律师观点分析

原告高某某、陈某某与被告河南某某物业服务有限 公司物业服务合同纠纷一案，本院于 2022 年 2 月 7 日立案 后，依法适用普通程序，分别于 2022 年 2 月 18 日和 2022 年 7 月 12 日两次公开开庭进行了审理，原告高某某及其委 托诉讼代理人彭飞、被告委托诉讼代理人雍忠凯到庭参加诉 讼。本案现已审理终结。原告高某某、陈某某向本院提出诉讼请求：判令被告赔 偿原告财产损失 97190 元，并由被告负担本案诉讼费用。事 实与理由： 2016 年 7 月 15 日，二原告在夏邑县孔祖大道南 段路西汇景豪庭小区购买住房一套，房屋位于小区 3 号楼 4 单元 802 户。原告购买房屋后，于 2018 年进行了精装修， 花去装修费用二十几万元，由于所购房屋为顶层，因为当时 开发商所建房屋楼顶处理质量较差，顶层小屋内地面没做防 水，导致楼顶多处出现裂缝、表面破损，多处严重漏雨。虽 经业主多次反映，被告物业公司一直疏于管理与维修，楼顶 垃圾成堆，堵塞排水口，楼顶大面积忌积水漫灌到小屋。在 今年 8 月份下大雨时，因房顶漏水，将原告房屋室内家具、 电视、冰箱、电器、墙面、顶棚、灯具、线路、电脑桌门等 物品损坏，造成直接损失及间接损失 8 万多元，由于线路受 水侵泡,给房屋的使用带来了极大的安全隐患。同时也给原 告生活上带来极大不便。原告多次找物业协商赔偿事宜，由 于赔偿数额差距较大，最终一直协商未果，依法起诉。 被告河南某某物业服务有限公司辩称，1、原告财 产损失系原告个人原因造成，原告诉称在 2021 年 8 月份因 下雨某某物业未及时清理楼顶垃圾造成房顶漏水，导致原告 财产损失，与事实不符。原告房屋位于汇景豪庭小区三号楼 四单元 802 室，因其为顶楼，楼顶为开放平台，原告在楼顶 违章搭建有玻璃制阳光房，将楼顶空间全部归为个人利用。 被告某某物业并无执法权，无权直接拆除该违章建筑，经多次汇报并未有回复，违章建筑现仍存在。原告在搭建阳光房 过程中，将楼项原防水层破坏，并铺设了地面瓷砖，改造原 下水管道，将楼顶空间全部封死密闭，后此空间一直由原告 个人使用。因原告在改造过程中破坏了原有的楼顶防水层， 导致在 2021 年 7 月 15 日大雨中雨水由防水层破坏处渗入顶 层楼板并蔓延至整层楼板，致使原告屋内漏水造成损失。故 原告房屋漏水的原因是因其违章搭建阳光房，私自破坏楼顶 防水层导致，与被告某某物业无任何关联，应当由原告个人 承担损失。2、某某物业已经尽职履行义务，不应当承担赔 偿责任。被告某某物业在日常工作中一直履行物业公司应尽 义务，在日常巡查过程中也会提醒业主注意各项风险。因楼 顶一般由业主个人持有钥匙，并告知被告某某物业是买房时 被允许个人使用顶层空间，并不允许物业人员进入顶层进行 维护保养。在本案中，原告楼顶空间已经被原告私自搭建违 章阳光房建筑封闭，并堆积大量私人物品，属于私人空间， 物业人员在未持有顶层大门钥匙且不被允许进入私人空间 的情况下，无法进入顶层巡查。而处于公共部分的楼梯间、 电梯等室外部分被告某某物业已经履职日常维护，故在本案 中，被告某某物业不应当承担赔偿责任。3、原告楼顶空间 实际已经用于私人空间，不属于公共部分，被告某某物业也 没有义务管理维护。在原告搭建阳光房之后，仅有原告持有 楼顶阳光房大门钥匙，其内空间已经成为原告私人空间，被 告某某物业的日常维护义务仅限于业主公用的公共部分，而楼顶阳光房私人空间应当由原告个人进行维护管理。而在本 案中，因原告私自破坏楼顶防水层，找平楼顶平面，导致雨 水经防水层破坏处进入阳光房内部且无法排出，致使漏水至 楼下造成财产损失。原告应当自行承担该项损失。综上所述， 原告诉求无事实及法律依据，原告因自身原因导致房屋漏水 造成的损失应当由其本人自行承担，应依法驳回原告的诉讼 请求。 经审理查明：原告高某某、陈某某夫妇系夏邑县汇景豪 庭小区 3 号楼 4 单元 802 户的业主，被告系该小区物业管理 公司。原告入住该小区后，自行在楼顶搭建玻璃制阳光房。 原告称在 2021 年 8 月份下大雨时，因房顶漏水将其房屋室 内家具、电视、冰箱、电器、墙面、顶棚、灯具、线路、电 脑桌门等物品损坏，造成直接损失及间接损失 8 万多元，要 求被告予以赔偿。在审理过程中，二原告申请对其房屋顶棚 漏雨原因进行鉴定，本院依次向河南光华建设工程质量检测 有限公司、河南名道工程检测技术有限公司、河南永安房屋 安全鉴定有限公司三家公司进行委托鉴定，三家公司均未受 理，予以退案，致使司法鉴定终结。 本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实 有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当 事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。 本案中，二原告申请对其房屋顶棚漏雨原因进行鉴定，经本 院向三家鉴定公司委托鉴定，三家鉴定公司均未受理，致使房屋漏水原因无法查明。二原告认为其房屋漏雨遭受的财产 损失系被告管理不当所致，但凭原告提供的证据材料,不能 证明房屋漏水的原因，也不能证明其损失与被告未尽到管理 义务之间有因果关系。综上,对于二原告要求被告承担损失 的诉请,本院不予支持。依照根据《中华人民共和国民事诉 讼法》第六十七条之规定,判决如下: 驳回原告高某某、陈某某的诉讼请求。 案件受理费 1800 元，由原告高某某、陈某某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向 本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出 副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。