律师观点分析

1、2019年1月4日，原告苏某作为出租方（甲方）与被告周某作为承租方（乙方）签订一份《摊位租赁协议》，协议约定，乙方租赁甲方位于夏邑县某农产品批发市场三个摊位；双方约定所租摊位的蔬菜区大棚内免除摊位费一年，日期以2019年9月10日计算至次年9月10日，若非上述日期起算，则以具体发票日期为准免除一年；双方约定所租摊位的其余区域（即除大棚内蔬菜区外）计算摊位费时享受五折优惠，以具体发票日期为准优惠一年。三、乙方在履行协议时享受上述条款的优惠，为促进双方更加积极的履行合同，乙方在优惠年限届满之后应当再续租不少于一年，租金按照2018年租赁的租金全额。四、租赁期限：依甲方给乙方合同签订之日起计算至三年。五、租金及支付方式：按年支付，每年租金为人民币15000元，乙方于每年的8月10日或实际租赁时间（提前一个月）付清一年的租金，若乙方违约则甲方有权解除该租赁合同……七、违约责任，若就租赁协议违约：甲方违约，应赔偿乙方20000元违约金；若乙方违约，应赔偿甲方20000元违约金，本合同一式两份，（附乙方身份证复印件一份，若无身份证复印件，该协议不生效）。

周某于2018年租原告两个摊位，并缴纳XX元租赁费用。位于夏邑县XXX夏邑县某农产品批发市场因承租户、客户均减少。

周某于2019年2月份离开该市场，该市场经营户已全部搬离。苏某以周某应在2019年8月10日前，按照五折优惠缴纳2019年度租金而拒不履行。苏某以周某违约为由，诉至法院，要求解除合同，并要求周某承担违约金20000元，双方形成纠纷。

2、在本案一审中，我作为周某的主办律师，从三个方面为周某答辩。

一是虽然承租的是夏邑县某农贸市场摊位，但根据合同相对性，相对方为苏某，并非夏邑县某农贸市场，从而主张原告主体不适格。

二是该摊位并非普通摊位，而是房屋。根据依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”

三是将合同显示公平及情势变更作为突破口，主张案涉协议无法继续履行。本案诉讼中，我多次实地调查该市场，发现该市场已经处于封闭关门状态，并根据当事人在离开时的视频录像，可以认定该市场早已经名存实亡，无任何工作人员。故而苏某在提起诉讼时案涉协议已经无法继续履行。

在一审中，法院采纳我的第三点代理观点，以情势变更为由判决解除案涉协议，驳回苏某其他诉讼请求。

在二审中，我又多方查证该市场土地性质，并落实该市场土地早已进行招拍挂程序，更加能够印证案涉协议无法继续履行的情况。

经过代理律师的努力争取一审、二审均判决解除案涉协议，周某不承担违约责任。这一结果得到了当事人周某的满意，也是社会公平正义的表现。

3、本案的成功代理，不仅保护了当事人的合法权益，也反映出一定的社会现象。在签订合同时，很多当事人并不清楚将要签订的合同具体内容，甚至看都不看直接签字。

作为成年人，应当对自己的疏忽承担责任，所以建议广大群众应当慎重对待合同，牢守契约精神，必要时可以咨询律师审查合同或拟定合同。更好的保护自己的合法权益，避免出现单方合同对自己约束过多，日后出现更大麻烦。