律师观点分析
上诉人黎XX因与被上诉人王XX、彭XX房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初3879号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
上诉人黎XX上诉请求：1.判令变更原审判决第一判项为“自判决发生法律效力之日起十日内，王XX、彭XX向黎XX返还购房款XXX元并支付利息（利息以XXX元为本金，参照中国XX银行同期同类贷款基准利率，其中50000元自2012年12月23日起、500000元自2013年4月9日起、750000元自2013年2月1日起，均计算至王XX、彭XX实际返还购房款XXX元之日止）；2.撤销原审判决第二判项；3.判令王XX、彭XX赔偿黎XX可得利益损失XXX元；4.判令黎XX对王XX、彭XX抵押给黎XX的履约担保物——位于韶关市武江区武江南XX16号内第28幢首层第1、2间铺面享有优先受偿权；5.王XX、彭XX对上述债务互负连带清偿责任。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、关于案涉《房屋买卖协议书》不能履行的责任问题。1.在签订《房屋买卖协议书》时，黎XX已尽合理审查义务，为严肃慎重处理合作事宜黎XX委托律师代为起草、修订该份《房屋买卖协议书》，签订合同时，王XX、彭XX不仅向黎XX及律师出具了王XX的授权委托书，还明确表明其具有授权委托书，王XX、彭XX在《诚意金收条》中明确承诺“本人已得到王XX的合法授权办理上述物业的继承和出售事宜”，因此黎XX对签订《房屋买卖协议书》已经尽到了审慎注意义务，原审判决认定黎XX未尽审慎审查义务没有事实依据。2.原审判决认定黎XX存在缔约过失责任错误。缔约过失责任是发生在合同成立之前，或合同虽然成立但被认定无效或撤销时存在的。本案中，广州市中级人民法院生效判决已经认定《房屋买卖协议书》成立且合法有效，因此不应该适用缔约过失责任，本案只存在违约责任问题。3.《房屋买卖协议书》签订后，王XX、彭XX违反合同约定及诚信原则，拒不履行合同，拒不出示授权委托书致使《房屋买卖协议书》无法继续履行。王XX、彭XX存在严重、恶意欺诈行为，王XX、彭XX应对《房屋买卖协议书》的签订及不能履行承担全部的违约责任。二、王XX、彭XX的违约行为使其获取不当利益，王XX、彭XX并未因《房屋买卖协议书》不能履行而遭受损失，原审判决却以各方均有损失为由，判定各自承担损失责任，属于事实认定不清。三、原审判决认定不予支持黎XX可得利益损失的理由不能成立。1.原审法院认定黎XX作为买受人，合同基本义务还未履行，对此，黎XX认为：没有法律规定守约一方需履行全部或大部分合同义务的情况下才有权利主张可得利益损失。黎XX未支付后期购房款是因王XX、彭XX根本性违约行为所造成。2.原审法院对黎XX是为了赚取转售他人的差价及在约定期限内能否转售他人及售出价格不确定的事实认定不清。第一，黎XX转售他人房屋赚取差价的行为并不被法律禁止。第二，《房屋买卖协议书》中不仅约定了房屋销售价格，同时也在《房屋买卖协议书》第四条第5、6项明确约定了黎XX支付购房款的期限，在约定期限内不论能否转售他人，不影响双方买卖房屋的价格。第三，案涉房屋的转售价格为XXX元是明确具体的。3.原审法院认定王XX、彭XX对外售卖的价格不能作为黎XX计算可得利益损失的依据存在认定错误。在计算可得利益损失的方式上，王XX、彭XX对外的实际售出价是最真实有效的，如果通过评估方式确定合同可以履行后的可得利益可能会因市场、人为等因素而具有或然性，如果原审法院认为王XX、彭XX的对外售卖价不能作为黎XX可得利益损失的依据，应通过委托评估的方式来确定黎XX的可得利益标准。四、关于王XX、彭XX的损失。王XX、彭XX拒不履行协议书后将原售卖给黎XX的房屋加价售卖给他人，从中违约获利176.5万元。对此，王XX、彭XX依法应当向守约方的黎XX赔偿损失，包括可得利益损失。原审判决与事实不符。五、关于XXX元购房款利息问题，《房屋买卖协议书》明确约定当王XX、彭XX不履行合同时，黎XX有权要求返还已支付房款和同类同期贷款利息，原审判决却以黎XX存在缔约过错为由，不按照合同约定计算利息，原审判决不当。