律师观点分析

山东XX公司与中国XX公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历商初字第2606号
原告（反诉被告）山东XX公司，住所地济南市。
法定代表人陈XX，总经理。
委托代理人岳XX，山东XX律师XXX律师。
委托代理人王X，山东XX律师XXX律师。
被告（反诉原告）中国XX公司，住所地济南市。
负责人史XX，经理。
委托代理人季X，XX律师XXX律师。
委托代理人潘XX，XX律师XXX律师。
原告（反诉被告）山东XX公司（以下简称“XX公司”）与被告（反诉原告）中国XX公司（以下简称“平安XX公司”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）XX公司的委托代理人岳XX、王X、被告（反诉原告）平安XX公司的委托代理人季X、潘XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）XX公司诉称，2015年8月1日，XX公司与平安XX公司签订《物业管理服务合同》一份，约定XX公司接受平安XX公司的委托，就其位于济南市的办公所在物业提供物业服务。合同签订后，XX公司入场提供物业服务，投入人力、物力、财力，但平安XX公司未能在约定的期限内向XX公司支付物业管理费，且已超过30天。XX公司无奈之下暂停服务。XX公司认为，原、被告签订的《物业管理服务合同》受法律保护，双方均应按约履行。请求法院依法判令平安XX公司继续履行《物业管理服务合同》，并向XX公司支付物业管理费263268元、垃圾处理费35000元、电梯维护保养费9000元及自2015年8月11日至实际支付物业管理费之日的逾期付款滞纳金。
原告（反诉被告）XX公司为证实其主张，提交以下证据：
证据1，XX公司与平安XX公司于2015年8月1日签订的《物业管理服务合同》一份，证明：1、原、被告之间存在物业服务合同关系；2、合同第六章约定平安XX公司应向XX公司交纳生活垃圾处理费35000元/年、电梯维护费1500元/月/部，并应于合同签订之日起十日内支付半年物业管理服务费263268元，合同还对双方的权利义务等进行了详细约定。
证据2，济南市历下区燕山街道办事处环境卫生管理所出具的山东省非税收入通用票据及XX银行济南历山北路支行企业网银记账凭证各一份，证明2015年8月20日XX公司已按照合同约定向环卫所支付垃圾处理费用14000元。
证据3，电子邮件打印件一份，证明《物业管理服务合同》签订后XX公司的法定代表人陈XX通过电子邮件与平安XX的工作人员刘XX就物业服务的相关事项及时进行沟通，提供相应的物业服务。
证据4，XX公司通过电子邮件向平安XX公司发送的催收函及律师函各一份，证明平安XX公司未能在合同约定的日期前支付物业管理费、垃圾处理费、电梯维护费，XX公司以电子邮件和委托律师发函的方式向平安XX公司催收服务费，但平安XX公司至今未付。
证据5,2015年9月11日XX公司的工作人员向平安XX公司的工作人员发送的电子邮件一份，证明XX公司向平安XX公司明确表示双方签订的《物业管理服务合同》未解除，XX公司仅是因为平安XX公司未按约定支付物业费而暂停服务。
证据6，XX公司的法定代表人陈XX与平安XX公司的工作人员刘XX的电话录音两份，证明平安XX公司于2015年7月26日前就要求XX公司进场，且XX公司也已经提供相应的服务。
证据7，XX公司通过电子邮件向平安XX公司发送的《关于中国XX公司2015年9月11日致函的复函》一份，证明平安XX公司已收到该函件。
被告（反诉原告）平安XX公司辩称，平安XX公司所在的职场是2015年8月16日正式进驻，XX公司自8月17日开始为平安XX公司提供物业服务。自平安XX公司入驻开始，经常发现卫生打扫不干净、不及时，保安随意脱岗、长时间不在岗。对此，平安XX公司多次要求XX公司整改，但其不但不积极整改，反而不断要求平安XX公司支付物业费。在此情况下，平安XX公司只能暂缓向其支付服务费。2015年9月6日，XX公司在未通知平安XX公司的情况下，擅自将物业人员撤离，并带走了几处楼门钥匙及电梯资料，其行为违反了《山东省物业管理条例》第六十八条的规定，并给平安XX公司带来极大的不便及安全隐患。XX公司擅自撤离的行为，构成违约，应视为单方面解除合同。此后，平安XX公司只得委托其他物业公司提供服务，故平安XX公司与XX公司之间的《物业管理服务合同》在事实上已不能继续履行。因双方之间的《物业管理服务合同》已经解除，且XX公司的服务时间仅有两、三周的时间，其要求平安XX公司支付半年的物业服务费，没有事实依据。XX公司从职场撤出后，城管局曾通知平安XX公司交纳生活垃圾处理费，这足以证明XX公司没有垫付该费用。涉案物业管理服务区域为新建写字楼，刚交付不久，电梯尚处于免费保修期，故XX公司主张的9000元电梯维护费没有任何依据。综上，请求法院依法驳回XX公司的诉讼请求。
