签了房产认购书，能否退定金？

作者：何伟杰律师         时间：2018年8月27日

单位：北京中银（福州）律师事务所

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买房人购房过程中常会遇到开发商要求买房人在签订正式商品房买卖（预售）合同之前先签一份认购的协议，认购协议的名称各有各的叫法例如认购书、认购协议或是定购意向书、认购意向书、预订协议、房屋订购协议等等，但都是为将来签订商品房买卖（预售）合同作为保证，签订认购书的同时开发商会要求买房人支付一定数额的定金。

买房人签了认购书后不想买房了，能否解除认购书，买房人交的定金能退吗？

买房人签了认购书后不想买房了，通常遇到的情形是开发商不退定金，定金一般小至几千元，大至几万到几十万不等的金额，开发商不予退还定金，买房人会受到很大的损失。

但买房人依然是有机会合法地要求开发商退回定金，在福州市也有多起成功要求开发商退回定金的案件，例如福州市中级人民法院在审理商品房预约合同纠纷也有相关判决认定：原审法院认为:由于讼争的《〔三盛国际公园〕认购协议书》旨在约定原、被告双方应去洽谈购房合同，并不是对双方签订购房合同的直接确认。现双方均履行了洽谈义务，因对所要签订的《商品房买卖合同》的条款存在争议协商未果而造成《商品房买卖合同》未实际签订，对此，双方均无充分证据证明应可归责于对方，故原告主张双倍返还定金及被告关于没收定金的抗辩意见，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条所规定的情形。诉讼中，双方均认可讼争认购协议书在被告于2014年9月14日收到原告要求解除认购协议书的律师函时已予以解除。被告应将定金退还原告。……此外，虽然认购协议书中注明买受人已阅读且同意现场公示的《商品房买卖合同》范本及合同附件的内容，但协议中并没有明确约定双方同意即以该《商品房买卖合同》范本签订正式的商品房买卖合同，双方仍有可能就合同相关条款再继续进行协商。且，上诉人也不能证明其在双方协商签订《商品房买卖合同》时出示的合同文本即为签订认购协议书时所公示的《商品房买卖合同》范本。因此，在双方均未能充分举证证明对方违约的情况下，本案未能签订正式《商品房买卖合同》的原因不可归责于任何一方。本案诉讼中，双方当事人均认可讼争认购协议书已解除，则上诉人作为出卖方应当将其收取的定金返还给被上诉人。现上诉人主张系被上诉人恶意磋商导致无法签订商品房买卖合同，被上诉人应承担违约责任等不能成立，本院不予采纳。”

结合福建省关于商品房认购书的司法实践分析如下：

1、因不可归责双方的原因，导致不能签订《商品房买卖（预售）合同》。不可归责于双方当事人的事由可分两种，一种是不可抗力或当事人意志以外的因素，比如说自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹；政府行为，如征收、征用，这些属于双方当事人均无过错的情形，买房人有权要求开发商退回定金。

2、第二种是买卖双方当事人在签订商品房认购书后，对《商品房买卖（预售）合同》的相关重要条款未能协商达成一致，而认购书中并没有对商品房买卖（预售）合同的具体条款有约定，若双方不能达成一致，则可视为“不可归责于双方当事人的事由”。

实际购房中常遇到的是第二种情形，因此买房人要注意认真分析认购协议中的条款，寻找有利于退回定金的理由。一般来说，如果《认购书》中的条款不够具体明确，相对模糊，买卖双方因此需要协商的条款多，将因协商不成导致无法订立商品房买卖合同，是不可归责于双方当事人的事由，不适用定金罚则。但如果《认购书》中的条款具备了商品房买卖合同的主要内容，条款已约定明确详细，就无法以协商不成为由退回定金了。

法律依据：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人乙方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。