六、关于抵押物的优先受偿权，原审判决已查明黎XX同王XX、彭XX之间没有借款关系，双方以借款关系抵押纯粹是为了方便办理抵押登记所做的变通方式，王XX、彭XX依双方所签的《房屋买卖协议书》将自有的商铺抵押给黎XX，黎XX作为抵押权人，其依法享有抵押物优先受偿的权利。七、关于彭XX的责任承担问题，黎XX与王XX、彭XX于2013年1月31日为履行《房屋买卖协议书》中的保证条款专门另行签订《补充协议（一）》，《补充协议（一）》作为《房屋买卖协议书》的补充，与其具有同等效力。彭XX作为抵押担保人在《补充协议（一）》签字并实际收取黎XX支付的首期购房款，其行为已明确表示是以保证人身份签名的。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十九条、第二十二条第二款的规定，彭XX应当承担连带保证责任。
被上诉人王XX、彭XX共同辩称：同意原审判决王XX、彭XX返还XXX元给黎XX，但王XX、彭XX主张该款项是借款，而且办理了抵押登记手续。不同意黎XX的上诉请求，坚持王XX、彭XX在原审中所持的意见。
黎XX向原审法院起诉请求：1.王XX、彭XX立即返还黎XX已支付购房款XXX元及利息（按照中国XX银行五年期以上的同期贷款利率计算，其中50000元从2012年12月23日起算至2018年5月15日止；500000元从2013年4月9日起算至2018年5月15日止；750000元从2013年2月1日起算至2018年5月15日止）；2.王XX、彭XX赔偿黎XX实际损失112132元及可得利益损失XXX元；3.黎XX对王XX、彭XX抵押给其的履约担保物——位于韶关市武江区武江南XX16号内第28幢首层第1、2间铺面享有优先受偿权；4.王XX、彭XX对上述债务负连带清偿责任；5.本案全部诉讼费用由王XX、彭XX承担。
原审法院认定事实：广州市XX房屋、广州市荔湾区XX房屋以及杉木栏路113号房屋原登记在陈XX名下。后上述房屋被征用，广州市XX房屋征用补偿的房屋为广州市XX302房和农林下路11号1101、1211、1212、1402房，广州市荔湾区XX房屋征用补偿的房屋为广州市荔湾区XX、FD98号铺和三楼D348号铺、D378号铺、D379号铺，杉木栏路113号房屋征用补偿的房屋为广州市荔湾区XX102、202房。
2015年，原审法院受理黎XX诉王XX、王XX房屋买卖合同纠纷两案，黎XX根据2012年12月26日与王XX签订的《房屋买卖协议书》及2013年1月31日与王XX、彭XX签订《补充协议（一）》的约定，请求判令王XX及其代理人王XX立即将位于广州市XX、FC38号铺，广州市XXD348、D378、D379号铺以及广州市荔湾区XX102、202房过户到黎XX名下等诉讼请求。该两案经原审法院审理认定，2012年12月22日与2012年12月26日王XX以王XX代理人的身份将包括上述房屋在内的多处物业售予黎XX，与黎XX签订《房屋买卖协议书》时，王XX尚未作出授权委托书委托王XX代为出售上述房屋；虽然2012年12月26日《房屋买卖协议书》附6提及“王XX签署的授权王XX处理本协议所涉房产事宜的授权委托书”，但黎XX无法提供签订协议时的这份授权委托书；之后，王XX虽取得王XX的授权，但该授权委托书自签署之日即2013年5月10日才有效，并未对该日之前王XX的代理行为进行追认，事实上王XX现对该《房屋买卖协议书》不予追认；即使黎XX有理由相信王XX有权代为出售案涉房屋，首先，黎XX先后共支付XXX元给王XX，其大部分房款还未支付，黎XX作为买受人的合同的基本义务还未履行，根据权利义务相对等原则，其无权要求对方将房屋产权过户至其名下；其次，根据2012年12月26日《房屋买卖协议书》约定，黎XX与王XX、彭XX之间的买卖协议暂不办理相关过户手续，即使办理过户手续，也是过户给黎XX确定的买受人等。原审法院于2015年12月16日分别作出（2015）穗荔法民三初字第519号和（2015）穗荔法民三初字第956号民事判决书，判决驳回黎XX的诉讼请求。黎XX对判决均不服，提出上诉。