【本案要旨】中山市某村武女士依法获得某宅基地使用权，是基于其村民身份而享有的，具有人身属性，而赵女士与武女士不同村，非本村集体经济组织成员，无权取得该村范围内的宅基地。故武女士将其名下宅基地转让给不同村的赵女士违反我国《土地管理法》第六十三条和《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条第四款之法律强制性和禁止性规定，双方签订的土地转让协议无效。根据《合同法》第五十八条之规定，协议无效后，基于该协议取得的财产应当予以返还，即武女士应返还赵女士全额买地款人民币48万元。

  【基本案情】2013年1月10日，赵女士与不同村的武女士签订土地转让协议，约定武女士将其位于本村400平方米的宅基地以每平方米1200元转让给赵女士，共计人民币48万元。2013年1月10日和20日，赵女士现金支付武女士共人民币10万元整。2013年3月28日，赵女士另向武女士丈夫刘先生银行账户转入人民币38万元。其后武女士出具已收购地全款共计48万元的收据并摁有手印。

   赵女士买入土地后并未自己使用，后由于市场行情低迷，以39万元将该宅基地转让给案外人李先生，李先生将该土地再次转让给罗先生。罗先生在准备建房时，发现无法办理宅基地过户和报建手续，遂以前述所有当事人为被告诉至中山市某法院要求确认宅基地转让协议无效，并连带返还其全额购地款。经审理，中山市某法院判决宅基地转让协议无效，李先生需全额返还罗先生购地款。该判决生效后，李先生便多次追讨赵女士返还其所支付的买地款39万元。

  【诉讼过程】

   一、认真准备，积极应诉。2015年11月3日，赵女士经过亲戚介绍，从中山某村到广州市拜访铁军律师团首席律师刘天君。刘天君律师在十分繁忙的工作中，抽出时间亲自接待了赵女士，在详细询问赵女士有关案情后，刘天君律师根据农村宅基地转让的相关法律和司法判例，向赵女士提出的解决争议方案获得赵女士的认可，随即委托刘天君律师作为本案代理律师。接受赵女士委托后，刘天君律师立即组织铁军律师团队律师认真研究案情，制作诉讼材料，完成立案工作。  

2015年11月12日，刘天君律师和助理钟华律师前往中山市某人民法院参加庭审调查并发表辩论意见，刘天君律师认为赵女士和罗先生不存在合同关系，不具有赔偿责任基础，不应对罗先生的经济损失承担任何赔偿责任。中山市某人民法院合议庭采纳刘天君律师的意见，于2015年11月30日作出判决，认定赵女士因与罗先生之间不具有直接合同相对性关系，无需承担返还罗先生全额购地款之责。

   二、精心策划，主动出击。在中山市某人民法院判决赵女士无需承担返还罗先生购地款这一有利判决下，同时为免受李先生追讨购地款之扰，刘天君律师决定主动出击，以武女士为被告诉至中山市某人民法院，要求武女士返还全额购地款，并承担全部诉讼费。2016年1月19日，刘天君律师和黄丽君律师驱车前往中山市某人民法院立案。2016年3月29日，刘天君律师和黄丽君律师共同前往中山市某人民法院参加庭审。庭审期间，因武女士经依法传唤后未出庭，故刘天君律师当庭详细阐述本案事实，并根据证据和法律有理有据地回应经办法官所询问的问题，获得经办法官的认可与肯定。

  【判决与执行】2016年6月3日，中山市某人民法院判决赵女士和武女士宅基地转让协议无效，武女士应在判决生效之日起十日内向赵女士返还全额购地款48万元，并承担全部诉讼费4250元。

   2016年7月4日，因武女士不主动履行判决内容，黄丽君律师在刘天君律师的安排指导下，积极配合赵女士查询武女士财产线索，并与赵女士共同前往中山市某人民法院申请强制执行。期间，为加快执行法官执行速度和力度，刘天君律师积极认真制定执行方案，安排黄丽君律师多次致电并从广州前去中山市某人民法院催促执行法官。2016年10月28日，经过刘天君律师和黄丽君律师的多次努力争取，武女士与赵女士终于达成和解协议，承诺分期返还全额购地款48万元并承担全部诉讼费。

  【典型意义】随着城市化进程的不断推进，市区土地供需紧张矛盾日益凸显，部分经济能力较低的人会选择购买农村宅基地建房。因法律和国家政策对农村宅基地实行严格保护，除特殊情况外，宅基地转让协议均会被认定无效，因此购买农村宅基地一方不仅存在退还所占用土地的风险，而且还可能失去购买合适商品房的机会。为避免不必要的法律风险和控制经济成本，非本村集体范围的居民不应购买农村宅基地。若发生宅基地转让纠纷，当事人应收集保留证据，并委托律师维权，避免进一步的经济损失。

  （本案例由广东国鼎律师所实习律师黄丽君编写，转载请标明来源）