新冠肺炎疫情期间承租人是否当然免租、免责？

律师观点分析

案情：

原、被告于2018年10月20日签订《租房合同》，约定被告租赁原告所有的位于重庆市江北区建新南路的住宅，租赁期间为2018年10月27日至2021年10月27日，月租金3100元，租金按季度缴纳；押金3000元；违约金10000元。被告从2020年1月28日起欠付房屋租金，从2020年1月起欠付物业费。被告租赁此房屋是用于经营民宿。

本案如果放在平时那肯定是租金、违约金一样少不了，但本案发生在新冠疫情期间，租金、违约金都会受到影响。最终本案将欠付的租金、物业费、水电气费全部收回，违约金未支持。

首先，我们看看法条规定：

《合同法》第一百一十七条

因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》

受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，依法部分或者全部免除责任。

《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》

5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。

6.承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。

很明显，根据法律的规定，承租人并非当然可以免租，特别是租赁后居住的情形，减免的可能性更小。本案中法院最终将2月、3月的租金下调，原因为3月24日重庆市突发公共卫生事件应急响应级别从二级调整为三级，租金降为合同约定的一半，即2、3月两个月的租金减免一个月，4月维持不变；关于违约金，法官认为租赁合同在起诉前已经协商解除，因此不存在任何一方违约，此处有争议但不再详细展开。

本案中，承租方未缴纳租金的时间2020年1月28日恰好在疫情爆发的初期，受疫情影响2月初政府部门明确发文酒店、民宿不得经营，承租人的经营确实遭受较大影响。但本案值得注意的事租赁房屋房产证上的用途为住宅，合同中也未载明承租人的租赁用途，承租人租赁后自行将其用于民宿，租金和违约金能够减免吗？

不考虑租赁合同诉前是否已经解除，我认为原因一是本案房屋的租赁用途约定不明，另一个是即使出租人知晓承租人用做民宿经营，也并非当然免除违约责任。

第一，疫情影响对被告而言并无客观上的履行不能。被告的待履行的义务为支付租金，租金可以通过多种方式支付给原告，被告没有因疫情封楼亦或者自己被传染隔离等情况而无法使用租赁房屋，因此合同不存在履行障碍。

第二，租赁的房屋性质为住宅，合同也未提到租赁房屋的用途，疫情并不影响该房屋的价值以及居住，被告自愿承租该房屋后用作民宿经营，因受疫情影响经营出现问题属于自担风险的行为，该风险的后果后果不应当由原告承担。

第三，承租人在外卖平台等APP上2020年3月、4月存在着经营评价记录，经营虽受到影响但不足以完全免责。

综上，涉及新冠疫情的房屋租赁合同纠纷，承租人是否免租免责，我认为首先应当从两个方面明确房屋用途，一个是不动产登记证上载明的用途，另一个则是合同约定的用途。其次明确违约发生的时间，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。最后则是综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，来考虑免租免责的可能性。