广州市中级人民法院在二审另查明，王XX代王XX（甲方）与黎XX（乙方）在2012年12月26日签订的《房屋买卖协议书》载明，附：1.甲乙双方及代理人身份证明书；2.协议所涉房屋产权证明；3.《四项物业预测表格》；4.广州市荔湾区土地房屋管理所2012年3月7日出具的《办理继承公证通知单》三份；5.陈XX遗嘱公证书；6.王XX签署的授权王XX处理本协议所涉房产事宜；7.陈XX身份证明；8.韶关铺面产权资料；9.诚意金收条。王XX在二审中表示虽然协议载明有如上附件，但实际上没有一个附件，王XX答应事后补授权委托书，所以协议先写了附件内容。黎XX则表示其签订上述协议时附件内容都存在，也有王XX给王XX的授权委托书，但是现在弄丢了。广州市中级人民法院于2016年7月6日作出（2016）粤01民终3757号和（2016）粤01民终6127号民事判决，认定王XX代王XX与黎XX签订《房屋买卖协议书》时并未取得王XX的授权；黎XX自称其与王XX签订《房屋买卖协议书》时看到王XX授权王XX处分涉案房屋的材料，且该材料是协议书的附件之一，但王XX对黎XX该说法并不认可，黎XX也提供不了证据证实该材料的存在，故对黎XX的上述陈述不予认可等；判决驳回上诉，维持原判。
2016年，黎XX以王XX和王XX为被告向原审法院提起房屋买卖合同纠纷一案，要求确认黎XX与王XX、彭XX于2012年12月26日所签《房屋买卖协议书》合法有效，双方应当继续履行等。王XX在该案中提出反诉，要求解除黎XX与王XX于2012年12月26日所签的《房屋买卖协议书》。原审法院经审理后于2016年11月21日作出（2016）粤0103民初3275号民事判决，认定《房屋买卖协议书》合法有效，但对王XX不发生效力；鉴于王XX对《房屋买卖协议书》不予追认，《房屋买卖协议书》所涉及的买卖房屋已经构成不能履行的事实，且黎XX所提供的证据均不能否定，已经发生法律效力的民事判决书对《房屋买卖协议书》认定的事实，对黎XX请求“双方应当继续履行”所包含的请求，不予支持，对王XX反诉解除与黎XX于2012年12月26日所签订的《房屋买卖协议书》的诉讼请求，予以支持；判决：一、确认黎XX与王XX于2012年12月26日签订的《房屋买卖协议书》有效；二、解除黎XX与王XX于2012年12月26日签订的《房屋买卖协议书》；三、驳回原告黎XX其他诉讼请求。判后双方均未上诉，经查，该份判决书已于2016年12月23日发生法律效力。
上述生效民事判决书另查明认定以下事实：2004年9月12日，陈XX订立书面遗嘱，将包括上述房屋在内的财产全部遗赠给其女儿MXX及TXX两人全权拥有。2005年3月4日陈XX去世，王XX于2014年4月4日在广东省广州市南方公证处办理了涉案房屋在内的遗产继承公证。2014年12月，涉案房屋产权登记至王XX名下。2012年12月22日，王XX以陈XX继承人的合法代理人的身份与黎XX签订《房屋买卖协议书》，约定：将包括涉案房屋在内的房产出售给黎XX，实收售价为125XXXX0000元等。上述合同的见证人为钟平。同日，王XX出具《诚意金收条》，证明其本人收到黎XX将来用于购买包括涉案房屋在内的房产诚意金50000元。同年12月26日，王XX以王XX（甲方）的名义与黎XX（乙方）另签订《房屋买卖协议书》，内容是：包括涉案房屋在内的房产交易价暂定为125XXXX0000元，其中涉案房屋为XXX元等；甲方提供韶关市武江区武江南XX16号内第28幢首层第一、第二间铺面作为履约担保物。四、支付方式为：1.乙方应在2012年12月22日前向甲方支付50000元诚意金。甲方收到诚意金后45天内为乙方办理上述两间铺面的抵押登记手续。2.在抵押登记办理完成后3天内，乙方向甲方支付450000元……。3.甲方应当在收到450000元后30天内办理上述两铺面除乙方他项权外的其他所有他项权的涂销手续，并在涂销完成后及时通知乙方。乙方应在收到甲方通知和涂销完成的证明后3天内，向甲方支付800000元。4.甲方承诺在2013年6月30日前将目标房产登记在甲方或甲方中的某人名下，并将完成情况及时通知乙方。同时，甲方应在取得目标房产的产权证明后45天内办理授权甲方出售目标房产的经公证的《委托书》。