律师观点分析
原告：候X，女，汉族，住XX市嘉陵区。
委托诉讼代理人：杨X，四川XX律师。
被告：陈X，男，汉族，住福建省莆田市秀屿区。
委托诉讼代理人：XXX，四川XXX律师事务所律师。
原告候X诉被告陈X房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年4月15日立案受理后，依法适用简易程序并于2020年5月28日公开开庭进行了审理，上列原、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告候X向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2018年4月28日签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即向原告腾退位于XX市顺庆区房屋，并从2019年11月15日起至实际腾退之日止按年租金38万元向原告支付房屋占用费，且从2019年11月15日起按银行同期贷款利率承担资金占用利息至款清止；3、被告足额缴纳至腾退房屋时止的水电气及物业服务费等费用；4、被告向原告支付2018年5月15日至2018年8月14日期间的房屋租金9万元，且从2018年5月15日起以9万元为基数按银行同期贷款利率承担资金占用利息至款清止；5、被告向原告支付违约金79万元；6、被告承担甲方出租房屋应缴纳的税费；7、本案案件受理费由被告负担。事实和理由：原、被告于2018年4月28日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于XX市顺庆区房屋面积为1217.88平方米以现状出租给被告，租赁期限从2018年5月15日至2028年5月14日止，共10年，第一年租金为36万元整（不含税），每年递增2万元，装修免租期三个月（2018年5月15日至2018年8月14日），若被告违约导致合同未履行满期，被告足额补交上述三个月租金9万元。前三年租金半年一付，后七年租金为年付，半年一付租金支付日期为当年的5月14日和11月15日前。租赁期间税费由被告承担。合同第十四条约定单方面解除合同一方支付守约方未履行租期租金总额的20%作为违约金。第十五条约定，若被告违约，履约保证金不予退还。合同签订后，原告按约将装修二百多万元用于经营商务宾馆的房屋现状交付给被告，被告在未经原告同意的情况下，擅自改变房屋内部结构，装修成类似医院的格局，并以投资人王XX的名义成立“XX博润××研究院”使用该房屋。2019年11月15日前被告应当支付2019年11月15日至2020年5月14日期间的房屋租金19万元，经原告多次催收未果。2019年12月7日，被告委托王XX用手机短信向原告发了一份被告2019年12月6日被告签署的《终止合同通知》，称被告无力经营，终止租赁合同。被告该单方终止租赁行为违反法律规定和合同约定，被告应当支付下欠租金并承担违约责任。被告擅自将案涉房屋结构和用途进行改变，其违约行为给原告造成极大经济损失，远远超出租赁合同约定的违约金金额。为维护原告合法权益，特诉至贵院望依法裁判。
被告陈X辩称：1、双方于2018年4月28日签订《房屋租赁合同》，因经济形势所迫，无法继续经营下去，原告提出终止（解除）合同，并在2019年11月14日前就已将租赁房屋腾空，客观上讲本案房屋租赁合同终止（解除）日期是2019年11月22日，并且在终止合同时，已将租金（已给付51万元+空调折抵费4.2万元=55.2万元）和水电费等结算完毕，仅就违约金金额未达成一致意见。2、本案《房屋租赁合同》约定的违约金过高，应当依法予以调减，被告建议按照第二年年租金的20%计算较为适当。合同法第119条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。双方短信明确早在2019年10月、至少是在2019年11月22日之前原、被告就房屋租金和转租事宜有过商谈，而原告在2019年11月22日知晓终止合同后，并没有采取适当措施减小损失，而是消极地等待被告承担违约责任。合同法规定违约金的计算要以实际损失为基础、为前提的，本案原告并没有举出终止租赁合同造成了损失、造成多少损失的证据，同时按照商业习惯，装修费用是承租人或者次承租人应当付出的正常成本开支和应当考虑承担的商业风险，而非看作是出租人的损失。假设本案房屋租赁合同继续履行，受疫情影响，那么租金也会减免，承租人也不应当承担违约责任，对此最高法院出台了专门规定。本案中原告应承担举证不能的法律后果，相信本案能得到公正、公平裁判。
本院认为，本案原告候X、被告陈X签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规规定，合法有效，予以确认。该合同自双方当事人签订后即生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告提交的证据表明其对本案租赁房屋享有出租的权利，合同履行过程中被告发出通知称因经济形势所迫无法继续经营要求终止租赁合同，双方协商未果，现原告起诉亦要求解除双方《房屋租赁合同》，表明双方对解除租赁合同意思表示一致，本院对此予以确认。合同明确约定了租金给付方式，至今被告已给付至2019年11月14日租期的租金合计46万元，其继续租赁半年左右后单方提出终止合同，但未得到原告同意，鉴于租赁合同约定的前三年租金给付方式为半年一付，为公平合理起见，本院酌定被告还应给付租金至其单方搬离半年后止，即合同约定的2019年11月15日至2020年5月14日租期的租金19万元，超过该6个月后的扩大租金损失，因被告已明确告知原告且以搬离房屋、邮寄钥匙等行为表明不再履行合同，此时原告可另行出租其房屋，对原告主张的此后租金损失不再支持。同时，双方合同第三条明确约定了被告违约导致合同未履行满期，应补交装修免租期三个月的租金9万元，原告该项请求符合双方合同约定，予以支持。据此，被告还应当向原告给付租金合计28万元。庭审中被告辩称租赁房屋内其安装的30台空调折抵42,000元租金的说法，因未与原告达成合意，原告亦当庭表示不同意冲抵，故对该项抗辩主张不予支持。关于原告主张的欠付租金资金占用利息，本院酌定以欠付金额为基数，从2019年11月15日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付失至履行完毕时止。
本案中，被告因自身商业原因要求终止合同并搬离租赁房屋，且未按合同约定时间履行给付租金义务，其行为已构成违约，应当承担违约责任，双方合同明确约定了单方面解除合同一方（违约方）支付守约方未履行租期租金总额的20%作为违约金，本院根据双方合同履行情况、被告过错违约程度、原告可能的损失程度等因素，综合判断该违约金约定标准较相对为合理，不予调整。本院确认的双方未履行租期为2020年5月15日至2028年5月14日止，合同约定该八年租期应付租金合计376万元，据此被告应承担该未履行租期租金的20%即752,000元作为违约金。同理，由于被告的违约行为，其2018年5月2日向原告给付的履约保证金5万元，依据双方合同约定不予退还，当然也不能冲抵为租金。
本案被告在告知原告终止合同不久后即搬离租赁房屋，并将房屋钥匙邮寄给原告，诉讼中被告也明确表示其已在2019年11月腾空房屋而无需再腾退，因此对原告要求被告腾退房屋并支付本院确认合同解除后房屋占用费的请求，缺乏事实依据，依法不予支持。原告主张的水电气费、物业服务费及出租房屋应缴纳的税费等损失，因未提供任何证据证明该主张的事实成立，依法应承担举证不能之不利法律后果，对此不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”、第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下：
一、解除原告候X与被告陈X于2018年4月28日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告陈X于本判决生效后十五日内给付原告候X欠付租金合计28万元并支付该款利息（利息自2019年11月15日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付失至履行完毕时止）；
三、被告陈X于本判决生效后十五日内给付原告候X违约金752,000元；
四、驳回原告候X的其他讼请求。
本案案件受理费7,035元，由被告陈X负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。