被告（反诉原告）平安XX公司为证实其主张，提交以下证据：
证据1，XX公司与平安XX公司签订的《物业管理服务合同》一份，证明原、被告之间存在管理服务合同关系，其中合同附件约定了XX公司应提供的物业管理服务范围与服务标准。
证据2，照片七张、光盘一张，证明XX公司提供的卫生保洁不达标、安保措施不到位。
证据3，2015年9月2日平安XX公司向XX公司发送的关于物业公司服务问题整改的函，证明XX公司提供的物业管理服务未能达到合同约定的标准，平安XX公司发函通知其整改。
证据4，2015年9月5日XX公司向平安XX公司发送的“中国XX公司项目暂停服务通知”，证明XX公司对于其服务中存在的问题不仅不积极进行整改，反而采取暂停服务的极端措施。
证据5，2015年9月11日平安XX公司发送给XX公司的“关于山东XX公司解除合同的函”，证明平安XX公司发函同意XX公司解除合同的请求，并要求XX公司将钥匙等材料交回。
证据6，装修工程交接清单四份，证明XX公司于2015年8月16日接收职场钥匙，8月17日进场提供服务。
证据7、济南XX公司向平安XX公司发送的《关于中国XX公司办公楼前期保洁开荒费用函》，证明2015年8月16日前平安XX公司委托其他物业公司打扫卫生，XX公司8月16日前没有入场提供服务。
证据8，平安XX公司与济南XX公司签订的《物业服务合同》一份，证明平安XX公司在XX公司撤离后，已与其他物业公司签订物业服务合同，平安XX公司与XX公司签订的《物业管理服务合同》事实上已不能继续履行。
被告（反诉原告）平安XX公司反诉称，平安XX公司与XX公司于2015年8月1日签订物业服务合同，但XX公司自2015年8月17日入驻平安XX公司的写字楼后，没有一天的服务能够达到最起码的服务水平，保安长时间脱岗、车辆乱停乱放、卫生清理不达标。平安XX公司多次要求XX公司改进服务水平，XX公司不但没有任何改善，反而在2015年9月6日早将保安和保洁人员撤离，并带走了职场的钥匙和电梯资料，该行为应当认定XX公司单方解除了《物业管理服务合同》，根据合同的约定，其应向平安XX公司支付违约金20万元。请求法院依法确认平安XX公司与XX公司签订的《物业管理服务合同》已解除，并判令XX公司向平安XX公司支付违约金20万元，返还二楼所有门、1-8层楼梯的防火门、餐厅门等约30处职场钥匙及电梯资料。
被告（反诉原告）平安XX公司反诉中提交的证据与本诉中相同。
原告（反诉被告）XX公司辩称，平安XX公司与XX公司签订的《物业管理服务合同》并未解除，仅是平安XX公司未按约定支付物业管理服务费，XX公司行使后履行抗辩权暂停服务，XX公司不同意解除合同。XX公司提前入场，当时平安XX公司未通过消防验收，双方未办理物业交接手续，故平安XX公司要求返还钥匙及电梯资料，无事实依据。XX公司在合同签订后，尽可能的入场提供物业服务的准备工作，包括按照合同第二章的约定就开荒事宜、物业附近的移动公厕的协调处理、清洁餐厅、准备餐厅设备、桌椅等，并安排5人夜场安保。根据双方签订的《物业管理服务合同》的约定，平安XX公司应于合同签订之日起十日内支付2015年8月1日至2016年1月31日期间的物业管理费，但平安XX公司未按约定支付。XX公司认为，双方合同约定的是先付费，平安XX公司的行为已构成违约，XX公司只能暂停服务，等待平安XX公司付费后再继续服务。综上，请求法院依法驳回平安XX公司的诉讼请求。
原告（反诉被告）XX公司在反诉中提交的证据与其在本诉中提交的证据相同。
经审理查明，2015年8月1日，XX公司（乙方）与平安XX公司（甲方）签订《物业管理服务合同》一份，约定乙方按照山东省《物业管理服务质量规范》和《山东省写字楼物业服务规范》的要求为甲方位于济南市的物业提供物业服务，总建筑面积7313平方米，服务期限自2015年8月1日至2016年7月31日；物业服务费为6元∕平方米∕月，生活垃圾处理费为35000元∕年（城市管理局收取），电梯维护保养费（2部）为1500元∕月，电梯保修期满后所产生的维修费用、年检费用及运行产生的电费由甲方支付；本合同签订之日起10日内，甲方向乙方支付2015年8月1日至2016年1月31日期间的物业管理费263268元，以后每半年支付一次；甲、乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付人民币20万元的违约金，给对方造成的经济损失超过违约金的，对超过部分应给予赔偿。合同第二十四条约定：“乙方违反本合同的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改并达到合同约定；逾期未整改后果严重的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。”合同第二十九条约定：“如因业主原因导致费用缴纳失败或延迟，业主将承担相应的违约责任。乙方可以从逾期之日起按每天应缴费用的百分之一加收滞纳金，逾期30天以上的，乙方有权停止为其提供物业管理服务，并依法追讨逾期事项。”
