房屋买卖合同纠纷二审胜诉，顺利维持原判

律师观点分析

上诉人（原审被告）：聊城A公司

被上诉人（原审原告）：小X

被上诉人委托诉讼代理人：魏XX，山东XX律师。

上诉人聊城A公司因与被上诉人小X房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2021）鲁1502民初2221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

上诉人聊城A公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法驳回小X主张逾期办证违约金的诉求，案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：商品房买卖合同是双方共同确认签署的有效合同，合同中对逾期办证违约金的约定并不违反法律法规的强制性规定，一审法院调整违约金计算方式没有事实和法律依据，根据民法典第五百八十五条的规定，调整违约金的依据是当事人一方因违约造成的损失数额过分低于或过分高于违约金的约定，本案中，被上诉人购买房屋保值、增值目的并未受影响，也不影响其对房屋的使用，被上诉人未举证证明因逾期办证遭受的实际损失，一审法院调整违约金计算方式没有事实依据；民法典没有规定显失公平的合同可以变更，民法通则对变更合同条款适用一年的除斥期间，被上诉人起诉时，请求变更合同条款已经超过一年的除斥期间，一审法院变更合同条款没有法律依据。逾期办证违约金已经超过诉讼时效，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条第一款规定“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”本案办理房产证的期限在合同中明确约定即为2015年11月22日起，被上诉人起诉时已经超过诉讼时效，一审法院对已经过诉讼时效的违约金进行调整，将合同中明确约定的一次性违约金调整为继续性违约金，规避诉讼时效的规定，明显偏袒被上诉人一方。

被上诉人小X答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，该合同中关于逾期办证违约金的规定为格式条款，根据民法典第496条第2款、第497条第2款、第498条关于格式条款的相关规定，上诉人作为提供格式条款的一方不合理地免除或者减轻其责任、加重我方责任、限制我方主要权利，上诉人也未尽到提示告知义务，并且该条款明显违背公平原则，该条款为无效条款，上诉人应当与我方承担同等的违约责任；根据合同中逾期办证违约金的相关条款，违约金的数额是以日为单位计算的，所以违约金可以视为按日产生的相互独立的多个债务，应分别计算诉讼时效，属于继续性债权而非一时性债权，继续性债权的诉讼时效计算方法为从当事人起诉之日起前三年，一审法院诉讼时效计算方式并无不当，请求依法驳回上诉。

原审原告小X向聊城市东昌府区人民法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金、利息补贴30106.74元。2.判令被告支付逾期办证违约金104668.48元。3.判令被告支付原告装修补贴14685元。4.案件受理费等诉讼费用由被告承担。

一审法院认为，原、被告订立的商品房预售合同及补充协议是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。原告已经按合同约定履行了支付房款义务，被告也应按照合同约定履行义务。本案中被告逾期交房、办证，依法应承担违约责任。关于原告主张的逾期交房违约金及利息补贴，因双方已就该问题协商处理完毕，被告对原告主张的该项诉讼请求亦无异议，原告要求支付逾期交房违约金、利息补贴30106.74元的诉讼请求符合合同约定及法律规定，予以支持。

综上所述，原审法院判决：一、被告聊城A公司于判决生效后十日内给付原告小X逾期交房违约金、利息补贴30106.74元；二、被告聊城XX公司于判决生效后十日内给付原告小X逾期办证违约金82908.05元；三、被告聊城XX公司于判决生效后十日内给付原告小X装修补贴款14685元；四、驳回原告小X的其他诉讼请求。案件受理费1645元，由原告小X负担239.5元，被告聊城XX公司负担1405.5元。

二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，关于逾期办证违约金的计算方式问题，虽双方签订的商品房买卖合同中对产权登记的违约金进行了约定，但该约定要求购房者违约时按日万分之一支付违约金，而出卖人违约时仅支付购房款万分之一的违约金，该条款不合理地减轻出卖人的责任，该格式条款无效，一审据此根据公平原则按照已付房款的日万分之一确定上诉人应支付的违约金，处理适当；本案因上诉人一方的原因导致无法在法定期限内办证，上诉人逾期办证的违约状态是持续的，被上诉人对逾期办证违约金的请求属于内容和范围随时间推移不断变化的继续性债权，一审法院据此认定从被上诉人网络申请立案之日起倒推3年内的部分未过诉讼时效，并据此确定的逾期办证违约金数额正确，上诉人聊城XX公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1873元，由上诉人聊城XX公司负担。

本判决为终审判决。