律师观点分析

买房后发现附带杂物间被占用，这该如何是好？

当事人及案由：

原告：冯某

诉讼代理人：钟华律师

被告：刘某

诉讼代理人：杨某、陈某（律师、实习律师）

被告：中山市某房地产代理有限公司

案由：房地产买卖合同纠纷

案情简介：

2017年3月16日，原告冯某（买方）与被告刘某（卖方）以及被告中山某房地产代理有限公司（居间方）签订房地产买卖及居间服务合同。该合同约定：买卖双方通过居间方交易位于中山市某花园某楼5棟xxx房及杂物房，建筑面积为127.86平方米，房地产权证/不动产权证书号为粤房地产权证中府字第xx号；该房地产转让成交总价为650000元；买方签署合同时交保证金70000元予居间方，若卖方在2017年3月16日前签署合同并对上述款项以定金名义签收后，买方所交保证金自动转为定金；除定金之外的房款580000元，买方应在2017年3月28日前支付给卖方；买卖双方约定在定金或其他房款中留存5000元交由居间方托管作为交房保证金，在买卖双方按合同约定办妥物业交接手续后由居间方无息退给卖方；合同签订时该房地产现状为无查封无抵押；买卖双方约定交楼日起为卖方收齐楼款当天，交付前卖方须付清一切有关该房地产之杂费（包括但不限于水、电等费用），买方收楼后代卖方缴纳的，有权向卖方追索；卖方保证对该物业享有完整所有权或已取得其他共有人的同意，具有完全处分权；有关物业在本次转让前已产生的产权纠纷、债务、税项、租赁、抵押、查封等事宜，卖方应在签署广东省房地产买卖合同前清理、解除完毕，并保证转让后买方无需负责，否则视为卖方违约；鉴于居间方已促成买卖双方之间买卖合同成立，买卖双方确认以佣金承诺书为准向居间方支付居间服务费；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以成交总价为基准按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同；如买方逾期履行义务超过30日或有其他根本违约行为，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付本合同成交总价20%的违约金或没收定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行义务超过30日或有其他根本违约行为，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付本合同成交总价20%的违约金或双倍返还卖方已支付的定金；如合同约定的违约情形引发诉讼时，由违约方或过错方承担赔偿费用。房地产买卖及居间服务合同还约定了其他内容。当天，原告冯某斌还签署了佣金及必要费用确认及支付承诺书，确认被告某华公司已为涉案房屋交易提供全面居间服务，承诺自愿向被告某华公司支付佣金19500元。事后冯某向刘某交付了买房款，刘某向原告冯某交付了房屋，冯某一日因停车需要使用合同中约定的杂物房时却被另一人报警处理，对方说杂物房归他所有。冯某为此多次与刘某沟通，但刘某开始还答应处理，后来便不搭理原告了。无奈，原告只好将刘某告上法庭。

律师代理：

冯某在纠纷产生后，慕名找到了钟华律师，被钟华律师的专业知识和办案能力所折服。钟华律师在百忙之中接受了冯某咨询，并细心地为其解答本案的风险和关键点，钟律师最终接受了冯某的委托。在充分知悉合同约定之后，钟华律师到现场进行了仔细的观察，以及到房管局等地对该杂物房权属进行查证。钟华律师认为，原告在发现杂物房被人占用之后，多次就此联系被告刘某希望问清楚原由以及让被告刘某履行交付涉案房屋房产证所载杂物房的义务，但被告刘某拒绝配合。被告刘某身为卖方有义务向原告交付房屋及杂物房，现涉案杂物房被占用无法交付，被告刘某已构成违约，而被告中山市某房地产代理有限公司作为中介方未提供真实房产信息、未尽核查义务，向原告提供错误信息，也应该承担相应的违约责任。故向法院提出下述诉讼请求：（一）被告刘某向原告按市场价折价赔偿该杂物房的损失5000元；（二）被告刘翔支付原告违约金共计91560元（按照购房总价0.1%/日，从2017年3月29日计算至被告付清第一项请求之日止）；（三）被告刘翔承担原告委托律师费用5000元；(四)被告中某房地产代理有限公司返还部分中介费10000元。

被告刘某辩称：

（一）被告刘某已履行合同义务，办理了不动产转移产权登记。

（二）原告提出的诉讼请求里，所主张的违约金过高，主张损失赔偿缺乏充分的事实和理由。

被告中山市某房地产代理有限公司辩称：

（一） 该公司作为居间方已尽产权核查义务、如实告知义务。

（二）签署房地产买卖及居间合同当日，原告签署佣金及必要费用确认及支付承诺书已确认被告中山市某房地产代理有限公司就涉案房产交易一事已提供了全面的居间服务并承诺支付19500元的居间服务费；

（三）房地产买卖及居间合同包含买卖合同关系和居间合同关系，被告中山市某房地产代理有限公司与原告之间是居间服务合同关系，原告已于2017年3月23日如期支付完毕居间服务费，被告中山市某房地产代理有限公司与原告之间的居间服务合同已经履行，而被告刘某与原告之间的有关买卖合同关系的违约问题应由买卖合同关系的违约方承担，与其无关。

法院判决：

（一）被告刘某于本判决发生法律效率之日起七日内向原告冯某赔偿杂物房损失42092.91元并支付违约金（计算方法：以42092.91元为基数，自2017 年3月29日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至清偿之日止）；

（二）驳回原告冯某的其他诉讼请求；

     典型意义：

     在房屋买卖合同中，买卖双方之间各付义务，通常买方需向卖方承担交付金钱义务，卖方需向买方承担交付符合合同约定的房屋的义务。买方应在签订合同时清楚查看已方将购买的标的的数量质量、以及距离等具体问题是否真实如约，不可粗心应对，以免交付后双方产生争议，带来不必要的诉讼支付。