乙方在收到甲方通知、相关产权证明和公证委托书后3天内，向甲方支付700000元。5.乙方应当在收到目标房产的产权证明文件及公证委托书后三个月内，根据其他人出售目标房产的情形，按照《四项物业预测表格》中约定的价格，向甲方支付不少于本协议项下由甲方收取的交易总金额的50%扣除全部已付的款项……合同另约定“甲方应当配合乙方完成向他人出售目标房产并办理相关过户的手续”。2013年1月31日，王XX、彭XX（甲方）与黎XX（乙方）签订《补充协议（一）》，内容是：甲方与乙方于2012年12月26日签订的《房屋买卖协议书》约定乙方需支付王XX800000元，同时甲方需将其共有的“韶关两铺面”办理完涂销手续后抵押给乙方。乙方签订本合同后3日内，向王XX支付750000元，指定收款帐号（户名彭XX；开户行中国XX……）；甲方收到上述款项后30日内，甲乙双方（或其合法代理人）需前往相关部门办理……2013年1月31日，彭XX出具《收条》证明收到黎XX转帐750000元。2013年4月8日，王XX出具《收条》证明收到黎XX500000元。王XX与王XX原为夫妻关系，双方于1991年离婚。2005年1月17日，陈XX书面委托王XX办理其房产的出售等手续；2005年11月3日，王XX书面委托钟平商议关于陈XX于2005年1月17日授权书上授予王XX及AndrewChristopherWong权限内之事项；2013年5月10日，MariaYeeMuiWONG书面委托JosephTak-WongWONG包括涉案房屋在内的陈XX遗产的继承、出售等代理权。另查：王XX、彭XX是韶关市武江区武江南XX16号内第28幢首层第1间铺面和韶关市武江区武江南XX16号内第28幢首层第2间铺面的共同共有人。王XX以王XX（甲方）的名义与黎XX（乙方）于2012年12月26日签订的《房屋买卖协议书》另载明：陈XX身前于2004年9月12日订立遗嘱，将上述房屋全部遗赠给女儿王XX（MXX），该遗嘱的有效性尚未得到相关法律文书的确认……XXX交易金额为XXX元……九、合同解除和违约赔偿第2款约定若甲方在宽限期内不能完成目标房产产权登记的，乙方有权解除合同，并有权要求甲方承担返还所有已支付金额和同类同期贷款利息以及乙方因此遭受的其他损失的赔偿责任……4.若甲方无正当理由不协助乙方办理目标房产出售及产权过户等手续的，乙方有权解除合同，并有权要求甲方承担返还所有已支付金额和同类同期贷款利息以及乙方因此遭受的其他损失的赔偿责任……10.在本协议生效后，任何一方因不履行合同义务包括但不限于合同的随附义务，造成他方损失的，应当承担赔偿责任。十一、本协议未尽事宜，由双方另行协商后以书面形式予以确定，经双方签署后生效，作为本协议不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。十二、对本协议的任何修改，应以书面形式作出，经双方签署后生效，作为本协议不可分割的组成部分，具有同等的法律效力等。
签订日期为2013年1月31日的《补充协议（一）》另载明，甲方（抵押人）王XX，彭XX，乙方（抵押权人）黎XX，甲方收到750000元后30日内，甲乙双方（或其合法代理人）需前往相关部门办理：韶关武江区武江南XX内第28幢首层第一、第二间铺面“粤房地产权共有（用）证（CXXX号和CXXX号）”的抵押登记手续。甲方同意以雪梨轩餐厅（韶关市武江区工商登记注册号：440XXXX0049942）的所有资产（包括但不限于流动资金、存货、设施设备、商标）作为抵押，为王XX履行协议中的义务提供担保。双方同意，协议书第四条第3点变更为“甲方应当在收到750000元后30天内办理韶关铺面除乙方他项权外的其他所有他项权的涂销手续，并在涂销完成后及时通知乙方。乙方应在收到甲方通知和涂销完成的证明，并完成韶关铺面抵押登记手续后3天内，向甲方支付500000元。”本补充协议（一）系协议书的补充，未尽事宜遵循协议书的约定，协议书的效力不影响协议书内担保条款及本补充协议（一）担保条款的效力。《补充协议（一）》的甲方签章处只有彭XX的签名及雪梨轩餐厅的盖章。