上述合同签订后，XX公司入驻涉案物业提供服务。对于XX公司入驻的时间，原、被告双方存在争议。XX公司主张其于2015年7月26日即进场服务，为证实其主张，XX公司提交其法定代表人陈XX与平安XX公司的工作人员刘XX的通话录音一份，在该录音中刘XX要求XX公司尽快派驻一名保安进场。平安XX公司主张XX公司入场的时间为2015年8月17日，为证实其主张，平安XX公司提交装修工程交接清单四份，该清单载明由山东省XX公司于2015年8月14日、16日向张X交接了部分房门的钥匙。平安XX公司称张X系XX公司的工作人员，但未提交相关证据予以证明。XX公司否认张X系其公司工作人员。
涉案《物业管理服务合同》签订后，平安XX公司未按约定向XX公司支付物业服务费，其主张XX公司的服务未达到合同约定的标准，存在卫生保洁不达标、安保措施不到位的情况。为证实其主张，平安XX公司提交照片七张及2015年8月23日、2015年9月3日的录像光盘一张，该证据反映存在卫生未清洁及保安脱岗的情形。为此，平安XX公司于2015年9月2日向XX公司发送《关于物业公司服务问题整改的函》一份，要求XX公司对服务不达标的问题进行整改。XX公司主张其在服务过程中之所以出现上述情况，是由于平安XX公司未按合同约定支付物业服务费，故其只能行使抗辩权，暂停服务。XX公司于2015年8月31日通过电子邮件向平安XX公司发送了《关于合同款支付逾期的通知函》，要求平安XX公司支付物业服务费，并于2015年9月11日委托山东XX律师XXX向平安XX公司发送了催收物业服务费的律师函。此后，平安XX公司以XX公司提供的服务未达到合同约定标准为由，拒绝向XX公司支付物业服务费。在此情况下，XX公司于2015年9月5日向平安XX公司发送了《中国XX公司项目暂停服务通知》，并于2015年9月6日从涉案物业撤出。2015年9月11日，平安XX公司向XX公司发送《关于山东XX公司解除合同的函》，在该函中称：“贵公司自2015年8月1日入驻我司并提供物业服务已达一个月之久，服务质量一直没有满足物业合同约定的服务标准……”，并主张解除双方签订的《物业管理服务合同》。
XX公司从涉案物业撤出后，平安XX公司与济南XX公司签订《物业服务合同》一份，约定济南XX公司为平安XX公司位于经十路*号的办公区域提供物业服务，自2015年9月28日至2016年9月27日。据此，平安XX公司主张其与XX公司签订的《物业管理服务合同》事实上已无法继续履行。
另查明，XX公司为证实其在提供服务期间已为平安XX公司垫付了垃圾处理费14000元，提交济南市历下区燕山街道办事处环境卫生管理所的收款收据及银行转账电子回单各一份，据此可以证实XX公司于2015年8月20日向济南市历下区燕山街道办事处环境卫生管理所交纳款项14000元。庭审中，平安XX公司认可其未另行向济南市历下区燕山街道办事处环境卫生管理所交纳垃圾处理费。
本院认为，XX公司与平安XX公司签订的《物业管理服务合同》合法有效，本院予以认定。根据该合同的约定，XX公司的服务期限自2015年8月1日至2016年7月31日，平安XX公司应于合同签订之日起10日内，即2015年8月10日前向XX公司支付2015年8月1日至2016年1月31日期间的物业管理费263268元。因在平安XX公司向XX公司发送的《关于山东XX公司解除合同的函》中平安XX公司称：“贵公司自2015年8月1日入驻我司并提供物业服务已达一个月之久，……”由此可以证实平安XX公司已自认XX公司自2015年8月1日起入驻涉案物业，该入驻时间符合《物业管理服务合同》的约定。按照《物业管理服务合同》的约定，平安XX公司应于合同签订之日起十日内，即2015年8月10日前向XX公司支付2015年8月1日至2016年1月31日期间的物业管理费263268元，但平安XX公司未按约支付物业管理费，该行为构成违约。虽然平安XX公司以XX公司提供的服务未达到约定标准作为拒付物业服务费的理由，并提交了照片和录像光盘，但因照片上未记载拍摄时间，录像上显示的时间为2015年8月23日、2015年9月3日，此时平安XX公司已逾期支付物业服务费，XX公司有权行使抗辩权，拒绝提供物业服务。据此，本院认为平安XX公司提交的证据不足以证实XX公司在物业服务合同履行过程中存在违约行为，因此平安XX公司不享有合同第二十四条约定的解除权，其于2015年9月11日向XX公司发送的《关于山东XX公司解除合同的函》不产生合同解除的效力。同时，平安XX公司以XX公司违约为由，反诉要求其支付违约金20万元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
