二手房买卖，土地出让金由谁交？

作者：何伟杰律师         

单位：北京中银（福州）律师事务所

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    李先生想在福州仓山区某小区购买一套房产，委托中介办理房产交易手续，中介告诉他除卖方要求支付全款外，购买该房屋还需一次性再交5000元的土地出让金，李先生对此不理解，李先生向律师询问这多出来的地出让金到底是怎么回事？这土地出让金的金额又是如何计算出来的？土地出让金该由谁承担？

1、土地出让金是什么？    

土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

从房屋交易的角度来看，判断是否需要缴纳土地出让金，只需要看交易房产的土地是通过土地划拨方式还是土地出让方式取得，即看房产证上产权类型是划拨还是出让。如果是国家划拨土地建设的房改房（划拨形式的土地就是无偿划拨给你的，房子也基本都是属于福利房，所谓的福利房，就是只能内部买卖流通）就得补交土地出让金。如果土地是出让形式的土地，在房产交易时就不需要再缴纳土地出让金了，因为开发商已经一次性缴纳完毕。

2、土地出让金的计算。

土地出让金的金额计算各地各有不同，多的要交几千上万，少的也许只要交几百元，具体计算方法和金额还是应当咨询当地房产部门和或国土局。二手房交易时，一般的房改房，经济适用房等性质的房产，上市时需补交土地出让金或综合地价款，需要缴纳成交价1%的土地出让金。过户前一次性付清这笔费用，才能进入办证等下一系列流程，土地出让金是不能够分期付款的。

3、土地出让金由谁来交？

委托中介办理房产交易时，应当要向中介了解交易房产的土地使用权是划拨还是出让方式取得，对土地出让金由谁承担进行约定。双方无约定，应由购买人补交土地出让金。

法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第十九条　土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。

第四十条　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

第四十一条　房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

第四十四条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

第五十一条　设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。