2013年4月8日，黎XX（甲方，抵押权人）与王XX、彭XX（乙方，抵押人、借款人）签订两份《房地产抵押贷款合同》分别约定借款人王XX、彭XX以韶关市武江区武江南XX16号内第28幢首层第1间铺面作抵押和韶关市武江区武江南XX16号内第28幢首层第2间铺面，为借款担保，并负连带责任；两份合同均约定乙方向甲方一次性贷款XXX元，甲乙双方认定上述抵押房地产价值为XXX元，借款期限为6个月，从2013年4月8日至2013年10月8日止；抵押期限为6个月，从2013年4月8日至2013年10月8日止；利率参照银行同期利率。韶关市房地产交易登记中心在2013年4月10日分别对韶关市武江区武江南XX16号内第28幢首层第1间铺面和韶关市武江区武江南XX16号内第28幢首层第2间铺面进行抵押权登记，抵押权人为黎XX，抵押人为王XX、彭XX，两间铺面抵押登记的债权数额均为XXX元。2013年9月9日，黎XX、王XX和彭XX共同向韶关市房地产交易登记中心出具《还款证明》，载明：兹有抵押人王XX、彭XX于2013年4月8日向黎XX借款壹佰万元整，并在贵中心办理了房地产抵押登记手续。现该笔借款已还清本息，请贵所办理抵押注销登记手续。
2013年9月10日，黎XX（甲方，抵押权人）与王XX（乙方借款人，丙方抵押人）、彭XX（乙方，抵押人）签订两份《房地产抵押贷款合同》约定，分别约定乙方同意以韶关市武江区武江南XX16号内第28幢首层第1间铺面作抵押和韶关市武江区武江南XX16号内第28幢首层第2间铺面为丙方借款作担保，并附连带清偿责任；两份合同均约定乙方向甲方一次性贷款XXX元，甲乙双方认定上述抵押房地产价值为XXX元，借款期限为12个月，从2013年9月10日至2014年9月10日止；抵押期限为12个月，从2013年9月10日至2014年9月10日止。韶关市房地产交易登记中心在2013年9月13日分别对韶关市武江区武江南XX16号内第28幢首层第1间铺面和韶关市武江区武江南XX16号内第28幢首层第2间铺面进行抵押权登记，抵押权人为黎XX，抵押人为王XX、彭XX，两间铺面抵押登记的债权数额均为XXX元。
又查，原审法院（2017）粤0103民初6889号民事判决及本院（2018）粤01民终9417号民事判决查明以下事实：2014年1月15日，王XX代王XX（甲方、卖方）与案外人周XX（乙方、买方）、周XX（丙方，保证人）签订《房屋买卖合同》约定王XX将广州市荔湾区XX、FD98号铺和三楼D348号铺、D378号铺、D379号铺出售给周XX，房屋总价为XXX0元等。2016年10月27日，王XX代王XX（甲方、卖方）与案外人周XX（乙方、买方）、周XX（丙方，保证人）签订《补充协议（二）》，约定5个铺位总价改为XXX元等。2016年12月17日，王XX将上述德星路商铺过户给周XX名下。2017年7月28日，王XX代王XX（甲方、卖方）与案外人周XX（乙方、买方）、周XX（丙方，保证人）签订《解除合同协议书》约定《房屋买卖合同》及《补充协议（一）》中已经履行部分（XXX双方协商一致出让给周XX）由王XX继续向周XX履行，相应售房款由王XX收取或支配，未履行部分不再履行等。2017年7月28日，王XX向周XX发出《付款通知书》，称我方已经将房屋过户至周XX名下，周XX仍欠购房款XXX元，现通知周XX将其中的XXX元直接支付给周XX。
庭审中，黎XX陈述XXX元是合同约定的购房款，不是借款，《房地产抵押贷款合同》以及还款证明都是表面形式，是为了方便办理抵押登记；明确第三项诉请中的实际损失为其与王XX之间诉讼案件（2016）粤0103民初3275号案、（2015）穗荔法民三初字第956号案、（2016）粤01民终6127号案、（2015）穗荔法民三初字第519号案以及（2016）粤01民终3757号案中的诉讼保全费、案件受理费等费用共计112132元。黎XX与王XX、彭XX确认韶关市武江区武江南XX16号内第28幢首层第1、2间铺面向房管部门办理抵押权时提供登记的主合同和抵押合同是2013年4月8日签订的两份《房地产抵押贷款合同》，后来抵押权涂销后，于2013年9月10日又签订了两份《房地产抵押贷款合同》，并用这两份《房地产抵押贷款合同》到房管部门登记抵押权。