因XX公司从涉案物业撤出后，平安XX公司已与济南XX公司签订了《物业服务合同》，且XX公司与平安XX公司因涉案纠纷矛盾尖锐，失去了相互信任的基础，双方签订的《物业管理服务合同》在事实上已无法继续履行，合同目的无法实现，故本院确认自济南XX公司开始为平安XX公司提供物业服务之日起（即2015年9月28日），XX公司与平安XX公司签订的《物业管理服务合同》已实际解除。
自XX公司开始提供服务的时间2015年8月1日至其2015年9月6日从涉案物业撤出，其共提供了37天的物业服务，故平安XX公司应向XX公司支付期间的物业服务费54116.2元。
对XX公司要求平安XX公司支付垃圾处理费的诉讼请求，根据XX公司提交的济南市历下区燕山街道办事处环境卫生管理所出具的收款收据及银行转账电子回单，可以证实XX公司于2015年8月20日向济南市历下区燕山街道办事处环境卫生管理所交纳款项14000元；同时，平安XX公司认可其未另行向济南市历下区燕山街道办事处环境卫生管理所交纳垃圾处理费，因此可以证实XX公司交纳的14000元系为平安XX公司垫付的垃圾处理费，该款项平安XX公司应当支付。
对XX公司要求平安XX公司支付电梯维护保养费9000元的诉讼请求，因合同中未约定电梯保修期内的维护保养费可以免交，故平安XX公司应向XX公司支付其提供服务期间的电梯维护保养费1850元（1500÷30×37）。
对XX公司要求平安XX公司支付逾期付款滞纳金的诉讼请求，因合同第二十九条约定的滞纳金比例为每天1%，约定过高，且平安XX公司申请法院予以调整，故本院将滞纳金的支付比例调整为按同期银行贷款利率计算。因合同中未对垃圾处理费、电梯维护保养费的支付时间作出约定，故该两项费用的逾期付款滞纳金应自XX公司于2015年8月31日以发送《关于合同款支付逾期的通知函》的形式向平安XX公司主张权利之日起计算。对于物业管理服务费的逾期付款滞纳金自应付款次日，即2015年8月11日起计算。
对平安XX公司要求XX公司返还房门钥匙及电梯资料的诉讼请求，平安XX公司提交了装修工程交接清单四份，据此证实其将涉案物业的部分房门钥匙交付给了张X，但平安XX公司未提交证据证明张X系XX公司的工作人员，故平安XX公司仅以装修工程交接清单证明其将相关房门钥匙交付给XX公司，证据不足，对平安XX公司要求XX公司返还房门钥匙的诉讼请求，本院不予支持。对于电梯资料，平安XX公司未提交证据证明其已向XX公司交付，故平安XX公司要求XX公司返还电梯资料的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）山东XX公司与被告（反诉原告）中国XX公司签订的《物业管理服务合同》于2015年9月28日解除；
二、被告（反诉原告）中国XX公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）山东XX公司支付物业费54116.2元；
三、被告（反诉原告）中国XX公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）山东XX公司支付垃圾处理费14000元；
四、被告（反诉原告）中国XX公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）山东XX公司支付电梯维护保养费1850元；
五、被告（反诉原告）中国XX公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）山东XX公司支付物业费的逾期付款滞纳金（以54116.2元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年8月11日起计算至本判决生效之日止）；
六、被告（反诉原告）中国XX公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）山东XX公司支付垃圾处理费、电梯维护保养费的逾期付款滞纳金（以15850元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年8月31日起计算至本判决生效之日止）；
七、驳回原告（反诉被告）山东XX公司的其他诉讼请求；
八、驳回被告（反诉原告）中国XX公司的反诉请求。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7940元，由原告（反诉被告）山东XX公司负担6140元，由被告（反诉原告）中国XX公司负担1800元；反诉案件受理费2150元，由被告（反诉原告）中国XX公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审　判　长　　孙XX
人民陪审员　　张XX
人民陪审员　　赵XX
二〇一六年二月十八日
书　记　员　　高理力