中介公司收取租金后跑路，租客起诉房东退还租金，法院如何判定？

近日，房东贾某与A公司签订《房屋出租委托合同》，约定：贾某全权委托A公司独家代理房屋出租事项，A公司每月支付租金1800元，按季支付。

随后，A公司与孙女士签订《房屋租赁合同》，约定将上述房屋租赁给孙女士，租期一年，房屋押金1800元，租金1100元/月，孙女士支付房租加押金共15000元后入住该房屋。后A公司未按约向房东贾某支付租金并失联，贾某欲与孙女士协商租赁事宜未果，拿走房屋水电卡，孙女士随即搬离案涉房屋。现孙女士向法院提起诉讼，要求A公司和贾某退还剩余房租和押金共15000元，并解除其与A公司签订的《房屋租赁合同》。

本案的争议焦点主要有两个：一个是贾某与A公司签订的《房屋出租委托合同》的性质如何认定？二是房东贾某是否应当承担退还剩余租金及押金的责任？

本案的这两个争议焦点存在着一定的前后逻辑关系，即房东贾某是否应当承担退还剩余租金及押金的责任取决于贾某与A公司之间的房屋出租委托合同的性质。

第一，房东贾某与A公司之间签订的《房屋出租委托合同》，虽合同的标题为委托合同，但是通过合同的内容可以认定此份合同具有房屋租赁合同的性质，即认定合同的性质应当通过合同的内容进行认定，而不是通过合同的标题进行认定。贾某与A公司在合同内容中约定了作为受托人的A公司向委托人贾某支付租金后，A公司获得了房屋的使用权及收益权，此约定明显与委托人向受托人支付委托费用的委托合同性质相矛盾，故房东贾某与A公司之间签订的《房屋出租委托合同》系租赁合同，而非委托合同。

第二，既然房东贾某与A公司之间签订的合同性质为租赁合同，那么A公司与孙女士之间签订的合同系转租合同，故两份合同均系独立存在，合法有效的租赁合同。根据合同的相对性原则，孙女士若想要退还剩余租金及押金只能向与其签订转租合同的相对方A公司主张，而不能越过合同相对性向房东贾某主张。

第三，假设A公司与房东贾某签订的合同性质为委托合同或者中介合同，则本案成立租赁关系的双方系房东贾某与孙女士，此时，孙女士才可要求房东贾某退还租金及押金，而A公司作为受托方或者中介方，并不是租赁关系的当事人之一，并不需要承担租赁关系的法律责任。

最终，依据民法典第五百六十五条第一款、第九百一十九条规定，法院解除了孙女士与A公司签订的租赁合同，支持了孙女士要求A公司退还剩余房租和押金的主张，并驳回了孙女士要求房东贾某退还房租及押金的诉请。

张律师在此提醒，合同内容的规范化决定着合同性质、法律关系的认定，同样也伴随着不同法律规定的适用，更决定着案件的成败，企业合规是现代企业可持续发展的必然要求，是法治化营商环境的应有之义。