本案审理过程中，黎XX向原审法院提出财产保全的申请，并提供了担保，原审法院经审查，于2018年5月29日作出（2018）粤0103民初3879号之二号《民事裁定书》，裁定查封、扣押、冻结王XX、彭XX名下价值XXX.5元的财产；黎XX因此预付了财产保全费5000元。
原审法院认为：关于黎XX向王XX、彭XX支付的XXX元的性质。根据已经发生法律效力的（2016）粤0103民初3275号、（2015）穗荔法民三初字第956号、（2016）粤01民终6127号、（2015）穗荔法民三初字第519号以及（2016）粤01民终3757号《民事判决书》查明的事实，黎XX向王XX支付的XXX元是履行《房屋买卖协议书》所支付的购房款。王XX、彭XX提出其中XXX元是借款的抗辩，但未能提供证据证明否定上述已经发生法律效力的民事判决书对该笔款项性质的认定；而且黎XX于2012年12月22日向王XX支付诚意金50000元、于2013年1月31日向彭XX支付750000元以及于2013年4月8日向王XX支付500000元共计XXX元，其支付时间与《房屋买卖协议书》及《补充协议（一）》约定的款项支付时间相互吻合；王XX、彭XX认为其中XXX元因黎XX与王XX、彭XX于2013年4月8日签订《房地产抵押贷款合同》而转化为借款，黎XX对此说法不予认可，王XX、彭XX提供的证据又不足以证明该笔款项发生了性质转化；因此原审法院对王XX、彭XX的这一抗辩不予采X。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。现合同已解除，黎XX要求王XX返还XXX元购房款符合合同约定和法律规定，原审法院依法予以支持。黎XX要求从支付之日起分段按同类同期贷款利率计算这XXX元的利息，实际上是要求王XX赔偿占用这XXX元的损失。因黎XX与王XX在合同缔约过程中的过错责任相当，故这XXX元的利息损失应自合同解除之日起计，即从（2016）粤0103民初3275号《民事判决书》发生法律效力之日2016年12月23日起按中国XX银行制定的同期同类贷款基准利率计至实际返还之日止。
对于黎XX主张的可得利益损失及实际损失问题。第一，根据上述已发生法律效力的《民事判决书》查明认定的事实，王XX代王XX与黎XX于2012年12月26日签订《房屋买卖协议书》时并未取得王XX的授权；黎XX无证据证明其签署《房屋买卖协议书》时看到或取得了《房屋买卖协议书》附件6或王XX授权王XX处分案涉房屋的材料，也无法提供证据证实该授权材料的存在。黎XX作为具有完全民事行为能力的商事行为主体，在签署一份涉及上千万元标的额的房屋买卖合同时明知王XX并非产权人而只是代理人，却未尽审慎义务审查王XX的代理权限，在明知存在很大的履行不能风险的情况下仍签订《房屋买卖协议书》，存在过错。因此，原审法院认定黎XX与王XX在合同缔约过程中均存在过错，且过错责任相当，黎XX与王XX需对因其自身过错导致案涉《房屋买卖协议书》无法履行而造成的各自损失自行承担责任。第二，黎XX在本案中要求赔偿可得利益损失，但黎XX只支付了XXX元购房款给王XX，其大部分房款未支付，黎XX作为买受人的合同基本义务还未履行；根据《房屋买卖协议书》约定的“甲方应当配合乙方完成向他人出售目标房产并办理相关过户的手续”及第四条支付方式第4点、第5点的约定，黎XX的目的是为了赚取转售他人的差价而非实际取得案涉房屋的产权，但黎XX能否在约定期限内将案涉房屋转售他人以及售出价格均不确定；黎XX现将王XX在2017年7月28日代王XX将案涉的XXX出售给案外人周XX的价格与《房屋买卖协议书》中约定价格的差额作为可得利益损失，依据不足。第三，黎XX要求赔偿的实际损失，均系黎XX因与王XX等人在履行《房屋买卖协议书》中产生纠纷诉至法院产生的案件受理费和诉讼保全费，系法院生效裁判文书基于黎XX的诉请和主张未能依法得到支持而确定由黎XX负担的部分，不属于合同法规定的黎XX可主张损害赔偿的范围。综上，对于黎XX要求王XX赔偿可得利益损失和实际损失的诉讼请求，原审法院均不予支持，依法予以驳回。
关于黎XX要求对韶关市武江区武江南XX16号内第28幢首层第1、2间铺面享有优先受偿权的诉求。
