1.物权期待权的含义与意义

（1）何为物权期待权

在我国的司法实务中，物权期待权一般表现为，双方当事人达成合意后，房屋在履行登记手续之前，房屋的买房所享受的将来获得物权的期待。

但是我们不能简单的对物权期待权进行定性，其实际上不仅仅有债权的性质，还有物权的性质，其实际上应该是两种权力的交叉混合体，因此笔者认为其可以认定为一种中间权利。

  （2）物权期待权的意义

当事人在获得所涉物权的过程中，就出现物权期待权的客体，现有的法律制度为物权期待权的实现提供了法律保护。但是在这一权利中，其利益的期待范围只能发生在获取物权的过程中，这与期待权不同。

但是不论如何，物权期待权的出现，能有效保证物权期待权人的法律地位，使之能够对抗登记人对物权的处置行为。

2.物权期待权在实践中的适用

（1）物权期待权能否排除对执行标的强制执行

最高人民法院在审理（2019）最高法民终370号案件中认为对于案外人排除强制执行的主张能否成立，应当在依据法律、司法解释对于民事权利（益）的规定认定相关当事人对执行标的的民事权利（益）的实体法性质和效力的基础上，通过对相关法律规范之间的层级关系、背后蕴含的价值以及立法目的的探寻与分析，并结合不同案件中，相关当事人的身份职业特点、对于执行标的权利瑕疵状态的过错大小，与执行标的交易相关的权利行使状况、交易履行情况，乃至于进一步探寻执行标的对于相关当事人基本生活保障与秩序追求的影响等具体情况，综合加以判断。

北京市高级人民法院在审理（2018）京民再33号案件认为，要判断当事人对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，需要对当事人签订房屋买卖合同的情况、支付房款的情况、占有涉案房屋的情况、有无其他住房的情况、未办理预售登记和过户登记的原因，以及当事人有无过错等情况进行查明，并在此基础上严格适用法律规定。

（2）基于预告登记的保全效力设立的物权期待权在涉案不动产执行清偿顺位

（2018）闽01民终8075号受理法院认为尚未办理所有权转移登记的商品房被法院预查封并作为执行标的进行拍卖、变卖，银行作为商品房抵押权预告登记权利人，其基于预告登记的保全效力而对将来设立抵押权的物权期待权，以及对所涉房屋优先受偿的期待利益依法应予保护，亦即银行贷款债权应于房屋变价款中优先受偿；所余变价款清偿顺位依次为开发商担保垫款、申请执行人的债权，再有余款的退还购房人。

（3）物权期待权在实践中到底属于何种权利

  （2017）津民终151号受理法院认为物权期待权属于债权范畴，但该债权不同于一般的债权。权利人在履行完毕支付取得物权之对价等义务后，预期物权将确定无疑地变更到其名下，在与申请执行人实现一般债权发生冲突时，应优先保护物权期待权。

  （4）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十七条和第二十八条的规定应如何选择适用

  天津市高级人民法院在审理（2017）津民终78号案件时认为在以不动产为诉讼标的的执行异议之诉案件中，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的立法目的是保护无过错不动产买受人的物权期待权，第二十九条的立法目的是保护商品房消费者的物权期待权。如果案情同时符合第二十八条与第二十九条的适用条件，即被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，此时的法条竞合并不产生排斥适用的效力。审理中，需要在查明事实的基础上，针对案件具体情况进行法律适用选择。如果适用第二十八条更有利于保护房屋消费者的合法权益，可以径行适用。

  （5）消费者提出的执行异议能否得到法院的支持

  （2017）苏03民终1380号案件受理法院认为，为保护不动产买受人的物权期待权，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条针对不同买受人主体提出的执行异议，规定了不同的保护要件。其中，第二十八条规定的是一般不动产买受人物权期待权的保护要件；第二十九条则是为了保护消费者利益，对购买登记在商品房开发企业名下房产的消费者的物权期待权保护要件所作的特别规定。案外人提出的执行异议，只要符合第二十八条或第二十九条两者任一条规定的保护要件，人民法院即应当予以支持。消费者作为商品房买受人提出的执行异议，虽然不符合第二十九条规定的保护要件，但符合第二十八条规定的保护要件的，对其要求停止对涉案房屋强制执行的诉讼请求，人民法院仍应予以支持。