后有权继承该房屋，作为保姆的李阿姨不该也无权居住该房屋。

什么是居住权？

根据民法典的规定，居住权是为满足居住权人生活居住需要，由当事人通过订立书面合同并依法登记的形式设立，并由居住权人享有对该住宅占有、使用的权利。作为一种用益物权，与租赁合同中承租人的权利相比，居住权具有较强的支配性、排他性。

居住权的设立需要什么条件？

首先，居住权可以通过订立书面合同或者遗嘱方式设立。通过签订书面合同设立的，合同条款一般包括：当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权的期限、解决争议的方法。通过遗嘱方式设立居住权的，并无严格的书面形式要求，但应当符合遗嘱的法定形式。民法典规定我国遗嘱的形式包括自书遗嘱、代书遗嘱、以录音录像形式订立的遗嘱、口头遗嘱及公正遗嘱等。

其次，以订立书面合同设立的居住权自登记时设立，即合同签订后，当事人应当到登记机构申请居住权登记。以遗嘱方式设立的居住权，则自继承开始时设立。根据民法典规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力，继承从被继承人死亡时开始。因此，通过遗嘱取得居住权也应从继承开始时发生效力。

法人或其他非法人组织可以享有居住权吗？

根据民法典规定，居住权之目的是“满足生活居住的需要”。最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编的《中华人民共和国民法典物权编理解和适用》中也明确了“居住”一词本身就表明了强烈的人身性，其权利主体只能是自然人，法人或其他组织对房屋只能是“使用”“利用”，而不可能是“居住”。因此，就目前而言，仅自然人能享有居住权。

居住权的期限有限制吗？

居住权的期限是没有限制的。居住权的期限由当事人自行约定，没有长短限制，5年、10年、20年均可。如果没有约定期限，则居住权人可以一直居住，直至死亡。

居住权的设立是有偿的吗？

根据民法典的规定，设立居住权一般情况下是无偿的，但是当事人可以通过约定有偿设立居住权。

居住权可以适用于哪些场景？

居住权可以应用于离婚后的弱势方保护、婚姻财产约定、以房养老等情形。例如，在“以房养老”模式下，老年人可以将房产转让给有资质的机构获取对价来满足生活需要，同时可以在该房产上设立居住权来保障老人居住养老。再比如，可以通过设立居住权的方式，避免出现将房产过户给子女后，出现子女不孝、住无所居的情况。

居住权有哪些“不足之处”？

居住权人对住宅仅享有占有、使用的权利，不可以转让给他人，也不能由居住权人的继承人继承该权利。此外，设立居住权的住宅原则上不得出租，但是当事人可以通过约定的方式赋予居住权人出租住宅的权利。

根据民法典规定，如无特殊约定，法律默认居住权的设立是无偿的。由此可以预见，居住权设立大多发生在具有较为特殊关系的人之间，例如离婚后暂无居所的一方居住于另一方的住宅。这不仅有利于充分利用闲置的住房资源，也有助于实现“让全体人民住有所居”的目标，解决“住房难”问题。

因此作为一种用益物权，居住权在本质上是对所有权的限制。也就是说，居住权人有权对房屋行使占有、使用而原则上无须向房屋所有权人支付使用费。但是，设立居住权应该符合法律规定的条件和程序。具体而言：一是应当通过合同或者遗嘱方式设立居住权；二是应当向登记机构申请居住权登记，自登记时居住权设立；三是居住权不得转让、继承，设立居住权的住宅原则上不得出租；四是虽然居住权原则上具有无偿性，但同时也具有期限性，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。举例中，只要王叔叔与李阿姨之间的《房屋居住权设立合同》不具有违背社会公序良俗、欺诈、胁迫等可能导致合同无效或者撤销的效力瑕疵，在依法申请居住权登记后，李阿姨就享有居住权。即便王叔叔去世后，王叔叔的儿子通过继承成为房屋新的所有权人，李阿姨仍然有权居住直到去世。