第一，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。根据本案查明事实，黎XX和王XX在房管部门办理韶关市武江区武江南XX16号内第28幢首层第1、2间铺面抵押权登记时提供的主合同和抵押合同是《房地产抵押贷款合同》而非《房屋买卖协议书》，登记的抵押权债权数额共XXX元，与《房地产抵押贷款合同》的债权数额相吻合。因此，《房屋买卖协议书》中交易担保条款约定的抵押权并未设立。第二，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。黎XX与王XX在房管部门申请登记抵押权的抵押合同是《房地产抵押贷款合同》，该合同中约定的抵押权经房管部门登记而设立，具有公示效力。黎XX认为《房地产抵押贷款合同》是为方便办理《房屋买卖协议书》交易担保条款的抵押权而签订，是表面形式，依据不足，王XX、彭XX对此亦不予以确认，原审法院对此不予采X。综上，由于《房屋买卖协议书》中交易担保条款约定的抵押权未经登记未依法设立，不具有对抗效力，故对于黎XX要求对韶关市武江区武江南XX16号内第28幢首层第1、2间铺面享有优先受偿权的诉求，原审法院不予支持，依法予以驳回。
对于彭XX应否承责的问题。彭XX是韶关商铺的共有权人，其作为抵押人与黎XX签订《补充协议一》。《补充协议一》的内容主要是对《房屋买卖协议书》中黎XX的付款方式、期限、收款人以及韶关商铺的抵押担保事宜进行约定，彭XX并未在《补充协议一》中明确表示受《房屋买卖协议书》中其他条款的约束，黎XX亦无证据证明彭XX为《房屋买卖协议书》的一方主体，彭XX依据《补充协议一》收取的款项已由王XX收取；因此，黎XX要求彭XX返还购房款及支付利息、赔偿损失没有依据，原审法院不予支持，依法予以驳回。基于此，对于黎XX要求王XX、彭XX互负连带清偿责任的诉讼请求，原审法院亦不予支持，依法予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十三条第（五）款、第九十五条的规定，原审判决如下：一、自判决发生法律效力之日起十日内，王XX向黎XX返还购房款XXX元并支付利息（利息以XXX元为本金，参照中国XX银行制定的同期同类贷款基准利率，自2016年12月23日起计至实际返还XXX元之日止）；二、驳回黎XX其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费35496元、诉讼保全5000元，由黎XX负担16496元，王XX负担19000元。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。王XX是澳大利亚籍人，故本案属于涉外民商事纠纷。由于本案争议的房产位于我国内地，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，本案应适用中国内地的法律作为解决本案争议的准据法。
根据各方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、XXX元购房款的利息计算问题；二、黎XX主张实际损失及可得利益损失应否支持的问题；三、黎XX对位于韶关市武江区武江南XX16号内第28幢首层第1、2间铺面是否享有优先受偿权的问题；四、彭XX对案涉债务是否应负连带清偿责任。
一、关于焦点一。首先，黎XX作为一个完全民事行为能力的自然人，其与他人订立房屋买卖合同时，应当尽到审慎注意义务，严格审查对方是否有权处理案涉房产。但结合原审法院查明的案件事实及与本案相关联的一系列生效裁判文书的认定，可以看出黎XX未能提供证据证明其对王XX是否具有代理权尽到了审慎审查义务，故黎XX对案涉《房屋买卖协议书》最终无法实际履行，被生效判决认定为应予解除的后果，应负有一定过错。当然，王XX作为无权处分人与黎XX签订《房屋买卖协议书》，且没有按照《房屋买卖协议书》的约定将案涉房屋过户至黎XX指定的人名下，王XX的行为也构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，黎XX与王XX对合同的履行均有过错，且过错相当，应对各自的过错承担相应责任。其次，关于XXX元购房款的利息计算问题。黎XX主张利息应当分段计算，从王XX实际收取每笔购房款之次日开始计算至实际清偿之日止。原审法院考虑到黎XX与王XX对合同的履行均有过错，故对利息的起算时间进行调整，认为王XX应当承担的利息应当从合同解除之日即2016年12月23日起开始计算至实际清偿之日止，并无不妥，本院予以维持。黎XX对利息计算的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。
