抵押权人能否收取不动产抵押物的租金冲抵债务

案件事实：A银行放款给B公司，C公司对前述债务以不动产进行抵押担保，后贷款到期B公司未能偿还，A银行向法院起诉并保全C公司名下的抵押物，法院判决A银行对抵押物在债权范围内享有优先受偿权。抵押物在设立抵押前签订有租赁合同，A银行能否收取抵押物租金用以冲抵债务？

法条支撑：《物权法》第一百九十七条规定：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。

《担保法》第四十七条：债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息。前款孳息应当先充抵收取孳息的费用。

虽然相关法条对上述问题进行了规定，但实践中收取不动产抵押物的租金往往有以下几点障碍：

一、对于扣押的理解不同引发对《物权法》和《担保法》的上述规定中抵押物的范围理解不同。

1、扣押仅适用于动产质押。根据《民诉法司法解释》（2015）第487条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下称“民事执行查扣冻规定”）第8条、第9条，扣押一词指向的对象仅为动产，不动产对应的是查封一词，所以实践中有的法院认为物权法第197条适用抵押物为动产的情形。

2、“扣押”可等同于“查封”。“扣押”应为法院限制债务人对其财产行使处分权的执行措施，查封与扣押均系法院为防止当事人处分、转移财产而对财产采取的强制措施，其法律意义并无本质区别。

二、抵押物被采取司法扣押措施后，抵押权人对租金是否享有优先受偿权

1、享有优先受偿权。抵押权效力及于抵押物被扣押后所生的天然孳息，源于抵押物被采取司法扣押措施后抵押人对抵押物的占有被剥夺不能再用益抵押物，抵押权人能够对抵押物的孳息加以现实的支配。《担保法》四十七条提到抵押权的效力及于孳息，当然意味着抵押权人对孳息具有优先受偿权。

2、《物权法》与《担保法》的规定有差异，不能援引《担保法》四十七条之规定，即使抵押权效力及于孳息，也不意味着抵押权人对孳息享有优先受偿权，仅赋抵押权人收取孳息的权利，孳息所有权仍属于抵押人或其他用益物权人。

以上观点在文末均附有相关判例以及主要观点，各地法院均未有统一的裁判标准。但经笔者查询最高人民法院（2015）执复字第23号案例，该案例中债务人和抵押人非同一人、抵押物为不动产，最高人民法院援用《物权法》第一百九十七条的规定，认为“以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿是实现抵押权的法定方式，抵押权的实现方式与抵押权人享有收取抵押财产的天然孳息或法定孳息的法定权利并不矛盾”、“涉案抵押权范围当然及于法定孳息”，综合分析笔者认为抵押权人可以收取不动产抵押物的租金用以冲抵债务。

相关案例：

广西壮族自治区来宾市中级人民法院（2016）桂13执复字8号：《物权法》第197条和《担保法》第47条适用的前提是扣押措施，本案抵押物为不动产，不能被法院采取扣押措施，即不可能存在抵押物被人民法院扣押后产生孳息情况，该抵押物的租金仍归属抵押人所有。

江苏省无锡市锡山区人民法院(2015)锡法执异字第0029号执行裁定书：查封抵押房屋的行为并不等同担保法第47条规定的“扣押”行为，扣押应当转移占有，使扣押物离开原场所，脱离原控制人，抵押物为房屋的，不适用担保法第47条规定，世家公司作为被执行人，其房屋产生的租金应按照查封顺序执行。

扬州市中级人民法院（2015）扬执异字第00005号：法律规定抵押权及于孳息制度，在于抵押物处置前，抵押物仍为抵押人占有、收益，其目的是为了保障抵押权的实现及平衡双方利益。此处的“扣押”应为法院限制债务人对其财产行使处分权的执行措施，诉讼期间法院已对对抵押房屋采取了查封措施，且通知承租人，并要求其直接向其支付租金，其抵押权的效力应从通知到达之后及于抵押房产的租金。

浙江省高级人民法院（2017）浙民申614号：查封与扣押均系法院为防止当事人处分、转移财产而对财产采取的强制措施，其法律意义并无本质区别，根据“相类似者应作相同处理”的理念，对法院查封行为也应与扣押行为作同等理解，且本案抵押物属于不动产，抵押物不转移占有是抵押权的基本特征之一，实践中对不动产也多采取查封而不是扣押的强制措施。将本案查封行为与扣押行为作同等理解，符合法律规定精神。

成都市中级人民法院（2015）成民初字第3028号：法院认为本案抵押权人申请法院于2014年8月26日对抵押担保房产予以查封扣押并函告通知房屋承租人顺丰公司后，其抵押权的效力及于抵押财产自扣押之日起所产生的法定孳息即268万元租金。对案涉268万元租金享有抵押权的效力，即享有优先受偿的权力。

吉林省高级人民法院（2017）吉民终616号：抵押权对抵押财产的交换价值具有优先于一般债权及设立在后的物权实现的效力，在抵押权实行后，其物权效力及于抵押财产自扣押之日起所产生的孳息符合《物权法》第197条第一款规定的立法目的；抵押权人依法享有的孳息收取权系属公权力为保障其债权得以实现清偿而通过执行程序对抵押财产的孳息予以固定及保全的表现形式，在无其他优先顺位人主张权利时，孳息应确定的由抵押权人取得。

天津市第二中级人民法院（2016）02津民初120号：抵押权人优先受偿的范围仅及于处分抵押物的价款，抵押权人对于抵押物的孳息是否可以优先受偿并无法律明文规定。且原告作为抵押权人，对抵押房屋的租金主张权利的基础应为债权请求权，抵押房屋及租金的所有权在抵押权实现之前仍属于抵押人，故原告据此主张涉诉抵押房屋的租金归其所有的理由亦不能成立。

江苏省无锡市中级人民法院（2015）锡执异字第0012号：抵押权人优先受偿的范围为处分抵押物的价款，并不及于抵押物的孳息。虽然根据《物权法》第197的规定，抵押权人在主张抵押权的情形下有权自抵押物被法院扣押之日起收取由抵押物产生的天然孳息或者法定孳息，但这并不意味着抵押权人对抵押物孳息的优先受偿。

附相关法条：

《民诉法司法解释》

第487条 人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释［2004］15号）

第8条 查封、扣押动产的，人民法院可以直接控制该项财产。

第9条 查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。