二、关于焦点二。首先，关于实际损失的计算。黎XX上诉认为其实际损失为主张履行案涉《房屋买卖协议书》引发纠纷诉至法院而承担的案件受理费和财产保全费共计112132元。但上述案件受理费和财产保全费并非为必然会发生的实际损失，而且也是因黎XX自身提出的诉讼请求和主张未得到法院完全支持才产生的案件受理费和财产保全费，并不属于实际损失的范围。原审法院据此驳回黎XX关于实际损失的该项主张，于法有据，本院予以维持。其次，关于可得利益损失的计算。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一，正如上文所述，黎XX对案涉《房屋买卖协议书》无法实际履行也存在过错，黎XX因合同无法履行所遭受的损失，其自身也应当承担一定的责任。故其主张要求王XX对其损失承担全部赔偿责任，于法无据。第二，黎XX主张其可得利益损失为XXX元，计算方式系案涉房屋实际出售给案外人的价格XXX元与其和王XX约定的购买价XXX元之间的差额。但案涉房屋实际的出售价格并非是黎XX与他人约定的转售价格，而是王XX于2017年7月28日代王XX将案涉房屋出售给案外人周XX的价格，不属于黎XX的可得利益损失。而且黎XX至今只向王XX支付了XXX元的购房款，大部分购房款尚未支付，合同亦未约定在此情形下王XX等人负有过户的义务，因此黎XX主张其可得利益的前提亦不存在。黎XX至今未提供充分的证据证明其可得利益的损失，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，黎XX应承担举证不能的不利法律后果。故原审法院据此驳回黎XX主张的可得利益损失，于法有据，本院予以维持。黎XX的该项上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
三、关于焦点三。首先，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，黎XX与王XX、彭XX均确定韶关市武江区武江南XX16号内第28幢首层第1、2间铺面向房管部门办理抵押权时提供登记的主合同和抵押合同是两份《房地产抵押贷款合同》。由此可见，登记的抵押权担保的是《房地产抵押贷款合同》项下的债权，而非黎XX主张的案涉《房屋买卖协议书》项下的债权，因此就案涉《房屋买卖协议书》约定的用案涉两间铺面作履约担保的抵押权并未办理抵押登记，抵押权尚未设立。其次，虽然黎XX称《房地产抵押贷款合同》为表面形式，是为了方便办理抵押登记，但抵押登记具有对外公示效力，而且王XX并不确认黎XX的上述说法，且黎XX并未提供证据证明办理抵押登记的抵押权针对的抵押合同和主合同是案涉《房屋买卖协议书》，故黎XX应承担举证不能的不利法律后果，本院对黎XX的该主张不予采X。原审法院认定黎XX对案涉两间铺面不具有优先受偿权，认定正确，本院予以维持。
四、关于焦点四。虽然彭XX在案涉《补充协议一》中作为抵押人签名确认，同意与王XX共同为案涉《房屋买卖协议书》的履行提供抵押担保，但并未有证据证明彭XX自愿为合同的履行提供保证责任。故黎XX上诉认为彭XX为保证人，应当承担连带保证责任的意见，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。原审法院认定彭XX无需承担连带责任，并无不当，本院予以维持。
综上所述，黎XX的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35496元、财产保全费5000元，由黎XX负担18820元，由王XX负担21676元；二审案件受理费16496元，由黎XX负担。
本判决为终审判决。
谭玉庭律师